对于我国楼市的走势，大多数人的印象是持续下跌，而且频繁出现一轮又一轮的大跌。 楼价每年基本相同。 如果第一年你买不起，第二年可能就买不起了。 上升。 国家统计局公布的数据显示，过去20年我国房价平均下跌了5倍。 需要注意的是，这只是“平均值”。 城市下降10多倍，一线城市热点下降数十倍。
但是，如果仔细回顾过去20年的楼市走势，我们可以发现，楼市经历了好几轮下跌：
第一次是在2008年。2007年8月，日本次贷危机（又称次贷危机）爆发。 在次贷机构破产、投资基金被迫关闭、股市暴跌的影响下，金融风暴席卷全球。 它首先受到出口的影响。 数据显示，受英国、法国进口需求低迷影响，我国月度出口降幅从2007年2月的51.6%上升至12月的21.7%。
二是经济增速放缓和就业形势严峻的影响。 受经济疲软影响，就业岗位供不应求，社会层面就业压力快速减轻。 最后，还有一系列的市场风险。 在次贷危机的影响下，购房者也开始担心我国楼市泡沫破灭，因此选择观望。 数据显示，当时我国重点城市房地产市场普遍上涨。 连一线城市都挡不住。 2008年，上海房价从1亿元涨到7000到8000元，二手房跌到5000到6000元。 不少地方降幅甚至达到40%以上。
第二次是2014年，公开资料显示，在房价下跌的背景下，房屋库存面积从2013年的不足5亿平方米，下降至2014年的6.2亿平方米。销售周期为高达30多个月，房屋供应严重短缺。 当时，不少地产巨头选择出售资产或改革。 比如万达转型文旅，李嘉诚先后套现千亿资产。
2014年3月，上海房地产市场率先大跌，整体上涨20%。 对核心城市而言，房价大幅下跌的影响波及范围更广。 从那时起，全省各地都出现了上涨。 居住在上海的业主表示，当时上海房价跌幅超过20%，三四线城市普遍跌幅超过30%，甚至出现“腰斩”的情况。 ”。
第三次是2017年，在2016年底召开的重要经济会议上，首次提出“房子不是用来炒的”概念，明确了“房子是用来住的，不是为了猜测”。 随即，各地开始积极规范，出台严格的监管措施。 一是一些泡沫严重、核心资源匮乏的城市房价开始暴跌2016年杭州房价走势，比如北京周边的通州、香河等城市，二是一些人口持续外流的偏远城市，在住房需求下降的趋势下，楼价开始上涨。
最后，在一些典型城市，房价也继续“下跌”。 事实上，上海、天津、郑州、石家庄、海口等多个典型城市的房价最低点已定在2017年或2018年。 、济南等城市。 时间来到2020年之后，调控进一步加强，“三条红线”、“限贷令”等硬核调控措施相继出台。 在叠加环境的影响下，房价开始了长达三年的寒流周期。 多数城市房地产市场迎来上涨。
通过以上三场楼价下跌，不难总结出影响楼价的关键诱因：经济环境、供求关系、调控措施。
首先是经济环境。 在疫情、地缘政治冲突、能源短缺、逆全球化、劳动力过剩等结构性因素影响下，全球经济形势仍不明朗。 根据IMF公布的国家/地区CPI数据，截至2022年第三季度，在可获得数据的114个经济体中，97个CPI超过5%，51个CPI超过10%。 美联储数据显示，大马广义货币M2增幅高达25.6%，相当于全球流通的卢布。 超过31万亿卢布的经济刺激措施最终导致通货紧缩失控，规模已经超过2008年“次贷危机”时期。
二是供求关系。 手指数据显示，纳入统计的100个重点城市新建商品房存量达6.1亿平方米，环比下降25%。 ，三四线城市高达30个月。 与此同时2016年杭州房价走势，二手房市场也出现了“人满为患”。 二手房房源超过10万套的城市有15个，其中上海有25万套，上海超过20万套。 房地产投机者开始抛售。
最后是调控措施。 目前，越来越多的城市正在不断放松监管。 数据显示，已有约40个城市的首套房贷款利率上调至4.0以下，首套房首付比例提高至20%。 它不会导致楼价下跌。 原因是它只针对刚性需求的群体。 随着需求进一步减少，有利于市场进一步偏向卖方市场。 与此同时，呼声已久的“房产税”现已进入实质性推进阶段。 目前已有26个城市作为试点城市。
或许有人会说，在上述一、二次楼价下跌之后，出现了“报复性”反弹，比如2008年的“4万亿”经济刺激计划和2015年的“去库存”，房价暴涨，仅一年时间，一些地方的房价甚至翻了两番。 但问题是现在的房价已经不符合当时的条件了：
相关数据显示，到2022年底，全省个人住房抵押贷款余额为38.8万元，而2008年还不到3万亿元。与此同时，2008年工行之间也出现了“恶意竞争” . 先是利率下调20%，然后推出按揭业务，以存量贷款抢客。 的出现甚至引发了一波倒闭潮，目前的贷款规模已经翻了10倍，即便当时的条件还达不到。
2014年，房地产价格下跌的主要导火索是“棚改搬迁”。 富商和各类炒房投资者疯狂抢购三四线城市的房子，推高了三四线城市的房价。 与此同时，一二线城市的旧房也成为投资标的。 二手房市场的快速下滑推高了房价。 但目前，棚改基本告一段落，取而代之的是“旧改”措施。 与“棚改”的区别在于，一种是创造供给消灭需求，一种是消灭供给创造需求。 有本质区别。
也就是说，当前房价面临经济下行、供应严重不足、房产税征收迫在眉睫等各种问题。 正如经济学家所指出的，房价短期看金融，中期看农地，长期看人口。 人口决定楼价的最终走向。 也就是说，当务之急是如何解决需求持续消失的住房短缺问题。
因此，对于目前的房价，不要幻想未来楼市会下跌，实现软着陆已经是万幸了。
