南方财经全媒体见习记者王卓峰东莞报道
“按照优惠价格，宏荣源西苑山园近期推出的12套定价房源已全部售空。 这些房屋每套立即优惠超过百万元，单价仅25500元/平方米起。 ”东莞一位中介告诉南方财经全媒体记者，该楼盘所在的凤岗曾经是东莞房价的第一梯队，近年来，这里的房价经历了一轮涨跌。毗邻深圳的小镇早已经历了兴衰，楼市一片混乱。
与上述项目仅一街之隔的保利金尚早前就发布了仅19000元/平方米起的特价房价，直接让凤岗房价回到了五年前的“1字头”。 。
南方财经全媒体从多方信息获悉，从凤岗所在的东南部林深片区，到东部工业园区片区、滨海片区乃至主城区，新建住宅项目（非豪宅项目）市场普遍出现“价格战”。今年双节期间（9月29日至10月6日），东莞新开盘项目大幅增加，超过30%的项目推出特价房。其中， “定价”房源明显低于新推出房源的平均售价，甚至低于该批次房源的原开盘价。
在这个政策利好的窗口期，加上房企的积极促销，东莞楼市企稳的信号日益明显。 据统计，长假期间东莞网上签约新房206套，同比增长约26%。 排除网签数据滞后的影响，从重大项目的实际认购量和亿元的销售报告来看，东莞楼市的复苏显得更为火热。
不过，经历了这一轮周期的多次起伏后，房地产企业开始更加谨慎地看待这一波市场复苏。 他们讨论了深圳政策对东莞楼市的影响，并提到要抓住机会，尽可能地“抓住”。
业内人士认为，在“政策类需求滞后”的市场背景下，四季度东莞楼市将逐步复苏，房企将加大营销力度，维持以量去库存的策略。
开发商降价以争取销量
再加上中秋假期，今年国庆成为疫情政策调整后最长的假期。 对于东莞来说，这是检验8月底以来陆续实施的楼市利好政策效果的重要节点。
市场上，由于房企资金链普遍紧张，双节假期购房者较多出行，以及广州、深圳等地楼市调控政策进一步放松等因素，东莞不少楼盘早早就放出了优惠。 节前，选择放弃利润，抢先一步。
9月下旬以来，滨海润府、淞沪润府、万科嘉城未来天空城等多个相对热门的楼盘项目其实已经提前放出了折扣，降幅最高可达15%。 部分项目取得了良好的净化效果。
长假期间，东莞楼市整体仍处于以价换量的走势。 不过，南方财经全媒体从各方信息获悉，与往年不同的是，今年东莞新开盘项目数量大幅增加，超过30%的项目推出了特价房。 其中，“定价”房源明显低于新推出房源的平均售价，甚至低于该批次房源的原开盘价。 部分房源单套即刻折扣金额甚至可以超过百万元。
例如，凤岗红蓉园西园山园已推出12套固定价格，最高价立即降至115万元，单价仅25500元/平方米起； 清溪众和居推出特价房源，最高总价立即下调至71万元/套； 东城御山景、南南湾万科城、大运万科城最高即时优惠50万元/套。
据东莞中原房地产研究院监测，东莞今年国庆黄金周销售159套，同比增长39%； 客户拜访10995人次东莞市房地产，日均环比增长88%； 开盘销售率为10%，同比增长10995倍。 增加了3个百分点。 尤其主城区供销两旺，吸引众多购房者看房。 整体气氛较政策优化前更为热烈，但市场成交分化依然存在，但水乡、林深、东部工业园等区域成交较为冷淡。
不过，经历了这一周期的多次起伏后，房地产企业开始以更加谨慎的态度看待市场复苏。 从政策上看，东莞目前的楼市政策应该尽可能宽松。 不过，继广州、深圳之后的这一轮管制放松，让不少业内人士认为，短期内对东莞的负面影响更大。
一位房企营销人员透露出对后市的担忧，“双节期间下单的客户大多是前期积累的、刚性需求的客户。 一些顾客已经等候多时，趁着节日折扣力度大的时候下单了。 但东莞归根到底还是一个外向型的购房市场。 如果深圳政策进一步放宽，四季度东莞市场的销售压力将相当大，所以我们必须尽可能抓住机会。”
楼市企稳迹象逐渐显现
抛开市场担忧，东莞调控政策效果已实实在在显现，“金九”、双节假期期间市场人气明显提升。
禾富研究院数据显示，与前三个月网签不足2000套相比，刚刚过去的9月东莞新房网签数量为3614套，较8月的1155套增长213%。
这可能会在一定程度上分流部分假日交易活动。 据统计，双节假期期间，东莞网上签约新房206套，同比增长约26%。 但在东莞楼市一揽子利好政策出台的背景下，上述网签量近七年来仅处于中等水平，明显未能达到市场预期。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，当前东莞楼市出现了政策性需求延迟。 “比如，假期期间深圳楼市也很火爆，但好评差销的现象更加明显，打折营销对于新楼盘来说是常有的事。” 这种情况更加严重。 这种心态的背后，其实是“调控政策刺激——需求跑入市场——房价上涨”的思维链条。 也就是说，如果房价不上涨，购房者就会陷入观望，不会入市买房。”
一位房地产公司人士认为，楼市网上签约数据滞后，实际市场会比数据更热。 根据他负责的项目和监测到的同行数据，双节期间的认购量都有不同程度的增长。
中原地产研究院的数据也佐证了上述观点。 据机构对东莞100多个在售项目监测显示，国庆期间认购628套，是平时周均305套的两倍。 分地区看，中心城区、深圳东南部地区双节期间表现良好。 除松山湖地区外，其他地区活动水平明显高于正常周。
与新房市场促销折扣引起的水花相比，二手房市场却相对平静。 究其原因，主要是新房优惠的强大吸引力以及市场上对新房有利的各项利好政策。 此外东莞市房地产，东莞二手房与新房的置换链条紧密相连。 “认房不贷”政策出台半个月以来，市场情绪相对较高。 一波需求释放、成交完成后，观望气氛逐渐升温，导致入市。 脚步已经放慢了。
“东莞新房仍有基础维持热度，且置换需求在市场中占比较高，对新房销售有利。” 李玉佳判断，毕竟政策方向已经开始转变，会有好的措施落地的可能性。 四季度，东莞楼市将逐步复苏，房企将加大营销力度，维持去量去库存的策略，不会轻易提价。
