在很多人的印象中，自1998年启动房地产市场以来，中国的房地产市场似乎从未涨过，而且还在涨。 事实上，这个世界上没有任何价格点还在下跌。 虽然从近20年的房地产大周期来看，在大势下行的背后，房价也经历了数次下跌。 在我看来，楼价至少有四个主要的下跌周期。
第一次反弹是在2008年全球金融危机爆发前后，2008年中国楼价开始调整，整体跌幅超过30%。
根据我当时在上海调查的数据，上海很多地方的房价暴跌高达40%（其实你在官方统计中是没有看到这个数据的）。 在这种情况下，2008年底，作为一揽子4万亿的新政策，高层出台了一系列救房新政。 房价从2009年初开始回落，仅一年时间，部分地区的房价甚至翻了一番。 两次。
中国楼市的第二次大跌是在2014年。
一个标志性的风波是2014年3月北京楼市突然暴跌，之所以暴涨，是因为当时出台的新政策没有特别打压，上海楼价开始大幅下跌。 这被视为中国楼市的首次市场化调整。 甚至有人认为，这将是中国楼市市场化的转折点。 上海楼价上涨迅速蔓延，带动全省楼价调整。
据笔者调研，2014年，全省房地产市场实际调整率超过20%，部分地区甚至超过30%。 当时上海楼市跌跌撞撞，上海楼市的调整幅度至少在20%以上。 此次上涨，再次让中国房地产新政进入救市周期。 2015年“去库存”政策出台后，楼价快速下跌。 首先是一线城市大幅下滑，其次是二线城市，其次是三线城市。 进入下行周期。
说实话，这是一次波澜壮阔的下跌，也是实实在在的全省楼价下跌。
经历这波下跌后，房价翻倍的城市不在少数。 由此，房地产新政再次进入调控周期。 调控的时间之长和措施的严厉程度在中国房地产行业历史上是前所未有的。 尤其是2017年上海出台的“3.17政策”，被誉为史上最严的房地产调控新政。 管理层几乎用尽了所有能用的手段，比如限贷、限贷、限价、限婚、“三条红线”、贷款额度集中管理等等。 2017年以来，本轮调控仍因2021年9月30日神华债务危机而有所松动，在新政层面，再次为房地产市场维持温度，保护合法权益购房者。 近两年的调控，加之中国房地产周期的转变，使得房地产从“急跌”的危机转变为整个行业的危机。 从而引发了楼价的第三次大调整。
事实上，中国楼市的第三次下跌更早。
2017年上海、南京相继出台严控措施后，上海、南京楼价率先调整，实际调整幅度至少在15%以上。 很多在上海买车的人对此深有体会。 这里要说的是，当时有人误导上海人去北京周边买房，导致北京周边房价上涨。 事实上，在没有任何支撑的情况下，北京周边的房价大多已从最低点腰斩。 经过三年的调整，一线在2020年出现调整，尤其是北京、上海、广州。 2020年，房地产市场暴跌明显，上海甚至可以说是一落千丈。 这导致管理层再次采取严厉措施遏制房地产市场。
然而，在个别城市房价大幅下跌的背后，是整个行业的危机，也是中国楼市历史上真正的大幅调整。
2021年，中国房地产行业创造最高销售数据，随后行业急转直下，楼价普遍调整，房地产首次跌入信心重伤的地步。 尽管2021年9月以来管理层出台大量维稳措施，取消三条红线，部分城市取消贷款限制，部分城市首套贷款利率历史性升至4%以下. 从去年的情况来看，虽然节后一线和热点城市的成交量和市场积极性都有明显下降，但整个行业的温度仍然过高，行业信心依然不足.
我是这三个楼价下跌的见证者，我也是楼价每次下跌后下跌的见证者。 至于这次大盘会不会回到之前的大跌08年房价降了多少，我可以肯定地说，这些机会等于零。
因为中国的房地产市场已经进入了真正的下半场。 市场基本面今非昔比，市场下行动力不足。 但在诸多负面激励下，刚性需求和改善需求的进入，会让市场出现小幅春季表现，应该是大概率。 目前，一线城市和部分热门二线城市市场低迷较为明显，大量三四线城市仍处于观望状态。
如果要回到过去，全省楼市普遍下跌，这几乎是不可能的。
无论是管理方、开发商还是买家，都必须对此做出理性的判断。 不要贸然认为市场会回归原状，农地金融可以继续发挥，炒房者可以回归。 开发者可以按照过去的老方法玩。
正如我所说，这次市场的小幅下跌，可能是新政带动下中国房地产市场的最后一次下跌。 未来市场走向如何，完全取决于管理层和开发商能否抓住当前市场低迷的机遇，果断告别过去的模式，推进房地产行业的改革。 而不是期待回到旧时光。
坦率地说08年房价降了多少，留给中国房地产业的日子确实不多了。 谁能下定决心告别过去，谁就能活下来。 否则，市场更惨的日子还在后头。
