这是直播整理的内容，出入基本没有。有些地方不通顺，可能是口语转文字时出现了一点偏差，但不影响理解。
提问：北京楼市的最低点是什么时候？
深圳楼市我认为具有代表性，它属于那种只可能涨而不可能跌的地方。北京楼市则属于既能涨也能跌的类型。你看，经过再次调整之后，下跌最厉害的就是北京和上海，北京下跌了 20%，今年的市场还算比较平稳。
北京楼市的最低点，去年写文章时曾提及，是在 2019 年的秋冬之际。我现今的判断依然如此。另一个低点是今年疫情期间。然而，疫情期间的成交量较小，无法体现整个市场的状况。有一小部分买房的人确实占到了便宜。对于业主而言，尤其是那些比较着急的业主，可能心态会失衡。但由于没办法，他们只能选择降价出售。疫情结束后，这个市场基本得以恢复。它与去年年底那个时候的情况相近，不过去年年底的时候市场状况要更低一些。
现在北京市场总体较为平稳。北京楼市基本面较大，其中东西城、海淀、朝阳这四个区较为热门，而丰台、石景山、通州、大兴、亦庄、顺义、昌平等区域市场热度相对较低，在北京的存在感也相对较差，比如跟外地人提及顺义，他们可能都不清楚其具体位置。
你为什么要了解市场呢？因为在买房时我们都会查看历史成交价。只有先了解市场，你去看历史成交价才会有意义。例如，2017 年底有一套房子卖了 500 万，而现在卖 580 万，这肯定是涨价了。但你要知道 2017 年底是一个底部，那个时候的成交价本来就比较低。这样一来，你的判断就会更准确一些。
提问：明年北京市场会不会涨？
我也不太清楚。从理论方面来说，北京的房价上涨一点是完全没有问题的。因为北京的房价已经下跌了 20%，如果稍微上涨 30%，基本上就能够回到之前的水平了。所以可以看出，北京的房价是存在上涨空间的。我对一线城市的排序为北上深杭。这是从房价角度来看的。在我看来，广州其实已不算一线了。广州最好的发展阶段应在 2010 年以前。那个时候，中国经济体基本以制造业为主。广州赶上了那个时代，所以发展得很好。但在那之后，中国进入了互联网时代。广州显然没有抓住这个发展机会。将来或许还会有一个成都，武汉也是很不错的。当下，互联网企业主要集中在在北京，目前绝大多数的互联网公司总部都位于北京。
具体到北上深杭，这四个城市的房价走势不太一样。
北京与上海大致相近上海武夷花园房价，在涨到最高点后经调控开始下跌。深圳较为特殊，其房价最高点大概在 2016 年下半年，之后房价并未下跌，即便进行了调控也依然如此。房价未跌表明该城市对金融的管控程度较低。深圳在去年调控之后又上涨了 30%。因此，深圳楼市在一定程度上具有中国房价试验品的意味，即用于测试中国房价究竟能够上涨多少。杭州在涨完之后市场没有出现大幅下跌的情况上海武夷花园房价，之后若再上涨，杠杆就会比较高。然而，杭州是在 2018 年涨完的，而深圳在 2016 年就涨完了，所以当下最安全的城市应当是北京和上海。
现在北京市场出现了分化。北京楼市呈现出这样的情况：不是小房子的销售速度快，而是在某个特定总价区间的房子销售速度较快。今年进入下半年之后，小房子的成交速度变缓，而改善型房子的成交速度加快。这意味着从购房人群的角度来看，一个人如果要购买七八百万的房子，就不会去考虑三四百万的房子。
目前北京五六百万的房子成交速度较快，700 万以上的房子成交速度也较快。从区域方面来看，朝阳区回暖较为明显，海淀区也回暖较为明显，并且回暖集中在改善型的房子上，也就是总价改善的房子。
从 2017 年“3.17”政策出台至现今，北京的房子无论是上涨还是下跌，其幅度都不会超出 10%。例如在同一小区中情况较为相近的房子，从 500 万涨到 550 万就较为接近上限了，一旦超过 10%，大家就会觉得价格偏高，从而难以售出，这与大家的预期存在关联。
另外并非每个小区都会上涨，楼市中存在“板块轮动”效应。例如，最近这个小区在上涨，而另一个小区可能就比较平稳；或者这个小区涨完之后，另一个小区才开始上涨。如果大家最近一直在看房，就会发现，有些小区最近一直没有成交，那这些小区可能在今年上半年就已经涨完了。
提问：东西城的学区房明年也会涨吗？
你说的明年，是指阳历的明年还是阴历的明年呢？通常来讲，阴历的明年年初会出现一个小高潮。就你所说的涨不涨，我理解为北京楼市是否会有大的行情。这几年北京的楼市行情，我认为都是虚假的，原因是涨幅过低，甚至给人一种有点唬人的感觉。例如，市场明明已经回暖了，但仅仅上涨了 5%就不再上涨了，所以说行情实际上有点虚假。
如果北京楼市在某些方面进行了放松调整，那么北京房价应该普遍上涨。不可能出现东西城涨、海淀涨，而朝阳却不涨的情况。
现在二套贷款的贷款比例为四成，有的情况只能贷两成。倘若取消或者放松这一政策，亦或是上调非普线，那么在当下的北京，房价将会迎来一波普遍上涨。由此可见，金融杠杆应当仍是房价上涨的直接动力。
提问：政府可能放松调控吗？
从趋势来看，我认为可能性较大。然而，是否会进行调整，这并非是我能够预测的。目前，北京贯彻“房住不炒”的决心较为坚定，但是贯彻“房住不炒”并不意味着房价不会上涨。
从市场的内在方面来看，你能够察觉到市场出现了放松的情况。限竞房已经不存在了，如今市场主要竞拍的是商品房地块。共有产权房依然存在，不过与前两年相比，其供应数量减少了。
限竞房已无存在意义。二手房此前价格为六万，如今已跌至五万。之前你规定二手房价格为六万，现在再搞限竞房就没有意义了。
提问：北京现在房价下跌是不是主要因为疫情？
现在疫情不是已经结束了吗？国内的疫情情况差不多已经结束了。大家不必担心疫情会反复，疫苗不是都已经研发出来了吗？并且现在我们的国家在应对疫情这个方面已经积累了非常丰富的经验。这意味着，疫情对于房价并没有什么实质性的影响，如果真要说有影响的话，或许也只是利好方面的影响。
大家可以关注今年全国的楼市情况。今年全国的楼市表现较为不错。如果没有疫情的话，可能不会有这么好的表现。从这方面来看，疫情其实是一种利好。因为各地经济状况不佳，所以对楼市的管控就不会那么严格。要是管控严格的话，地方上的经济压力会更大。
提问：北京还有可能涨回2017年吗？
回答：只是时间方面存在问题。并且迟早会超过那个价格。若将此事放在 2017 年，那时人们会觉得这是不可能的，很多人都认为北京房价以后不会再涨了，然而随着时间的推移和形势的变化，我们应该在每个阶段说符合该阶段的话。
北京的房子并非每个人都能够买得起。有许多人购置了房子后便不会再出售，如此一来，这些房子便成为了他们的固定资产。在北京的市场中，至少有 70%的房子是不会被出售的。
有些人赚了钱之后会进行买房换房的行为。我国的造富阶段尚未结束，今年疫情过后，电商直播变得火热，许多人借助抖音直播获得了财富，他们中的很多人肯定已经购买了房屋。这些情况都属于市场的不确定因素。
有一套位于顺义的自主型商品房，手中持有 100 万的闲钱，想要进行置换。目前在西局上班，应该如何进行操作呢？
刚拿到房本是不能进行售卖的。如果想要置换，那是别想了，只能在现有的状况下进行考虑。如果没有贷款或者贷款比较少的话，就可以考虑稍微增加一些首付。在西局上班的话，可以在丰台花费 500 万购买一个三居室，不过品质不会太好，这样能够解决自住问题。更大的可能性是购买一个两居室，前提是你的流水情况良好，在这个前提下可以适当提高首付。另一个思路是用手里的这一百万去购买。这样做是可以的，大概能够购买到价值 250 万左右的房子，并且能够居住。
提问：明年大约啥时候开涨？
回答：五月中下旬。
提问：签合同给订金前要做什么准备？
钱以及购房资格。那些交了五年社保的人自己心里常常没数，在马上要签合同的时候才发现自己五年社保中间断了一个月。同时，有工作居住证的话要查看其是否过期，要是过期了也就没有购房资格了。
提问：现在有首付90左右的吗？
有这样的情况，在北京，房子的首付是 50 万。如果你买不到这样的房子，我给你买。当下，北京的房价已经到了非常低的程度，低到让人难以接受。
提问：丰台马家堡和回龙观哪个好？
你先思考一下你是要买南边的区域还是北边的区域。马家堡这个地方是可以的。然而从区域的价值方面来看，回龙观或许会更好一些。
现在大家买房的情况是，我知晓现在已经到了在北京买房的时机。我心里就在思索该在哪里买。我感觉这有些挑挑拣拣了，这实际上表明市场状况不佳，要是市场好的话，你根本就不会去询问这些，因为你根本就没有思考的时间。
北京现在无论在何处购买，大多处于低点。不能认定不会下跌了，或许购买后还会下跌几万到十几万。北京的楼市乃至中国的房地产市场，其最好的时代确实已经过去了，这就如同一个人的青春，过去了就无法再回来。但不年轻并不意味着就不能继续生活。买房所买的其实是一种心态。如果在这个阶段你觉得购买是合适的，那就果断出手；如果觉得北京房价还有下跌的空间，那就不要购买，没必要如此纠结和难受。
提问：通州的房价怎么样？
我认为近期的情况比较平稳。已经跌透了，当价格低到一定程度时就容易销售出去，而如果价格低不到那个程度就不好销售。
提问：集体户口要不要先买通州房子落户？
我觉得落户通州的意义不是很大。你还是先考虑一下到底要不要买通州的房子。
提问：回龙观的金域华府可以买吗？
回答：当然可以。
提问：800万买海淀三居，学区中等可以吗？
海淀的教育整体较为不错。只要能让孩子上好中学，小学稍微差一些也没太大问题。你要有能力让孩子进入好初中，接着考取好高中，那么让孩子考上清华北大、人大，我认为是没什么问题的。
提问：亦庄开发区怎么样，是底吗？
回答：算是吧。
提问：青塔的魏园芳园怎么样？
大家买房时需心里有数，要明确自己适合在何处购房。如果在通州上班，就不要选择青塔；若在海淀上班，就可以加以考虑。因为青塔的房价确实较为低廉，并且青塔的房子更适合家庭成员较多的家庭。在海淀可以购买一居室或小两居室，而在青塔则能够购买三居室。
亦庄富源里有一套无电梯的顶楼复式，面积是 180 平米，还送 60 平米的露台。500 万可以买到这样的房子吗？
我给你说一个思路，你按照这个思路去操作，结果应该差不多。你首先要弄清楚，顶楼复式面积是否算 180 平，60 平米的露台算不算面积。另外，对比一下最近三年的历史成交价，了解中间楼层的成交价是多少，以及顶楼复式的成交价是多少。顶楼复式可能是一个重要的参考，你把当时的市场情况和现在的市场情况结合起来，就能大概知道了。
如果是中间楼层达成交易，那么中间楼层的价格比顶楼的价格贵 5%到 10%。如果是顶楼复式，倘若那个复式不计入面积，那么价格应该大致相同，或许顶楼的价格还会更贵一些。
提问：东西城未来房价趋势怎么样？
首先要对问题进行拆解。因为未来是很漫长的，需要明确你所说的到底是明年，还是三年、五年、十年。今天有人问我已经买了房，准备在十到十五年后卖掉。你所提出的这个问题范围是不是太大了呢？十年前你身处何处，又做了什么，你还记得吗？我的意思是你应该问得更具体一些。
东西城能否跑赢大盘，这个问题我可以回复你。我觉得从五到十年周期来看，这种可能性不是特别大。90 年出生的人如今已 30 岁了，再过十年他们就 40 岁了。你可知道现在 00 后的孩子们在思考着什么呢？每一代都有其独特的观念，我相信很多 80 后的人当年也并不愿意买房，然而如今房价上涨，他们感到后悔了。这种观念的转变需要极为强烈的时代变革。
提问：北京现在二手房出房是不是很少？
北京的二手房房源数量不少。现在贝壳平台上的二手房总量为 93783 套，这是对外展示的数量。内网的数量估计比外网多 20%，两者相加大概在十一二万套左右，所以可以看出北京的二手房出房量是不少的。
提问：东湖湾三居置换万柳可以吗？
你准备总共换多少钱？万柳的三居大概需要两千多万。我的看法是，东湖湾的两居去换万柳的三居比较困难，如果现在孩子没有上学的需求，就暂时不要考虑万柳了，因为万柳现在的房价确实比较高。我觉得东湖湾的三居长期持有更好。万柳现在没有受到学区房政策的影响，所以不但没有下跌反而还上涨了，用 800 万只能买到 40 平米的房子，这价格还是挺贵的。
提问：环球影城对房价影响不大是近期吗？
回答：十年以后也不大。
提问：武夷花园，京贸国际东区适合长持还是过几年卖掉？
回答：你这个问题，“长持”还是“过几年”，那就过几年再说。
首经贸附近的万年花城能否享受到丽泽的福利呢？它与马家堡相比情况如何？
买房时首先要看区域潜力。从区域潜力方面来看，首经贸附近的区域潜力相对较大，而马家堡属于纯老城区，现在呈现出一种倚老卖老的态势。当然，万年花城的房价也并不低廉。
瀛海地铁站附近的回迁房是 2010 年的，总价 300 万，这种房子可以购入吗？
地铁站附近，并且是 2010 年的房子，在这个价位下，我觉得是可以接受的，没什么大问题。
一线城市进行调整之后，二线城市会轮到吗？（一线的上涨是否会带动二线的上涨？）
会，然而回暖的力度不会太理想。如同一个轮胎，当它在一线城市的高速路上行驶时，速度较为顺畅。但当这个速度转移到二线城市时，却发现二线城市犹如沙漠一般，导致轮胎难以滚动起来。
提问：在 300 以内的郊区中，有哪些房子适合用来积分落户呢？哪些地方的潜力更大呢？
我发现最近积分落户买房的情况特别多。他们盯着的房子总价在 200 万到 300 万之间，这种房子属于低总价。甚至还有 150 万的房子也在他们的关注范围内。考虑潜力方面，若名下没有房产，拥有工作居住证的话，首先可以考虑通州。300 万的房子，昌平是可以考虑的，因为这种低总价的房子对于码农很有吸引力。大兴的四号线沿线也可以考虑。房山的次新房同样可以考虑。而门头沟在这个价位的大多是老房子。
提问：买了新发地附近的银地家园，买完就一直降价。
你能否告诉我你这套房是在什么时间以多少钱购入的呢？现在又降价了多少呢？只有了解这些情况，我才能给你进行详细的分析。
补：8月份入手小两居，现在跌了十几万。
我跟你讲哦，你要想开些。北京房价跌了这十几万，真的不算什么大事儿。而且这几个月你提前拿到房子了，生活的稳定性提升了很多呢。你就安心住吧。北京这两年，买房跌一百万的情况有很多。就像你当年买的那包，好几万呢，后来不也不背了；还有裤子，好几千呢，后来不也不穿了。这些都挺让人伤心的，但伤心能让我们的承受能力越来越强，这不是坏事呀。买房买的就是心态，买了就买了。
东坝奥林匹克花园一期和二期带有电梯，而三期和四期不带电梯，应该如何做出抉择呢？
如果总价相同，那么肯定会优先考虑带有电梯的房子。然而，你现在处于选房之前的阶段，需要决定到底选择哪一套房，在这个时候，家人的考虑会更多一些。所以，你应该先与你的妻子商量，然后再与我商量。
提问：800万总价，还有6年上学，有必要执着西城海淀吗？
回答：我觉得可以执着海淀。自住加孩子上学。
提问：高容积率会不会影响房价增长？
这种小区房源较为充足，在买房时同户型的房子数量也较多。不过有一个特点，那就是房价会出现大幅上涨和下跌的情况。实际上，这种小区特别适合进行投资，在某些特定情况下，适合那些比较激进的投资方式。在买房的时候，如果市场行情不好，确实能够买到价格较为便宜的房子；而在卖房的时候，趁着房价上涨迅速，也能够卖出一个好价钱。但是，能否准确地把握时机，这一点是不太好说的。
提问：北京现在处于大涨前夜吗？
看起来你现在有些焦虑。上海已经开始行动了，然而像上海这样的启动，北京已经有过好几次了，北京每年春天都会有这样的启动动作。实际上，像上海这样的启动是因为房价比较低，让很多有刚性需求的人觉得不买不行了。但是上海的楼市会大幅上涨吗？应该是不会的，因为大幅上涨需要政策的支持。
提问：海淀北部新区投资潜力怎么样？海淀温泉镇怎么样？
不管大家考虑哪个区域，背后一定是在思考你的真实需求。纯投资有其对应的区域，学区房有其对应的区域，自住也有其对应的区域。在朝阳区，买双井的人群情况是，国贸的白领比较多，外企的人员比较多，不太可能是海淀的码农。所以不同的人群有着不同的购房区域。
提问：燕郊房现在出手合适吗？
你所提出的问题我不太理解。你是拥有燕郊的房产，想要知晓是否适合出售呢；还是并未在燕郊拥有房产，希望了解是否适合购买呢？
补：有房。
如果置换北京是可以的，如果不是，现在应该是个底部。
提问：看的房价格虽然不高，但房子太破。
大家应当认识到，北京的房价已经调整了三年。如今的北京房价，基本上已经将其实际价值体现了出来。因为市场经历了反复的调整，所以房价就是那个样子。你若问哪个地方是好的，存在不好但便宜的情况，也有好但昂贵的情况，然而不存在既好又便宜的地方，那样的地方或许不在北京，而在大厂或者燕郊。
提问：天津房现在卖是不是也不合适？没有置换需求。
天津房价现在处于低点，这确实不太合适。大家清楚，北方的房子都在下跌，像北京以及其周边的燕郊、固安、香河、大厂等地，还有山东、石家庄的房价都下降了。而南方的房子，有的没跌，有的还在上涨，比如深圳和杭州。实际上，北方在去杠杆方面进行得比较彻底，南方接下来的情况难以确定。
提问：武汉不限购区域可以投资吗？
不建议投资。这两年都不建议投资。直接记住这个结论吧。
提问：南方在涨，是不是说明南方将来比北方更有潜力？
这个结论的确较为强硬，然而却没有什么道理。南方与北方的范围太过宽泛，具体到某一个城市则更具说服力。不限购意味着没有潜力，从这一角度来看可以这么说。但从另一个角度来讲，政府不限购或许是因为去化压力较大，等去化差不多完成之后可能会采取严厉措施，届时你购买之后可能就难以卖出。
提问：保利西山林语南向一居室怎么样？
回答：自住是可以的，小区不错，总价不高。
提问：北京也不建议投资吗？
回答：北京现在就是底部，比较适合买房。
提问：350万左右，纯投资
回答：通州，两居室。
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