监测显示，环京区域中，廊坊楼市主要靠本地刚需来支撑。而涿州、燕郊、永清、香河这些地方，仍然主要是来自北京的投资客。有业内人士觉得，随着环京的建设发展，未来环京区域所承担的外溢需求，不会再像以往那样是单纯的投资外溢，而是因为承接了首都的疏解功能而产生的刚需外溢需求。
去年 3 月份张晓刚在环京区域购置了一套商品房。之后一整年他都在关注燕郊楼市的变化。就在最近，他卸载了“链家”App。他落寞地表示房价已经跌近一半，不敢再看了。
2018 年狗年春节假期前的某一天，21 世纪经济报道的记者跟随购房者赵晓伟（化名）抵达了位于河北省三河市燕郊镇的三河不动产登记处。购房者以及中介们依然秉持着“早办完早省心”的这种心态。在早上九点钟的时候，这一天需要办理业务的购房者基本上都已经到齐了。大厅里的人数量并不多，稀稀拉拉的大概也就四五家。临近中午时，大厅早已没有办理业务需求的购房者。
环京楼市在狗年春节呈现出一个侧面。上一年春节与之相比，因受到严厉调控政策的作用，环京楼市呈现出从炽热到冷清的类似过山车般的状态。
环京市场冷淡
燕郊是环京楼市的一个典型区域。如今，在这里居住的大部分人都是外地人口。在春节假期期间，和大城市一样，燕郊平日里拥挤的街道变得宽敞了许多，并且街道两旁的饭馆大多处于关闭状态。
链家的一位中介人士向 21 世纪经济报道记者表示，这里居住的大多是在北京工作的北漂。在过年期间，他们基本上都返乡回家了。与去年相比较，狗年的环京楼市冷清了许多。
燕郊当地的一位中介人士向 21 世纪经济报道记者透露，在市场最为火爆的时候，他们公司的规模比现在最少要扩大一倍。而随着市场形势的急剧转变，有很多中介人士转到了其他区域或者直接改换了职业。现今，依然在环京地区坚持从事房屋买卖工作的中介们，其收入状况并不理想。
年后有重磅炸弹般的消息，此楼盘全是南向户型，单价为 22003 元每平米，面积 83 平米，最低价 183 万，随时可以看房且随时签约，还能 3 成首付，不要再继续等待了。这是坚守在燕郊的中介人士所发布的某楼盘的促销信息。类似这样的促销信息在各处都能看到，然而前来咨询的客户数量并不多。市场一直处于低迷状态，导致绝大部分购房者对该区域丧失了信心。
市场冷淡，21 世纪经济报道记者留意到，二手房业主对客户的付款方式不再那么挑剔了，能够更加多样化。一些开发商还针对购房者推出了诸如分期首付、草签之类的促销方式。
某代理机构的一份内部报告表明燕郊二手房最新房价，在近一年的时间里，环京楼市整体呈现出像过山车一样的走势。当下，环京楼市成交的主力产品是受到资质限制的住宅产品。因为几个区域陆续实施了草签（或者无忧购房政策），这对无资质客户起到了刺激作用，促使他们进行购买，从而推动了住宅市场的成交。低价折扣、首付分期、草签成为这些项目的标准动作。
2016 年环北京市场商品住宅成交情况与其他年份相比是“量价齐升”。其成交面积为 1764 万平方米，与上一年相比增加了 16%。成交均价是 9395 元/平方米，同比上涨了 26%。环京市场的成交金额在大北京整体市场中占 37%，与去年相比提升了 7 个百分点。
新的外溢需求
燕郊镇属于河北省三河市西市区。它的北部紧邻三河市高楼镇，到三河市市政府所在地泃阳镇有 25 千米的距离，到北京市区则是 30 千米。在西部，它与北京市通州区的潞城镇、西集镇、宋庄镇隔着潮白河遥遥相望。其面积为 105.2 平方千米，人口有 120 多万人，下辖 55 个行政村。
地缘因素产生了影响，许多北漂的刚需人群把燕郊当作首次置业的起点。并且，早期的购房政策在当时相对较为宽松，也吸引了不少投资客。
21 世纪经济报道记者在链家网看到，在燕郊，不少二手房小区的房价几乎下降了一半。福城上上城五期在 2017 年 3 月达到最高峰，成交价涨至 28000 元/平方米，如今成交价普遍跌至 16000 元/平方米；首尔甜城 2017 年 3 月也达到最高峰，成交价至 36000 元/平方米，如今成交价普遍跌至 23000 元/平方米；环京其他区域的楼市也都普遍跌回到调控前的状态。
某代理机构监测到，在环京区域中，廊坊楼市主要依靠本地刚需来支撑。而涿州、燕郊、永清、香河这些地方，仍然主要是由来自北京的投资客所支撑。
上述代理机构的相关负责人称，短期调控政策频繁且信贷有周期性，这影响了二手房交易，导致购买者的购买难度达到了最高。未来，政策若适当放松，很可能使交易重回正常区间。不过，该人士觉得，随着环京的建设，未来环京区域所承担的外溢需求，将不再是以往的投资外溢，而是因为承接首都疏解功能而产生的刚需外溢需求。
2017 年 11 月，在河北省政府新闻办召开的“京津冀协同发展”新闻发布会上，有消息透露。为了承接首都的疏解功能，河北省确立了一系列承接平台，其中包括北京新机场临空经济区、冀南新区、白洋淀科技城、正定新区等 11 个省级承接平台，以及一批市县级承接平台。从 2014 年开始，河北省累计引进了 15560 个京津项目，引进的资金达到了 13901.17 亿元。
数据表明，目前河北省和京津合作共建了 55 个各类科技园区燕郊二手房最新房价，还有 62 个创新基地。1350 多家京津高科技企业被吸引到河北落户。与此同时，京津冀全面创新改革试验区获批，河北·京南科技成果转移转化示范区获批，京津冀大数据综合试验区获批，环首都现代农业科技示范带等一批国家级试验区也获得了批准。河北·京南科技成果转移转化示范区包含石家庄、保定、廊坊、沧州、衡水这五个市的 11 个园区。此示范区已获科技部批准成为全国首批国家科技成果转移转化示范区，并且其专项资金达到了 2000 万元。
通州君点评：限购极为严格，使得房价出现暴跌。在 21 世纪经济报道的文章里，燕郊楼盘的价格大约下降了 1.2 万 - 1.3 万。实际上，不只是燕郊，通州的一些小区房价也下降了差不多这个数，部分小区甚至下降接近 2 万。
现在真是手拿房票，刚需购房的好时机。
