清晰的税务律师
关于我们
专注、精耕涉税法律服务市场是明水区别于其他综合性律师事务所和专业事务所的最重要特征之一。提供优化的涉税解决方案是明水的专业追求
近日，北京市地税局第四稽查局对N房地产开发公司进行税务检查发现，检查期间，N房地产公司未对Z社区房产项目进行所得税竣工结算。已竣工登记，工程造价核算时间划分不明确。 房地产销售成本过高、企业所得税少缴等问题。 鉴于该公司的违法事实，我局决定补缴企业所得税5044万元，并加收滞纳金1227万元。
项目分析：房地产企业涉税疑虑凸显
不久前，按照专项检查计划，北京市地税局第四检查局检查人员对N房地产公司2012年至2013年纳税情况进行了税务检查。
N房地产公司成立于2001年3月29日，是一家有限责任公司，注册资本3000万元。 经营范围包括房地产开发、销售、物业管理、家居装修。
N地产公司开发的Z社区项目于2008年9月获得建设部门立项批复。项目包括住宅、商业、地下车库及配套公共建筑等，分为北区和北区两部分。南区. 督查人员在调查前从建委网站获悉，Z社区项目南北区大部分住宅的竣工证明材料已分别于2011年12月和2013年10月报建部门备案。 。 该公司对外销售信息显示房地产开发企业哪些费用计入前期工程费，该公司于2012年至2013年将该项目内的部分住宅楼对外出售。但检查人员查询该公司历年企业所得税申报表发现，虽然该项目内的大部分住宅楼N地产公司南北区已完成并上报。 建设部门备案，但企业所得税清算尚未进行。
根据预查外部信息和企业涉税数据分析发现的疑点，检查人员认为N房地产公司推迟竣工清算时间，结转了应分期结转的费用一口气少缴企业所得税。 决定对N房地产公司账簿进行现场检查核实，并对检查年度该公司建成开发的产品进行企业所得税汇算清缴，了解该公司是否有超过- 柱成本和少缴企业所得税。
成本分摊期间多报成本2亿元
在对公司进行现场检查时，当检查人员询问Z社区项目部分住宅已竣工并登记后，公司为何不缴纳已竣工项目所得税时，该公司财务人员表示，由于Z社区项目尚未全部出售，该项目的许多建设和销售成本尚未计入项目房地产开发企业哪些费用计入前期工程费，因此公司准备等到所有项目成本计算完毕后再进行项目所得税汇算清缴。
对此，检查人员向公司财务人员明确表示，N地产公司的会计核算有误。 国税发[2009]31号文件明确规定，房地产开发企业开发的产品竣工证明已报房地产管理部门备案的，视为竣工，竣工结算成品必须缴纳企业所得税。 由于该企业开发的Z社区项目南北区住宅楼大部分已于2013年竣工登记，因此必须按规定进行所得税汇算清缴。
在核查N地产公司项目开发成本数据过程中，检查人员发现该公司账目中存在大量2014年以后发生的建筑安装费发票，涉案金额超过5600万元。 同时，检查人员还发现，该公司将2014年以后发生的“征地拆迁补偿费”1.44亿元计入2013年竣工工程成本中。
对此，该公司财务总监解释称，Z社区项目是N地产公司近年来开发的唯一房地产项目。 该公司认为，只要与Z社区项目相关的费用都可以计入开发成本并在税前扣除。 只要合理，即使成本项目没有法律文件，也应该进行相应的扣除。
国税发[2009]31号文件第三十四条明确规定：“企业在办理计税费用时，应当取得其实际支出，未取得法定凭证的，在实际取得法定凭证之前，不得计入计税费用。”获得。 届时，将按规定计入税款计算成本。”同时，根据规定，企业2013年已完成并申报的项目的成本计算终点应为2013年12月31日，以及此后发生的成本费用，在取得合法证明后，结合Z项目后期建设房屋的竣工进度和销售进度，逐步结转收入，在当期所得税前扣除。按照当年核算收入与成本相匹配的原则，因此，公司将2014年发生的建筑安装工程费和“征地拆迁补偿费”计入2013年竣工工程成本的做法并不符合公司的实际情况。遵守法规。
该公司最终同意税务机关的意见。
支出考核虚列无关费用2000万
发现该公司竣工登记房产的税费支出划分存在问题后，检查人员并没有放松对N房产公司年度成本的检查，重点检查前期工程费、建筑安装费等。工程费、基建费纳入企业开发成本核算。 通过建筑安装施工合同、工程预决算报告、收支凭证、票据、银行付款凭证等材料，对建筑费、公共配套设施费及相关期间费用等六项成本项目进行一一核查。 Z项目建设。 审查核实账户中的票据、凭证是否与其业务相关，成本费用所列项目是否真实，相关资金是否实际支付给供应商或服务商等。
检查人员发现，N地产公司账目中列示的2240万元开发费在业务关联性和凭证真实性方面均存在问题：经核实，该公司取得的砂石料等费用发票建材市场存在假发票，涉及发票金额70万余元； 账簿中前期工程费108万元、开发间接费用200万元、建筑安装工程费合计1862万元经核实与N地产公司开发的Z小区项目无关。 根据税法规定，上述费用合计2240万元不得税前扣除。
经认真审查检查年度Z社区项目已完成产品的开发费用，检查人员核实其账上计算的开发费用共计9.7亿余元，剔除不予批准的开发费用2240万元。予以扣除，最终核定验收期间已竣工项目的开发费用。 计税费用9.5亿元。
此外，检查人员还发现，N房地产公司在计算Z社区项目竣工产品开发成本时，未遵守国税发[2009]31号第二十九条的规定。 方向、最终使用对象等标准的确认、直接成本和共同成本的划分。 未明确费用性质和金额，将直接影响检查期间已竣工项目公共配套设施费及其他费用的征收和分配比例，从而对应纳税所得额的计算产生较大影响企业自行承担，可能涉及十万甚至上百万元的多项税收征管问题。
检查人员对检查期间Z社区项目竣工产品的直接成本和共同成本进行了收集和区分，最终确定直接成本为3.5亿元，共同成本为6亿元。
经N地产公司检查当年完成的Z社区项目的产品开发费用逐项审核，超额开发费用2亿元，以及与项目无关的开发费用2240万元。淘汰公司检查当年竣工项目，并确定计税依据计算直接成本和间接成本后，检查人员确定了“单位销售面积计税成本”和“已销售开发产品计税成本”。当年考察的N地产公司的Z社区项目。 经计算并最终确定，N房地产公司检查年度应补缴企业所得税5044万元。
案例点评
本案中，涉案房地产企业未按要求完成已竣工项目的清算，并通过多种方式列示工程成本逃税。 这种方法在房地产公司中有些典型。
在对涉案企业的核查过程中，检查人员利用规划、房管、银行等部门提供的第三方涉税信息，结合采集管理数据，对规划设计、建设指标、工程竣工情况等进行比对。企业开发项目的状况等信息。 经核查，确认企业存在涉税问题。 调查过程中，检查人员花费了大量的精力和时间，根据规定，根据该公司的成品，准确确定了该公司当年成品的计税时间。 通过对公司建筑安装工程费等六大成本项目及相关期间费用涉及的大量合同、工程概算、决算报告、收支凭证、票据等材料进行一一审核，最终查明了该公司虚假列出项目开发成本以逃避纳税的证据。
涉案公司发生的涉税违法问题并非个案，而是在房地产开发企业中具有代表性。 根据税法规定，房地产开发企业的工程建设成本应当根据房地产的实际竣工和销售情况分批结转。 但在实际操作过程中，不少房地产企业在完成项目登记后并没有及时进行竣工清算，而采用混淆直接费用和共同费用、一次性结转分期费用、结转分期费用等方式。预付未售出成本。 ，达到多缴成本、少缴税款的目的。
在日常管理中，税务机关会参考规划、国土、房管等部门的第三方信息，对企业开发项目进行日常现场检查。 税务机关根据房地产企业开发项目的竣工进度，划分企业项目成本费用的征收时间。 重点检查结转分配的标准和比例，调查成本与项目的关联性和真实性。 因此，房地产企业必须建立定期自查制度，分析成本费用的收取情况，并进行合规操作，防范审计风险。
