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房地产投资项目具有资金投入大、建设周期长、成本核算环节多、投资风险高等特点。 这就需要精打细算，规避风险，力争以最小的成本获得最大的经济效益。 房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的核算工作，这是由房地产项目的特点决定的。 提高开发项目成本核算质量是房地产开发企业的首要任务。 如何进行成本核算尤为重要。
1、房地产开发成本的构成
房地产开发成本是指房地产企业开发一定数量的商品房所发生的全部费用。 从用途上来说，大致可以分为三个部分：
1.土地、土建及设备费用。 这是房地产开发成本的主要内容，大约占总成本的80%。 其中最重要的是土地成本。 土地成本主要包括重置成本、租赁成本、搬迁成本等。房地产开发商在决定是否开发项目之前，必须计算出未来开发的商品房每平方米的土地成本（俗称楼面价）。 ）将估算的土地成本换算为土地面积和容积率。 项目可行性评估。
2、配套设备及其他费用及支出。 主要指水、电、燃气、主要市政服务及公共建设配套费。 学校、医院、商店等生活服务设施也是必不可少的。 其他费用和支出虽然有一些属于押金性质，如档案押金、绿化押金等，但很难全部收回。 此类收费项目种类繁多，标准各异。 很多项目是由垄断企事业单位实施的，随意性很大，标准普遍较高。 配套设施及其他收费项目是房地产开发成本受外部因素影响最大的领域，一般占项目总投资的10%至15%。
3、管理费用和融资费用。 与其他行业相比，房地产开发具有建设周期长、投资金额大、投资风险高的特点。 因此，大多数开发公司必须通过贷款来满足资金需求，这会产生大量的利息支出。 如何正确计算这部分成本，对于正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
2、强化房地产开发企业成本核算策略
1.加强房地产企业成本核算规章制度建设和组织实施。
房地产开发企业不仅要遵守国家有关法律、法规，还要根据企业实际情况和行业特点，建立健全企业规章制度，加强和完善企业各项规章制度的建设。健全住房成本核算法规制度，确保成本核算工作合法合规。 有章可循，从而保证了成本核算数据的真实性、可靠性，促进了企业成本核算水平和会计信息质量的提高。 同时，房地产开发企业应考虑自身规模和开发项目的规模、特点等因素，在保证成本核算工作质量的前提下，合理设置会计机构，配备必要的成本核算人员。 每个房地产项目都应有专人负责成本核算工作。 对于大型项目，应成立成本工作小组，负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报告编制与分析等重大工作，确保成本核算和管理。 有机结合，形成计算与管理相结合的有效机制。 造价工作组的工作方式还应根据项目的具体实际情况确定采取集中式和分散式的工作方式。
2、确定成本核算对象。
现代化多功能社区建设，成本核算对象复杂。 这就要求造价会计人员深入实际，研究分析整个工程的特点、管理要求、经济目的、标准、建设交付期以及预决算主要项目的确定。 成本核算对象的设置必须坚持“便于核算和管理”的原则。 一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应综合考虑开发项目的区位、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，并按以下情况处理：一般开发项目应以每个独立编制的设计概算（概算）或每个独立施工图预算中列出的单个开发项目作为成本核算对象； 对同一开发地点、同一结构类型的集团开发项目，若开工、竣工时间相近，且由同一建设项目完成施工的，可将集团建设合并为一个成本核算对象； 对于规模较大、建设周期较长的个别开发项目，可以根据经济责任制的需要，按照开发项目的某些区域或者部分划分成本核算对象。 比如，大型项目首先要分批上演，分批开发的商品房要根据经济用途和建设标准适当分类。 区域内公共建筑配套设施属于商业性公共设施的，应当单独核算成本对象，形成多种成本核算对象。
3、建立合理的成本核算项目。
正确划分成本项目，如：征地拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接成本等。能够客观反映产品和产品的成本结构促进对降低成本的方法进行分析和研究。 根据现行房地产开发企业会计制度：开发成本为一级科目。 在本科目下，企业应根据自身经营特点和管理需要，确定成本项目并进行明细核算。 不建议列出太多成本项目。 发生频率较低的成本，特别是单项支出，应尽可能合并； 连续发生的金额较大的费用应当单独核算。 如果土建工程费用是承包的，则应根据合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的最终结算提供资料。
4、准确归集、分配、转移费用。
对于单个房地产项目来说，由于成本对象简单，成本费用的归集要容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容也相对较少。 但大型综合社区开发十分复杂，成本核算对象也相对细化。 很多成本费用并不能直接归集到各个成本核算对象中。 因此需要采用一定的方法和程序进行分配，然后间接归入各个成本核算对象。 各成本核算对象。 直接收取的成本费用主要为建筑安装工程费用，其他成本费用需要定期分配。 间接分配成本需要在日常收取时根据各自成本项目的明细分别计算，然后根据各个成本对象进行计算。 并分配相应的成本项目。 例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接收取项目的建筑安装工程费用； 日常征地拆迁补偿费用不能直接按照成本对象进行分配，而是在本成本明细账中详细归集。 每月末，按照各成本对象实际建筑面积计算比例分摊当期发生的费用。 分配时无需细分分配。 如果成本管理需要，可以根据明细结构进行恢复。 前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中包含的现场管理费用，按照各成本对象建筑面积的计算比例进行分配。 当月发生的各项成本费用的征收和分配程序与征地拆迁补偿费相同。 利息支出按照各成本对象上月末实际收取的成本金额进行分摊。 对属于预决算范围并按合同规定支付的预付款项，应直接纳入成本项目归集，并及时开具发票； 工程竣工结算后所欠款项，应按标准扣缴，包括未缴纳的商品房维修资金等。
5、注重工程竣工费用的结转核算。
已竣工的土地开发项目应当根据其用途采用不同的成本结转方法。 例如： （一）为出售或者有偿转让而开发的商业建筑用地。 开发完成后，其实际成本转入“开发产品-土地”科目。 （二）开发完成后，该建设用地将直接用于企业商品房的建设。 实际成本应当在开发竣工并投入使用时结转计入相关房屋开发成本。 （三）房地产开发项目竣工验收并取得移交许可证后三个月内，应当取得审价后的工程决算，以便成本会计按照各合同所收取的费用核对各合同。成本核算对象。 根据工程决算中确定的价款支付情况，按照权责发生制要求计提相应的成本费用，结转实际竣工总成本，并计算各独立核算的单位成本对已完成和开发的产品进行详细核算的对象。 如果是租赁经营项目，则转入租赁开发产品明细核算。 商品房预售业务在先房地产开发企业哪些费用计入前期工程费，竣工交付在后。 如果项目决算未及时完成，成本核算将不真实、及时房地产开发企业哪些费用计入前期工程费，从而影响公司盈利的准确性。 商品房销售成本核算应当按照配比原则，对每个独立销售单位（独立核算对象）进行明细核算，并以每平方米建筑面积成本作为销售成本转嫁和核算的依据。结转销售成本。
