一、简介
项目成本管理是根据企业的总体目标和项目的具体要求进行的。 在项目实施过程中，对项目成本进行有效的组织、实施、控制、跟踪、分析和考核，完善成本管理体系，提高成本核算水平，是实现目标利润、创造良好经济效益的过程。 对于房地产开发项目，在整个项目投资决策、规划设计、招投标、施工及竣工验收阶段，有效管理和控制项目成本。 但这些阶段在整个过程中的时间和作用也有所不同。 本文认为，房地产开发项目的成本控制有以下三个关键阶段：投资决策阶段、规划设计阶段、施工阶段。
2、投资决策阶段的成本控制
投资决策阶段的成本控制是关系到项目投资成败的决策。 项目投资决策的成败直接关系到项目未来的实际成本。 房地产开发投资的综合性、投资金额大、建设周期长、覆盖面广，使得房地产投资决策不可避免。 因此，对于一个房地产开发项目，首先必须建立科学的决策机制。 决策的主要依据是项目可行性研究报告。 房地产开发项目可行性研究评价指标包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。
城市景观项目投资决策通过集团总部投资决策委员会论证，并委托甲级工程咨询单位进行项目可行性研究。
项目的投资决策是在前期市场调研的基础上，分析影响项目的宏观和微观环境因素，调查项目周期内的供需因素，利用回归分析等方法预测项目的市场前景。项目; 项目规划评价主要考虑项目的可用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车位、配套设施和交通等因素，分析各因素对项目造价的影响； 对项目设计方案的评价主要依据项目的性价比和经济性。 、检查项目的采光、通风、环保、节能等因素。 项目市场定位评估是在前期市场调查和市场预测的基础上，结合项目用地及面积，分析项目未来商住租售价格、租售对象、租售率； 经济评价是整个项目投资的重点，主要从项目的财务性、盈亏平衡性、敏感性和风险等方面进行评价。
3、规划设计阶段的成本控制
根据大量项目测算，设计费在整个项目开发建设过程成本中所占比例很小，一般只占建筑安装成本的2%-3%。 初步设计对工程造价的影响为75%，技术设计阶段对工程造价的影响为25%—35%。 如果开工，通过改进施工技术等措施节省工程造价的可能性只有5%—10%。 据统计，规划设计阶段节省投资的可能性为88%。 规划设计方案确定后，工程建设造价也随之确定。 可见，在规划设计阶段控制成本，可以达到事半功倍的效果。
城市景观工程在确定规划设计方案的过程中，采取总体控制、分步确定的方法。 一是控制总体规划设计方案的建设成本总体目标。 “规划设计方案听证会”通过后房地产投资项目管理，我们将进行初步设计和施工图设计，并要求每一步编制“工程造价概算（预算）”。 ，确定每个成本项目的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。
在城市景观项目中，在规划设计阶段采取了以下措施来控制成本。 首先，规划设计招标迫使设计竞争者树立良好的经济意识，关注建设项目的投资效果和建设成本。 二是进行限额设计，根据批准的设计概要和初步投资概算进行设计，逐步进行施工图设计和分步设计，每一步都有设计投资限额，确保总造价不超过总成本。 投资金额。 三是严格评估规划设计质量，加强开发商与设计单位的沟通，将前期规划和市场调研的成果融入到规划设计中，提高规划设计质量。 四是与设计单位签订设计合同，并在合同中就设计过程中出现的问题和费用要求等纳入具体条款，并明确违约责任。
4、施工阶段成本控制
房地产开发项目的建设阶段是根据规划、设计方案和图纸，使用原材料、半成品和各种设备建造房屋的过程，整个开发过程耗时较长。 建设阶段的成本控制非常复杂，对总投资影响很大。 据相关数据分析，该阶段对工程造价的影响可达5%-10%。 房地产开发项目建设阶段的成本控制主要包括：编制成本计划、确定成本控制目标； 审查施工组织设计和施工方案； 控制项目付款的动态结算； 并控制项目变更。
城市景观工程建设阶段，主要采用以下做法和手段进行成本控制。
（一）强化“成本”意识，加强统筹管理。 强化参与本项目的每个部门甚至每个工作人员的“成本”意识，加强部门间的协调与沟通。 根据现场经理的建议制定切实可行的成本计划，并在必要时及时调整。
（二）确定成本控制的对象。 项目实施前，项目部首先将项目将要发生的成本进行粗略分类，主要分为主要成本和次要成本、固定成本和可变成本，然后在此基础上进行详细分类，形成图表，即划分为现场费用，管理人员进行记录，以便在以后的项目实施过程中，可以随时关注每项费用的发生情况，进行有效控制。
（三）加强合同管理，严格控制合同变更。 公司自项目立项以来就成立了合同管理小组，负责本项目的主要合同关系。 对于施工阶段的合同管理，要明确合同的内容、范围和合同文件的构成，认真审核施工、监理、材料合同的条款，避免条款模糊、不一致。 对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行效率，严格审核和批准发生的合同变更，有效控制项目成本。
（四）严格控制材料、设备的质量和价格。 由于本项目的材料采购和供应由开发商负责，因此材料和设备的质量和价格是成本控制的重点。 对于材料、设备的质量，由专业检验人员进行检验，出具检验报告并承担相关责任； 在价格方面，实行认证制度，严格管理材料采购、设备选型过程中出现的“回扣”，确保材料、设备价格和质量。
（五）制定有效的激励措施。 该措施的实施，极大地调动了造价管理人员的积极性房地产投资项目管理，对工程造价控制产生了重大影响。 对成本管理人员的奖励实行物质奖励和精神奖励相结合，并为相关人员提供专业培训、职级晋升和国内外考察机会。
5. 结论
房地产开发项目成本管理各个阶段的成本节约程度是不同的。 总体来看，前期决策和规划设计阶段对工程造价的节约作用巨大，而施工阶段的造价控制也需要加强管理。 总之，房地产开发项目各个阶段都要加强成本管理，每个环节、每个阶段都不能忽视。 只有这样，才能增强开发商的市场竞争力，提高开发商的利润空间。
