对土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施分配等无法直接识别的三个问题进行分析解释如下：
无法直接识别扣除项目的，按下列顺序审核当期扣除项目的分配标准和口径是否一致，是否合理分配：
（一）交易状态
某房地产开发公司在一块1万平方米的土地上开发房地产，取得土地使用权支付的出让金为1000万元。 房地产公司在这块土地上修建了两栋建筑，一栋是办公楼，占地面积（包括周边道路和绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一栋是办公楼，占地面积（包括周边道路和绿地等）4000平方米房地产开发企业哪些费用计入前期工程费，建筑面积15000平方米； 另一栋是公寓楼，占地面积（包括周边道路和绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。 公寓公共配套设施中，有占地100平方米、建筑面积500平方米的游泳池。 开发商将其改为对外开放的商业设施。 公寓已售出90%，办公楼尚未转让。
（二）土地出让金按土地面积分摊
1、公寓需分担的土地出让金为：
根据出让土地使用权面积，分配给公寓的土地出让金计算如下：
公寓需分摊的土地出让金600万元=公寓占地面积6000平方米×（项目缴纳土地出让金总额1000万元÷项目总面积10000平方米） ）。
2、根据可销售和不可销售面积确定分摊的土地出让金：
(1) 公寓滞销面积应缴纳的转让费。 公寓总面积6000平方米，其中不可售面积还占100平方米。 应缴纳土地出让金计算公式为：滞销面积应缴纳土地出让金10万元=滞销面积100平方米×（项目缴纳土地出让金总额1000万元/项目总面积10,000 平方米）。 ～
（2）应分配至公寓可销售面积的土地出让金。
公寓可售面积应分摊土地出让金590万元=公寓应分摊土地出让金600万元，不可售面积土地出让金10万元。
3、本次清算应缴纳的土地出让金：
本次清算应缴纳的土地出让金为531万元=应分配到公寓可售面积的土地出让金590万元×已售比例的90%。
（三）按建筑面积分配土地出让金
1、公寓需分担的土地出让金为：
（1）总建筑面积=办公楼建筑面积15000平方米+公寓建筑面积16000平方米=31000平方米
（2）公寓应分得的土地出让金：516万元=公寓建筑面积16000平方米×（出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米）。
2、根据可售和不可售面积确认应缴纳的土地出让金： （1）公寓不可售面积应缴纳的出让金
滞销面积应缴纳土地出让金16万元=滞销建筑面积500平方米×（项目已缴纳土地出让金总额1000万元÷项目总建筑面积31000平方米） ）。
（2）应分配至公寓可销售面积的土地出让金
公寓可售面积应缴纳的土地出让金500万元=公寓应缴纳的土地出让金516万元-不可售面积应缴纳的土地出让金16万元。
3、本次清算应缴纳的土地出让金：
本次清算应缴纳的土地出让金为450万元=应分配到公寓可售面积的土地出让金500万元×已售比例的90%。
3、开发成本分摊及分配方法
（一）交易状态
某房地产开发公司开发一栋公寓楼，开发成本3450万元。 建筑面积15000平方米，可销售面积14600平方米，不可销售面积400平方米。 公共配套设施中，有建筑面积200平方米的游泳池。 开发商将其改为对外开放的商业设施。 公寓已售出 90%。
(2) 开发费用应由可售面积与不可售面积分摊
1. 滞销面积应分摊的开发费用：
待摊销面积的开发费用=改变用途的泳池建筑面积×（项目支付的开发费用总额÷项目总建筑面积）
应分摊至滞销面积的开发费用为46万元=200平方米×（3450万元÷15000平方米）。
2. 应分摊至可售面积的开发成本：
公寓可售面积应分摊的开发费3404万元=公寓应分摊的开发费3450万元-滞销面积应分摊的开发费46万元。
房地产开发企业开发的土地按用途可分为以下两类：
一是开发用于转让、租赁的商业用地（也称商业建设用地）；
另一种是为开发商品房、租赁房和其他住房而开发的自用土地。
前者是企业的最终开发产品，其支出本身就构成了土地的开发成本； 后者是企业的中间开发产品，其支出应计入商品房、租赁住房及其他相关住房的开发成本。
现行会计制度设立的“开发成本-土地开发成本”科目与企业发生的土地开发支出并不完全对应。 原则上限于企业开发各类商业用地发生的支出。 。
企业为开发商品住房、租赁住房等住房而开发的土地，其成本可分为不同对象的，应直接计入相关住房开发成本，并在《开发成本--住房开发成本”账户。 企业开发的自用土地无法区分负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象承担的，可先通过“开发成本-土地开发成本”科目征收成本，土地待土地开发完成后，再进行开发。 投入使用后，按照一定标准（如房屋建筑面积或房屋建筑面积等）分配计入相关房屋开发成本。
企业用于开发商品房、租赁房的土地属于企业开发的商品房用地的一部分的，应将整块土地作为成本核算对象，其上发生的全部开发活动均计入“开发项目”成本——土地开发成本”科目。 支出，计算其总成本和单位成本，待土地开发完成后，结转至“开发产品”科目。
土地使用时，使用该土地应承担的开发费用，从“开发产品”科目转入“开发费用-房屋开发费用”科目，计入商品房开发，出租房屋和其他房屋。
运输成本。
2、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置
（二）土地开发成本项目设置
企业开发的土地有不同的设计要求，开发的水平、程度和内容也不同。 有的只要求场地清理、平整，如拆除原有建筑物和障碍物，平整土地； 有些情况下，除了场地平整外，还必须进行各种地下管道的铺设和地面道路的建设。
因此，对于每一个具体的土地开发项目，其开发支出内容并不完全相同。 企业必须根据拟开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设定土地开发项目的成本项目。 对于会计制度规定的、企业无支出内容的建筑安装工程费、配套设施费等成本项目，可以不设置。 根据土地开发支出的总体情况，企业可以设定以下成本项目用于土地开发成本的核算：
（一）征地拆迁补偿费或者土地租赁费； （二）前期工程费； （三）基础设施费； (4)开发间接费用。
其中，征地拆迁补偿费是指按照城市总体规划在土地开发过程中发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费以及相关地上地下物体拆迁补偿费等。建设计划。 但拆除旧建筑物收回的残值应当计价记录，用于冲减相关成本。 通过租赁取得开发用地的，应当计入租赁价格。
前期工程费是指土地开发项目前期发生的费用，包括规划设计费、项目可行性研究费、水文地质调查费、场地平整费等。基础设施费是指各类基础设施费用。土地开发过程中发生的费用，包括道路费、供水费、供电费、供气费、污水排放费、排洪费、通讯费等设施费。
开发间接成本是指应由商业用地开发成本承担的开发间接成本。 土地开发项目需要承担不能有偿转让的配套设施费的，还应当设立“配套设施费”成本项目，计算应计入土地开发成本的配套设施费。
3.土地开发成本核算。
企业在土地开发过程中发生的各项支出，除自用土地开发支出可直接计入房屋开发成本并计入“开发成本-房屋开发成本”科目外，其他土地开发支出均应计入房屋开发成本。计入“开发成本”科目。 ——土地开发成本科目核算。 为了区分土地出让、租赁的开发成本和无法确定负担的自用土地的开发成本，应将土地开发成本分为“商业用地开发成本”和“自用土地开发成本”两类。 - 根据土地开发项目类型，使用土地开发成本。 分级核算，按照成本核算对象和成本项目设置明细账。
征地拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细账，记入“开发成本-商业用地开发成本”借方“开发成本-自用土地开发成本”科目的贷方和“银行存款”、“应付帐款-工程应付款”等科目的贷方。发生的开发间接费用首先在“开发间接费用”科目，月底按一定标准分配计入相关开发成本核算对象。应由商业用地开发成本承担的开发间接费用，记入借方“开发成本-商业用地开发成本”科目的贷方和“开发间接费用”科目的贷方。
下面举几个例子来说明土地开发成本的计算：
例如，某房地产开发企业某月共发生土地开发支出如下：
商业用地 自用地
缴纳征地拆迁费7.8万元、7.2万元
支付承包设计单位前期工程费20000元、18000元
应付承包建设单位基础设施款分别为25000元、18000元
分配开发管理费用10000元
合计13.3万元、10.8万元
以银行存款缴纳征地拆迁费时，应当做到以下几点：
借：开发成本-商业用地开发成本 78,000
开发成本-自用土地开发成本 72,000
贷款：银行存款15万
使用银行存款向设计单位支付前期工程款时，应做到以下几点：
借：开发成本-商业用地开发成本20,000
开发成本-自用土地开发成本18000
贷款：银行存款38000
记录建筑施工企业基础设施工程款项时，应按以下步骤办理：
借：开发成本-商业用地开发成本 25,000
开发成本-自用土地开发成本18000
贷方：应付账款 - 项目应付账款 43,000
在分配应计入商业用地开发成本的开发间接成本时，应采取以下步骤：
借：开发成本——
商业用地开发成本10000
信用：开发管理费用 10,000
同时，各类土地开发支出应分别计入经营性土地开发成本和自用土地开发成本。
4、土地开发完工成本结转
已竣工土地开发成本结转，应当根据已竣工开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。 以出让或出租方式开发的商品房用地，开发竣工验收后，应将实际成本从“开发成本-商品用地开发成本”科目贷方转入“开发产品-土地”科目。 借方。 上述开发企业的经营性用地已开发并验收，且前月开发支出总额为100.2万元的，应填报如下：
借用：开发产品 - 土地 1002 000。
贷：开发成本 - 商业用地开发成本 1002 000
企业用于房屋开发的土地，在开发完成并投入使用时，结转土地开发的实际成本，计入相关房屋的开发成本。 结转计入房屋开发成本的土地开发支出，分为平行结转法和集中结转法。
逐项平行结转法是指将土地开发的各项费用按照成本项目平行结转到房屋开发成本相应的成本项目中。
集中分类结转法是指将土地开发支出分类合并为“征地拆迁补偿费或土地租赁价格”和“基础设施费”两个成本项目，转入“征地拆迁费用”与住房开发成本有关。 “拆迁补偿费或土地出让金”和“基础设施费”成本项目。
与征地拆迁补偿费或租赁地价相关的费用，全部转入与房屋开发成本相关的“征地拆迁补偿费或租赁地价”项目； 其他土地开发支出包括前期工程费和基础设施费。 等，并入与住房开发成本相关的“基础设施费”项目。
结转的自用土地开发支出，从“开发成本-自用土地开发成本”科目的贷方转入“开发成本-房屋开发成本”科目的借方。
假设上述开发企业自用土地开发完成后，加上前月开发车款54万元，合计为64.8万元。 该地块用于建设租赁房151套、周转房181套。 其中，租赁房151套，用地1500平方米；周转房181套，用地1200平方米。 每方开发自用土地成本为240元（64.8万元/1500+1200）。 ，应结转至151套租赁住房开发成本的土地开发支出为36万元（240元×1500），应结转至181套周转房开发成本的土地开发支出为28.8万元（ 240元×1200），按一般分类计算，账内应记入下列内容：
借：开发成本 - 住房开发成本 648 000
贷款：开发成本-自用土地开发成本 648,000
自用土地开发完成后，若无法确定住房及配套设施等项目用地的，应先将成本转入“开发产品-自用土地”科目的借方，并在自用土地投入使用后，费用从“开发产品-自用土地”科目转入。 “产品-自用土地”科目的贷方将其开发成本转入“开发成本-房屋开发成本”科目的借方。 房地产开发产品竣工前后的会计处理。 通常，房地产开发企业的销售行为发生在开发产品竣工后。 它之前已经开始，完成后将继续进行，直到开发的产品被销售为止。
在开发产品完成之前，不会结转任何销售成本。 竣工后，已售部分的开发费用将按照配套原则结转。 因此，房地产公司的利润表无法反映项目竣工前所开发产品的经营成果。 在税收待遇方面，鉴于房地产行业的特殊性，《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条出台国家税务总局规定，企业必须正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》才算实现销售收入。 这说明房地产企业所得税收入的确认并不取决于是否完成，这与相关会计规定完全不同。
相应地，企业所得税计算成本的处理也与会计成本有本质的区别。 本文试图分析产品开发完成前后的成本处理情况。
产品开发完成前确认成本
开发产品完成之前所发生的成本和费用，通过“开发成本”科目反映。 “开发成本”项目与国税发[2009]31号税收成本支出相同，包括以下内容：
1、征地费和拆迁补偿费。 指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各种费用，主要包括土地购买价款或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地用途变更费等。超额面积缴纳的地价及相关税费、拆迁补偿费、安置搬迁费、安置房建设费、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。是指项目开发前期发生的水文地质调查、测绘、规划、设计、可行性研究、施工准备、选址审批等前期费用。
3、建筑安装工程费。 是指开发项目开发过程中发生的各种建设安装费用，主要包括开发项目建设工程费和开发项目安装工程费。
4、基础设施建设费。 指开发项目开发过程中发生的各项基础设施支出，主要包括道路、供水、供电、供气、污水排放、防洪、通讯、照明等社区管网工程费以及开发项目内的环境卫生和园林绿化。 等待园林环境工程费。
5、公共配套设施费。 是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的、产权属于全体业主或者无偿捐赠给地方政府和政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6. 开发间接成本。 指企业直接组织和管理开发项目所发生的、不能归属于具体成本对象的成本费用，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、项目管理费、周转房摊销及项目营销设施建设费等。在会计处理上，开发产品竣工前预售收入不结转损益。 “开发成本”科目的累计借方金额或期末余额反映了开发产品项目实际投入的成本费用。
在税收处理方面，国税发[2009]31号文第九条规定，企业销售未成品开发产品取得的收入，应当按季（或按月）计算预计应税毛利率，计入本期。 应纳税所得额。 这说明税法要求确认未完成开发产品的销售收入，但并没有直接计算相应的税收成本，而是根据税收毛利率间接确定销售毛利润。
开发产品完成后确认成本
开发的产品竣工交付使用后，必须在会计上确认收入，并按照已售建筑面积占可销售建筑面积的比例，将在“开发成本”中收取的成本费用结转至销售成本。建筑面积。
在会计处理上，无论资产负债表日还是财务报告日，成本项目反映的成本和费用都是不同的。
必须获得所有结算发票。 为保证会计损益真实、准确，还计入了为准确计算单位建筑面积开发成本而代扣的成本费用。 因此，开发产品建成后，按照已售建筑面积和单位成本结转的销售成本，可以从会计报表中反映开发项目的实际经营状况。
在税务处理方面，国税发[2009]31号文第九条规定，产品开发完成后，企业应及时结清计税费用，并计算以前销售收入的实际毛利润，并按同时将其实际毛利与相应的预计毛利进行比较，该毛利与其他项目合并时的差额，计入企业当年应纳税所得额。 第三十五条规定，产品开发完成后，企业可以选择在完成当年企业所得税汇算清缴之前确定税务成本核算终止日，无滞后。
上述税法规定的内容可概括如下：
1、开发产品的应税成本必须在当年完成时结清。
2、以已结算的税费为基础，调整以前销售收入的实际毛利与预计毛利的差额，计入当年应纳税所得额。
3、税务成本核算结束日为当年企业所得税汇算清缴之前。 2？ e(HY` 会计成本和税务计算成本之间产生的差异如下：
1、会计成本与交付使用的建筑面积和已确认的收入成正比。 计税成本只考虑实际毛利润，不考虑实际结转成本。
2、会计费用年终结算于资产负债表日结束，计税费用的会计终止日可以是次年5月31日之前的任意时间。
3、对于未入账的成本和费用，可以扣缴会计费用； 计税费用规定，扣缴成本费用不得超过国税发[2009]31号第三十二条规定的范围和标准。
4、12月31日至5月31日期间取得的合法凭证，作为下一年度发生的成本或冲减应计成本，税规可计入当年计税成本。
开发产品完成条件的确认
完成产品开发是结算计税费用的前提。 国税发[2009]31号规定，除土地开发外房地产开发企业哪些费用计入前期工程费，开发产品符合下列条件之一的，视为已竣工：{W6S]+24-
1、开发产品竣工证明材料已报房产管理部门备案；
2、开发的产品已投入使用；
3、开发的产品已取得初始产权证书。
此外，国家税务总局《关于房地产企业开发产品竣工标准纳税确认条件的批复》明确，房地产开发企业建造开发的产品，无论工程质量是否合格，都必须通过验收。是否已通过验收，或者是否已办理竣工（竣工）备案手续和会计决算手续。 ，当开发的产品投入使用时即视为完成。 开发产品已开始投入使用，是指房地产开发企业已开始办理开发产品的交付手续（含入住手续）或者已开始实际投入使用。
如果开发的产品未竣工验收就提前签入，这种情况下必须缴纳税费。 如果税务成本信息不完整，延迟结算，则当年结算的税务成本将低于实际成本，从而影响当年的企业所得税。 显着影响。
房地产企业开发成本、土地成本、公共配套设施分摊办法...来源：互联网
