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过去20年，黄金房地产市场有人欢喜，有人担忧。 高兴的人肯定已经买了房，甚至投资了房产，而忧心的人要么是要给孩子买房，要么是自己的住房需求没有得到满足。
但随着目前的高房价，每个人似乎都患有恐高症。 一平方米的单价动辄几万元，这让很多人因为买不起而望而却步、捂脸。
午饭后的闲聊中，大家讨论了过去20年的房价对比以及当时和现在居民的购买力，大家争论不休。 但过去20年工资收入和房价的具体准确数字谁也说不清楚，所以最后我们从国家统计局检索了相关数据，让事实说话，明辨是非。
本次讨论，我们主要检索了国家统计局2000年以后20年全国平均房价、城镇居民可支配收入、城镇职工平均工资和居民存款的数据，观察了20年来房价收入比。 90平米房子需要30%首付的钱包数量有增有减。 结合近20年来买房难度的变化，我们可以判断当前的房价是否严重超出了我们的购买能力。
PART 1 2000-2019年全国平均房价涨跌概况
在上一篇文章中，我们说过，20年房价上涨的历史，实际上就是国家增发货币的历史，也是居民收入不断上涨的历史。 房价上涨的驱动力是经济发展与货币供应量M2扩张相互作用产生的货币因素。 正是这个因素推动了居民收入和工资水平的上升以及房价的上涨。
我们首先看2000年以来全国平均房价的年度数据。如下表所示：
从上表可以看出，从全国范围来看，2019年底房价为每平方米9310元，是2000年底每平方米1948元的4.78倍。
我们来看一下过去20年房价每年增长的图表：
可以看出，近20年来房价涨幅最快。 一是2004-2005年分别比上年增长18.71%和12.61%； 其次是2007年，增长了16.86%； 经历了2008年全球金融危机带来的衰退后，2009年房地产市场再次掀起波澜，涨幅达到史无前例的24.69%； 2016年和2018年，房价涨幅再次超过10%。
在这些上涨浪潮的推动下，2019年底全国平均房价达到了9310元/平方米。然而，东部沿海省份和中部重点城市，特别是一线城市的房价终于达到了2019年的高位。今天对我们来说是令人畏惧的。
第二部分 2000年至2019年全国城镇居民可支配收入反映的购房难度变化
根据国家统计局2000年以来发布的年度统计公报，我们提取城镇居民可支配收入数据如下：
从绝对数字可以看出，2019年底全国城镇居民人均可支配收入达到42359元，是2000年底6280元的近6.75倍。从这个指标可以发现：全国城镇居民人均可支配收入增幅大幅超过全国平均房价增幅4.78倍。
为了更清晰地分析该指标所体现的购房难度的变化，我们以90平米房屋20年的总价为基础，计算出房价收入比中国房价过去20年，如下图：
我们惊奇地发现，这20年来房价与城镇居民可支配收入的比值变化与我们想象的相差如此之大！ 2000年，当时90平米的房子总价只有17.5万元，正是买房最困难的时候。 当时的房价收入比高达13.96； 2014年是买房最容易的一年，房价收入比跌至9.26。 ，比2000年下降了4.7，至今还没有上升到10以上。
为了方便观察其变化趋势，我们制作直方图如下：
也就是说，虽然目前的房价绝对值高得吓人，但购房难度却呈现出整体下降的趋势，这与我们的直观感受完全相反。
分析原因，很简单，20年让我们忘记了房价一两千元时的心理。 仔细回想当时，我们其实是因为十万多元的贷款而彻夜难眠，或者是因为当时被认为是“巨额债务”的贷款而放弃了买房。
我们把自己拉回到2000年，当时全国城镇职工全年平均工资收入只有9371元，月平均只有781元！ 我问你，如果一个月薪781元的人买了一套总价17.5万元的房子，并承担了14万元房贷的70%，我们是不是心惊肉跳、心惊胆战？ 我们是否也曾摇头叹息过自己买不起？
有的朋友可能对当时的工资和收入水平有疑问。 我们提供了上图作为支持参考。
上图是1995年1月某大学英语系教师的工资签字表。从上图可以看出，作为一名高收入的大学教师，当时的平均工资水平只有800元左右。 我们的研究团队大部分来自东部沿海城市的银行系统。 我们1995年90年代初参加工作的同事的工资总额还不如他们，更何况是全国城镇职工的平均工资水平。
可见2000年的工资水平数字并不虚假。
第三部分 2000年至2019年全国家庭人均存款反映的购房难度变化
央行的家庭存款指标是众多数据中最权威的。 为了准确反映每户存款情况，我们还从国家统计局年度统计公报中提取了2000年以来的人口数据，并以3人作为每户平均人口数，观察平均房价和每户存款情况，并考虑家庭购房。 难度有变化。
下图为2000年至2019年全国家庭平均存款情况：
从图中可以看出，2019年末，全国居民人均存款5.87万元中国房价过去20年，是2000年5100元的11.51倍，比上年年均增长13.87%。
根据以上数据，我们可以计算出购买首套房90平米需要掏空首付的钱包数量，并观察购房难度的变化趋势。 看下面的图片：
我们看到的与上一节中“全国城镇居民可支配收入”指标的购房难度变化趋势几乎是一样的。 同样的事情是，2000年仍然是买房最困难的一年。 不同的是，2019年底略低于2014年，成为买房最容易的一年，但差别很小。
我们将两张图合并在一起，方便大家观察：
一切一目了然，无需进一步解释。
【结论与思考】
数字不会说谎。 既然上述分析表明，2000年以来购房难度总体趋势呈下降趋势，那么为什么我们会直观地感受到对高房价的恐惧呢？ 我们可以总结为三点：
首先，时间让我们过滤掉过去。 二十年的时间足够我们忘记曾经的困难，或者年轻一代可能根本没有经历过这些困难。
其次，20年的工资收入增长，让我们鄙视了当年几十万的贷款。 曾经被视为“巨额负债”的10万多元贷款，在不断增加的收入下变得愈加微不足道，琐碎的事情总是容易被忽视。
事实上，现在的一两百万的贷款和当年十万多的贷款没有什么区别，甚至可能还不如当年的负担那么重。
三是对绝对数字的恐惧。 无论如何，数百万负债和数十万贷款之间的绝对数字差距，难免会带来内心的恐慌。 一般情况下，人们会忽视债务收入比，下意识地放大容易带来恐惧的事情。 但本质上，只是当前债务数字的绝对值变大了，仅此而已。
上述分析带来的思考：
20年前买房的难度并不比现在低，而且从数据来看，现在更是难上加难。 当时10万多元的贷款与现在相比根本不算什么。
为什么会发生这种情况？ 这不正是我们无数次强调的“长期负债贬值”吗？
不会负债的人是不会赚钱的人，是缺乏财商的人； 不敢长期负债的人，只能是永远处于财富底层的人。
