在上一条推文中，我们试图用相对一致的统计标准来计算和比较国内外主要城市的房价收入比，以反映世界各地人们的购房难度。
具体结果可以见下图：
读者可能同意或质疑我们计算的值。
这篇文章是我们承诺的后续文章。
当我们谈论“房价收入比”时，我们可能忽略了什么？
我们先看一下公式：
与数字上的差异相比，上述公式中隐藏的细节差异才是真正的魔鬼。 本文将从细节入手，拆解“房价收入比”的概念，并解答读者的疑问。
这篇文章比较长，读完全文大约需要15分钟。 读者可以选择自己感兴趣的部分进行阅读。
▍问题一：国内房价数据真的可靠吗？ 为什么感觉和我的不一样？
很多读者觉得我们提供的房价数据太低了。 到底是怎么回事？ 我们以上海为例来分析一下。
先看一下下表：
上图纵轴是年份，横轴是分位数。 让我们看一下 50% 列。 我们可以看到，上海地区总成交价的50%在300万左右，而且这个价格并不会随着时间的推移而上涨。
什么？ 上海房价还没涨？ 你一定是误会了！
别着急，我们看下图：
我们一般所说的房价上涨，实际上是指平方米价格的上涨，也就是上图中的第三栏，中位均价。 从上图可以看到，第三列的数值确实在向上波动，增幅相当可观。
所以，上海的房价确实在上涨！ 但 -
从第二栏来看，房屋销售面积中位数正在迅速下降。
也就是说，虽然成交单价在上涨，但成交房屋面积却在减少。 如果上涨和下跌相乘抵消，则总套中位价的变化会相对稳定。
同时，如果你看第四、五列，你会发现，随着时间的推移，所售房产的竣工年份中位数也在快速下降，但距离市中心的公里数却在快速上升。
因此，这些数据的背后，其实隐藏着一个有些令人失望的结论：
上海房屋成交总价似乎没有变化。 事实上，面对无法增加的购房预算总额和不断上涨的房屋单价，购房者已经做出了应对措施——
选择较小、较旧且位置较偏远的房子。
这是简单的统计数据无法告诉我们的故事。
▍问题2：国内收入数据是如何计算的？ 为什么苏州和广州的家庭收入中位数高于北京和上海？
在我国，居民收入大致是如何计算的？
首先，在居民收入和支出统计方面，我们主要通过少数家庭抽样调查来进行家庭收入和支出调查。 对样本进行一些统计分析后，将结论外推到所有居民。
有兴趣的读者可以自行搜索《中国住户调查年鉴》。 这里我们用一个例子来帮助大家理解。
假设上海市统计局在入户调查中调查了以下4户（数据均为虚构上海 房价收入比，仅作为示例）：
第一步是计算每个家庭的平均人口。
从2013年开始，根据住户调查适用的属地原则，在统计上海市人口收入时，仅统计居住在上海的家庭成员（上图左侧），即：
家庭1有2对夫妇，家庭2有4人，家庭3有2个母亲和孩子，家庭4有1个女儿，总共9人。
这样算起来，
每户平均人口：
第二步是计算家庭总收入。
家庭1 40000 元，家庭2 7000 元，家庭3 5000 元，家庭4 6000 元。相加除以9 人总人数，得到人均可支配收入6444.44 元。
第三步是计算平均家庭可支配收入。
第 4 步：计算家庭收入中位数
显然，两者的差异是比较大的。 这是因为平均值很容易受到个体较高值（家庭1）的影响，使得最终值高于大多数观察值。 仅就我们的例子而言，很明显家庭收入中位数更接近大多数家庭的情况。
（当然，在实践中，只要调查样本足够大、有代表性，中位数与均数的差异不会像例子中那么夸张，但仍然存在。2019年，全国可支配收入中位数约为平均值的 89%，我们在估计中使用该平均值来转换未报告中位收入的城市的平均收入数据。）
了解了上面的例子之后，我们再来看看苏州和广州的家庭收入中位数为何超越北京和上海。
四个城市城镇人均可支配收入指标差异不大（均在6.5万-7万左右），中位收入数据与平均收入的比例基本一致。 但从平均家庭规模来看，上海（2.54）和北京（2.7）明显低于广州（3.08）和苏州（3.29）。
简单来说，由于苏州和广州的平均家庭规模较高，因此这两个城市的家庭总收入显得较高。
为什么北京和上海的平均家庭规模明显较低？
这个数据的背后，还有另一个令人有些失望的结论——
一方面当然有生育问题的影响，但更重要的是：由于人口流入的限制政策，像例子中的家庭4这样的情况在北京和上海的情况很多。 只有年轻人进城打工，父母却因为种种原因。 由于政策限制和大城市的生活成本，我只能留在家乡。 从城市这边算的家庭规模会很小（1-2人），而且在收入方面，需要寄回去赡养父母的钱会从城市里孩子的收入中扣除。
因此，在北京和上海，统计的“家庭收入”既不是完整的家庭，也不是完整的收入。 不难理解，北京和上海的家庭总收入低于苏州和广州。
▍问题三：可支配收入的统计总感觉不靠谱。 有什么问题吗？
每当各地人均可支配收入发布时，总有大量网友充斥屏幕，诸如“我忍住了吗？”等讨论涌入屏幕。
那么，可支配收入包括哪些内容呢？
实践中，这个数字也是根据统计局的住户调查计算出来的。
首先，在中国，城乡收入差距是收入差距的主要来源之一。
2019年，全国人均可支配收入30733元。 分城乡看，城镇居民42358元，农村居民16021元。 这意味着，当我们讨论一个城市全体人口的可支配收入时，我们将两个差异巨大的人群混为一谈。
考虑到国内大城市买房存在诸多身份限制，同时为了对标国外相对小城市的定义，我们在处理可支配收入时，选择城镇居民可支配收入。
我们还需要进一步分解可支配收入的各个子项目。
可支配收入根据统计局公布的公式计算：
工资性收入是劳动报酬，还包括各种实物福利。
营业净收入是指居民从事经营活动的营业收入，扣除各种税费和折旧后的净值。
净转移收入包括各项转移收入和费用，为收入和费用相抵后的净值。 例如，寄回家乡赡养父母的钱将作为转移费用扣除。
我们要关注的是净财产收入。 除了比较容易理解的各种金融资产（存款、股票、基金等）的净收入外，还有一个项目叫“自住住房折算的净租金”。 该指标解释：
为什么我们需要这个项目？
当居民拥有自己的住房时，他们的住房需求得到满足，不再需要租房。 因此，财产本身为他提供了物质性质的收入，必须以某种方式既计入收入又计入支出。
这种待遇类似于居民将自己的房屋出租给自己的情况。 一方面，作为租户，租金是一项开支。 另一方面，作为房东，租金是一种收入，但这部分不会在市场上体现。 行为，因此统计局将根据市场价格分配虚拟租金水平。
这个项目会对可支配收入产生很大影响吗？
不小。
由于自住住房折算的净租金是实物财产净收入，因此我们可以从各省统计数据中可支配总收入与可支配现金收入的差值看出端倪。
可以发现，我们概念中房价较高的省份，差异越大，可支配收入的比重也越高。
在我们的计算中，我们再次使用可支配收入数据，包括估算租金，而不是现金可支配收入。 由于这部分虚拟租金代表了居民自有住房的市场估值，因此也可以作为房主买房时的融资手段。 其次，在我国多个城市公布的统计数据中，没有报告可用现金。 为了维护收入水平的统一参考系统，只能使用完整的数据。
因此，这个数据背后还隐藏着另一个令人悲伤的结论——
对于农民工来说，他们中的许多人在工作所在城市并没有房产。 这部分虚拟租金收入对于他们来说并不存在。 因此，参考全额人均可支配收入会高估收入水平，使得计算出的房价收入比偏低。 尤其是在特大城市、特大城市，户籍和各种限购更加严格，这种情况更加严重。
▍问题四：经济发展和收入增长预期将如何影响房价收入比？
虽然“房子是用来住的，不是用来炒的”，但现实中，房价的变化确实与金融产品有一些共性，都会受到人们对未来预期的影响。
让我们举一个例子来说明这一点：
假设有一个城市A，人口不变，目前家庭收入水平为每年20万，总房价中位数为300万。 如果城市经济很好，家庭收入提高上海 房价收入比，5年后年收入可以增加到40万元。 那么，当5年后中位房屋总价为600万时，房价收入比就和现在一样了。
那么问题来了，如果可以贷款买房，理性的公民会怎么做？
现在肯定是贷款买房了。
为什么？ 因为贷款的行为，你本质上是用你未来的收入去购买一项预计未来会升值的资产，从而随着时间的推移调整你的家庭财产，早日住进你最喜欢的房子。
但如果每个人都这么想的话会发生什么呢？
很简单，短期内需求的增加会导致房价在收入增长实现之前上涨。 所以在当前这个时间点，我们会观察到房价收入比有所上升，但是随着时间的推移，随着收入的上升，房价收入比会回落到合理水平。 因此，在收入增长预期良好的情况下，贷款使住房需求提前实现，导致房价收入比短期上升。
因此，从我们的榜单中我们也可以看出，大城市的经济增长越大，房价收入比往往就越高，而经济衰退的地区房价收入比则较低，这与以此理由。
因此，房价收入比与经济发展预期之间存在很强的关系。
当然，上述分析是建立在满足住房需求的前提下的。 当市场出现投机行为时，房价上涨预期会进一步增加短期炒房需求，从而推高房价，形成类似股票泡沫的现象。 这就是我们需要防范的房地产市场风险。
▍问题五：社会收入/财富不平等会影响房价收入比吗？
最尴尬的问题来了。
在讨论收入不平等对房价收入比的影响之前，我们首先要了解商品房在市场规则下是如何交易的。
例如：
假设该市有100个收入水平1-100的家庭想要买房，但房地产市场的商品房供应量只有30套。 这里我们规定，未来30年每个家庭最多可以拿出收入的70%来买房（毕竟不吃不喝就活不下去）。 假设所有房屋质量相同，都进行拍卖，只要申请购买的家庭超过30户，就提高价格，直到认购数量恰好为30户。
那么最终的价格会是多少呢？
显然，最终收入最高的30户家庭赢得了房子。 那么房价取决于门槛处70号家庭的购房预算，即70*30*0.7=1470。 此时房价收入比为1470/50=29.4
那么，如果城市的收入水平出现两极分化，会发生什么？
为了保持中位收入和平均收入与之前相同，我们重新假设收入分布如下：每个收入档次1-20有2个家庭，收入为50的家庭有20个，收入为50的家庭有2个。 81-100各收入阶层的家庭。 总共仍有100个家庭想要买房，平均收入和中位收入仍为50。
那么在同样的拍卖机制下，房价应该是85*30*0.7=1785，那么房价收入比就变成1785/50=35.7
换句话说，即使平均/中位收入水平保持不变，当收入分配更加不平等时，房价收入比也会上升。
为什么会这样呢？ 很简单，因为住房供应不足。
当住房供应不足时，按照市场规则，高收入、高财富水平的群体永远拥有买房的优势。 在上面的例子中，有 100 个家庭想要买房，但只有 30 个单位可供出售。 中等收入家庭根本无法参与住房交易市场，因此房价收入比此时就失去了参考价值。
因此，即使我们从数据中知道了历史交易总价的分布情况，处于中间位置的房子也不一定是中等收入水平的家庭购买的。
而考虑到购房需求，市场上的住房供应越受到限制，购房机会留给高收入/高财富水平的人，就越会推高总体房价收入比。
良好的意愿并不一定会带来良好的结果，不是吗？
▍问题六：国外有房产税，所以房价不会那么高。 它是否正确？
一般理解，房产税的存在意味着持有房产需要税收负担，从而增加买房成本并囤积等待房价上涨。 这使得空置房屋可以更快地释放，以满足市场上其他购房者的需求，从而变相提高价格。 这将增加市场上的住房供应，从而有助于调节房价。
我们先把纽约和旧金山这样的大城市放在一边。 虽然有房产税，但房价仍然很高。
一个简单的事实是：
事实上，对于任何税收，实际的纳税人不仅仅是直接纳税人。 如果一方征税，税负将通过价格传导机制影响另一方。
此外，对于没有房子的农民工来说，他们当然希望房产税能够抑制房价的上涨，让他们能够买房。 但一旦买了房子，房产税也可能会增加生活成本。 那么，中国开征房产税一定会让购房者受益吗？ 这涉及到个人现金流、房地产市场的供求关系等多个方面。 目前缺乏适用的数据和合理的评价方法。
因此，我们不能对房产税抱有太高的期望。 解决住房负担能力问题，根本上需要供给侧改革，而供给侧改革任重而道远。
▍总结：
坦白讲，由于城市定义的差异以及数据获取的难度，我们计算的房价收入比仍然存在很多缺陷。
但事实上，在一张简单的全球城市房价收入比列表的背后，我们所进行的计算和讨论，比本文披露的细节要多得多。
毕竟房价收入比是一个非常复杂的概念。 对于目前指数较高的中国大城市来说，一方面因为其良好的经济增长前景，带来了住房增长的预期，我们的指数可能被高估了。 另一方面，由于大城市的外来人口结构以及可支配收入指标本身的统计问题，我们的指数会被低估。 大城市住房供应不足和收入不平等，极大影响了房价收入比指标的参考价值。
但我们相信，在尽可能一致地对齐数据后，这个结果仍然具有参考意义。 尤其是数据背后的故事。
本文是城市数据集团“经济适用房”系列研究中的第二篇推文。 这一系列研究的目的，一方面是用尽可能可靠的数据和合理的方法来揭开各种指数和榜单的阴暗面。 Box，告诉大家这些数字是如何计算的。 另一方面，也希望引发读者更多思考，消除媒体语境中的一些常见误区。
在本系列的下一篇文章中，我们将讨论“刚性需求”。 拥有住房是每个城市上班族的梦想，但我们真正了解自己的需求吗？ “急需”这个词可靠吗？ 买房有必要满足“严格需求”吗？ 国家大力发展的住房租赁市场能否缓解住房压力？
