2 月合肥市场的复苏具有较强的韧性。新房市场的成交量呈现出显著变化，新房市场的价格也呈现出显著变化。二手房市场的成交量呈现出显著变化，二手房市场的价格也呈现出显著变化。合肥市场提前迎来了楼市的小阳春。
NO. 1｜壹
市场“小阳春”提前
第一房研究院 AI 楼市指数系统的统计数据表明，2025 年 2 月合肥的新房成交了 1306 套房源。与上月相比，下跌了 26.6%；和去年同期相比，上涨了 68.5%。成交面积为 17.2 万方，环比下降 30.8%，同比上升 61.6%。成交均价是 24973 元/㎡，环比减少 0.4%，同比降低 1.8%。
2 月份整体而言，因春节期间的缘故，市场成交量和价格环比都出现了下跌情况。然而，同比去年，成交量却大幅上升。特别值得一提的是，2 月份的存量市场成交极为火爆，这带动了新房市场开始回暖。并且，年后的小阳春相较于往年提前了。
从具体区域来看，在成交量方面，包河区凭借绝对优势处于领先地位，其成交金额为 18.68 亿元。包河区的主要成交集中在淝河和政务东这两大板块，当前多个热门楼盘聚集在这两大热门板块。实际上滨湖区主要是以高端改善为主。经开区排名第三，关注度较高的是新计容项目置地松谷鸣翠。瑶海区主要是东部新中心板块，在这个板块中，四川邦泰悦九章作为区域唯一在售的新计容项目，热度较高。蜀山区主要是董铺湖板块。
从价格方面来看，滨湖和政务处于合肥价格的第一梯队，价格都在 3 万以上。其次是经开和高新，均价在 2.6 万每平方米以上。在经开区目前正在销售的几个楼盘中，皖投云启锦上和锦悦的性价比比较高。而高新区主要是绿城锦海棠拉高了整个区域的价格。包河的均价是 2.5 万/㎡。庐阳的均价是 2.5 万/㎡。蜀山区 2 月份的主要成交集中在董铺湖板块。瑶海区的均价在 2 万/㎡。瑶海区主要以刚需或刚改为主。新站区依然是合肥的价格洼地。新站区的均价在 1.6 万/㎡。
再来看看房企的销售情况。整体而言，是以国央企为主的。在去年 9 月份之后，合肥的土地拍卖基本上都被国企所承包。随着这些地块进入市场，后期新房的成交以国企为主的趋势变得更加明显。
具体来看，前三房企的成交金额达到了 4 亿元以上。在这之中，合肥城建的成交金额为 4.88 亿，位列第一。其成交主要是以合作项目为主，像淝河板块的中海悦府二期以及金融板块的望雲是成交的主力。四川邦泰目前在售的两个项目，即四川邦泰璟和朗月以及悦九章，它们都是新计容项目，热度比较高。招商的主要贡献有招商玺以及新站招商奥体公园。安徽置地贡献较大的项目包括明珠广场置地松谷鸣翠和省府北置地雲台映月。保利、皖投、中海、华润在 2 月的销售金额超过 3 亿。
从项目销售方面来看，2 月在合肥，中海悦府二期是单楼盘的销冠。其次是四川邦泰璟和朗月。望雲处于排名第三的位置。从前面的 20 个项目来看，新计容项目占了近一半。并且目前这些新计容项目的热度比较高。非新计容项目方面，像望雲、皖投云起华章花园、中国铁建花语江南、越秀中寰天悦等，它们都是竞品质之后的产品。这些产品相较于之前的产品，在品质上有了大幅提升。与同区域内的新计容产品相比，性价比是比较高的。从成交数据来看，这些项目的销售情况也相对较好。
合肥二手房市场情况如下：2 月份成交超 2300 套房源。此成交量不论与上月环比还是与去年同期同比，都呈现大幅上涨态势。单周的二手房成交量更是突破 800 套房源。与去年相比，二手房市场的小阳春提前到来了。从二手房成交结构方面来看，整体呈现以价换量的态势，且以刚需购房者为主。从国家统计局所发布的 70 城房价情况来看，合肥二手房价格已连续下跌 20 个月，现已降至很低的水平。所以，从 2 月份合肥二手房成交结构来看，单套的成交面积有所增加，成交总价也有所增加。
NO. 2｜贰
2月热销楼盘推荐
合肥市场的分化复苏在区域间有所体现，在楼盘的热度与品质上也有体现。随着市场逐渐回暖，购房者对楼盘的选择变得更为挑剔。他们不仅留意楼盘的地理位置和价格，还看重楼盘的品质和潜在价值。接下来瑶海区房价，为大家推荐 2 月份热销的楼盘。
悦府二期主要有 132m²、136m²、166m²这三个户型。从整体户型面积来看，它与一期几乎相同。在价格方面，二期折后均价为 2.3 万/㎡，和一期备案价格基本差不多。不过，二期的价格比一期稍微高一点，一期总价在 230 万到 430 万之间，而二期总价在 260 万到 500 万之间。
四川邦泰璟和朗月规划有 9 栋小高层以及 1 栋洋房。其户型面积约在 132 到 175 平之间。该项目的均价约为 2.78 万。目前，若项目与车位一同购买瑶海区房价，可享受 94 折优惠；若单独购房，则可享受 95 折优惠。
望雲处在滨湖环湖 CBD 板块。此项目乃是华润置地华东的首座望雲系作品，并且与合肥城建携手打造。它还是满分 120 竞品质的项目，拥有约 220 - 143㎡的纯改善作品，成交的平均价格为 3.1 万/m²。
绿城锦海棠是绿城在时隔多年后再次于合肥获取土地。它位于高新区蜀西湖板块的核心区。它是区域内首个带有会所以及恒温泳池的高端改善项目。它也是区域内首个符合计容新规的产品。目前该项目的备案成交均价为 3 万/m²，户型面积在 125 - 213m²之间。
置地雲台映月位于省府北板块。它有超过 40%的洋房户型。还有高达 90%的低密楼栋布局。其最大楼间距超过百米。户型面积在 143 - 168㎡之间。均价为 2.6 万/㎡。
NO. 3｜叁
政策托底下的分化复苏
1. 新房市场“量缩价稳”，区域分化加剧
中海悦府二期、邦泰璟和朗月等新计容项目的热度较高。滨湖和政务的房价维持在 3 万+/㎡的价格天花板，经开区的置地松谷鸣翠等高端改善盘对市场起到支撑作用；新站和瑶海以 1.6 万-2 万/㎡的刚需价格带承接外溢需求。在房企格局方面，国央企主导的趋势得到强化，合肥城建、招商等房企的销售超过 4 亿，新计容项目的占比超过一半，产品力的竞争成为关键。
2. 二手房“以价换量”激活刚需，小阳春提前启动
2 月的二手房成交数量超过了 2300 套，在单周的时候突破了 800 套，创造了今年以来的新高。价格一直在往底部探寻，政务区和滨湖区的次新房降价超过了百万，单价降低到了 1.3 万-1.7 万每平方米，从而带动了刚需进入市场。成交的结构呈现出“刚需主导并且面积在扩大”的特征，单套的总价同比有所上涨，这反映出部分改善需求转向了二手市场。
3. 政策与土地市场：宽松基调延续，国央企拿地为主
购房补贴政策在持续释放利好，公积金也进行了优化，这些政策叠加在一起，再加上房贷利率处于低位，从而降低了置业的门槛。在土地方面，国企包揽了土拍，使得核心区的地块稀缺性更加凸显出来。
4、“金三银四”市场：结构性回暖与风险并存
新房市场：核心区量价企稳，远郊承压
核心区域由于库存低以及有规划红利，所以价格的韧性比较强，预计在“金三银四”期间，量和价会在稳定的基础上有所上升。外围板块因为受到供应过剩的影响，所以需要依靠“以价换量”的方式，部分项目或许会加大折扣的力度。
二手房市场：刚需窗口期收窄，学区房或迎脉冲行情
当前二手房的均价已经连续 20 个月处于下跌状态。它已经触碰到了近年来的低位。预计在 3 月到 4 月期间，二手房的成交量会保持在高位。不过，价格的跌幅可能会有所收窄。
政务和庐阳的优质学区房将会迎来“学区季”，需求会得到释放。部分房源可能会出现短期涨价的情况，但从长期来看，仍然会受到房龄老化的制约。
5、购房建议：因需施策，把握窗口期
刚需群体：进行首套置业时，会优先选择二手次新房或者具有高性价比的新房，并且会锁定低利率所带来的红利。
改善群体包括：进行品质升级的楼盘，聚焦在核心区域核心板块的品牌房企高端新盘，以及政务次新的二手改善盘。
结语：
2 月合肥楼市呈现出“政策底”与“市场底”相互呼应的迹象。“金三银四”将会继续保持分化且回暖的态势。建议购房者把投机思维抛弃掉，要优先挑选“核心地段+品质资产”。刚需群体要抓住二手房价的时机以及高性价比的新房。改善型购房者要关注产品更新换代所带来的红利。购房者要以理性的态度去应对市场的新周期。
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