我是北京方杰，资深房地产投资专家。 你这么晚遇到的购房顾问，现在已经给一万人提供了最佳的购房解决方案。 唯一敢说真话的房地产自媒体人！方姐是个踏实的人，只给你最有用的操作和建议。
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问：您好，我还有40万左右的首付，使用闪贷合适吗？
答：您可以申请信用额度，即使您不使用也不会影响您的抵押贷款。 一旦申请就会受到影响，难免需要一段时间才能克服。 建议您以个人身份申请。 银行会要求您在申请抵押贷款之前还清债务。
问：方姐你好，九龙花园怎么样？ 有溢价吗？ 我的预算不到800万，还有二胎，所以想买一套东部宜居性价比高的小三居室。 请帮我推荐一下。 谢谢。
答：九龙花园恰好是2000年的产品，产品型号供不应求，一二类保障性公房较多。 前期租金混乱，造成市场歧视。 目前价格处于低位，正在逐步出清。 九龙花园是双井典型的老破烂店。 当然，九龙花园的物业类型比较复杂，不同楼盘的不同物业之间存在价格差异。 该小区的选择主要针对150平米以上的大面积。 如今，5万元以下的标的仍然可以找到，而小户型的价格则在6万元以上，性价比一般。 如果能找到单价4.5左右的地标就可以买。
问：方姐您好，给老公找东三环和东四环之间的房子时，如何选择楼龄？ 比如三环三元桥附近的霞光里建于1986年左右，四环外的十里堡北里建于1994年左右，总面积价格相差不大，但十里堡的户型较好。 哪一种更合适呢？ 如何平衡地段、楼龄和户型？
答：要看具体选型、楼层单价、户型装修等。十里堡北里是8090的老公房，在周边显然是溢价的。 社区很干净。 这是该地区丈夫住房最昂贵的社区。 另外，开车进出也不方便。 ，不太适合投资。 三元桥本身地理位置优越，但其缺点是缺乏外部连通性。 一般为东三环桃三元桥以南、通惠河以北。
问题：方姐您好，我是45岁女性，今年7月可以在北京有房票，手头420元，首套房贷，无工作，无稳定收入，在北京有一套房子。另一个地方。 从纯粹的投资角度来说，应该如何购买呢？
答：这取决于你的营业额情况。 如果你的营业额不稳定，贷款比较困难，建议看看长营地区的新项目。 您可以全额投资，以后需要时可以将资金转抵押。
问：我父母在海淀交通大学有一套97年的房子。 面积71平方米，有两间卧室。 市场价格在630-660左右。 两个问题~ 1. 我父母所在的社区周围都是不好的学校。 我个人认为没有学校的老房子保值增值能力很差。 。 另外，我没有房产，户型较差等等，所以我想让父母把它卖掉，换一套新的，让父母住得舒心，保值。 你觉得我的想法靠谱吗（他们同意改） 2、如果1靠谱，我想用已售完的630买一套80多平米的次新两居室（无贷款）。 我不想去西方或南方。 我目前的目标是新北苑和朝庆，对北苑的石花泊县和润泽县感兴趣。 岳西、中铁建国际城； 超清的华芳宜城、珠江罗马东西区、汇城家园、国美第一城。 请帮我分析一下。 带着一点私心，我想满足老人家的需求。 + 最好的学校还可以+ 保值性比较好。 这两个领域如何选择？ 有更好的解决方案吗？
答：替换的想法是对的。 新北苑就不用考虑了。 长期来看，被骗的概率很大。 重点关注朝庆板块：国美电器、罗马花园、珠江罗马东、华芳宜城。 买房时，不能两者兼得。 需要平衡
问：聪明的芳姐您好！ 我再问你一下天通苑的事。 1、东三区南部的法式花园和北区的中式花园在投资+自住方面差别大吗？ 有什么区别？ 2、您在其他答案中提到，天通苑三区的对角复式要2.46万元，大约相当于3万元的单价。 我想问一下，这个是怎么拆的？ 踩到工地一看，南方的法式屋顶基本是平的，而北方的中式屋顶基本是有角的天通苑东二区板楼二手房价，但比东夷的好很多。 请告诉我如何去除东山斜冠的骨头，谢谢。
答：没有区别。 北区性价比高的楼盘很少。 大多是在东区以对角折扣的方式出售或者直接截断再计算该面积的单价。 这个对比更让人印象深刻。 东区大部分是平顶。 免费露台最大，东一区最便宜，历史最悠久。
问：我想投资tty。 我是北京一对62+64岁的夫妇。 他们可以用孩子的配额来买房。 这对夫妇各拥有房产。 一个市值1400左右，贷款160。另一个市值600+，出租部分贷款。 我手头上有几十块钱用于还贷和开支，而且我已经领取了最低养老金，从今年开始没有现金流。 可以操作吗？ 请提供具体的操作步骤和注意事项的详细规划，谢谢。
答：天通苑总价一般在500-600之间，抵押1400的标的，然后全款购买tty，租金分为1万和1万元偿还月供，但每月供应量仍应有1-200万元的缺口。 它需要被填充。 如果只靠两位长辈现有的现金，压力会有点大。 如果你的孩子能帮忙还款的话应该没问题。
问：方姐您好，朝阳浮头建工双合家园的房价近期有小幅下跌（低至5万元以下）。 靠近7号线双河站，这个区域主要是以前的限房和廉租房占据（感觉房子质量不是特别好，隔音效果很差）。 我在国贸工作。 您推荐它还是您认为这个地方的缺点是什么？ 感谢您！ ！
答：浮头最大的问题是价格和位置差距。 京哈、四环、铁路、河流、绿化带……浮头是一个发展空间十分有限的区域。 另外，过去已经有大量老房子占据了主要区域，没有商业开发的空间。 目前仅作为连接住宅区使用。 4万多到5万多的价格，吸引力并不是很大。 上次我觉得朋友小额贷款的4.4万翠城鑫苑还不够赠送一个50平米的花园，虽然两天就卖了。
问：您好，我个人情况是年收入1000-1500W。 我名下目前在北京五环有一套住所，而且我也有资格。 我的孩子三年后就要上小学了。 我打算考虑在学区住宿。 从投资角度看，朝阳公园附近有推荐的地方吗？ 我该如何选择？ 从教学质量的角度来说，海淀是我的首选。另外，请给我一些关于如何投资你的年收入的建议。 非常感谢。
答：1.考虑到多校分区的质量和稳定性，东西部城市的平衡点，海淀学区划分差异很大，东西部城市>海淀 2.以房地产为核心配置，建议持有北京+深圳双地点，长期来看一线楼盘仍是北京的最佳选择。 主要看望京、朝阳公园、双井。 深圳主要看深圳湾、蛇口、包中。
问：方姐，我们都知道楼龄、物业、朝向、户型、面积、位置、环境是影响房价的主要因素。 那么如果我们从投资的角度来考虑，以下因素会如何影响房价呢？ 假设其他条件不变： 1、朝北景观好（大片绿地、公园）还是朝南面向小区内部（小区楼房、小花园），哪个更好？ 2、200平米的复式比160平米的平层好吗？ 复式的一般折扣是多少？ 3、同一小区，面积150多甚至200平米的大户型和面积100平米左右的小户型相比，单价应该优惠多少？ 4、塔楼的价格与板楼相比应该优惠多少？ 5、价格160元的合理紧凑的四居室和价格200元的宽敞的四居室的单价应该差多少？ 6.一般来说，第二新的房子是指哪一年的？ 与新房相比应该有什么折扣？ 7.我应该选择哪一个：1999年建造的易于维护的房产和2009年建造的房产？
答：这样整理比较混乱，很多不能单独比较。 其实你看到的价格已经体现了差异。 投资普通楼层和单位折扣在 10% 以内。 如何考虑二手房的购买价值？ 1. 价格推动支出。 与社区同户型楼层平均价格相比的折扣率。 2.杠杆。 是否可以在保证价格10％折扣的基础上支付较低的首付？ 无论使用何种贷款产品，首付不得超过40%。 3.房屋所在区域的增长潜力。 它不一定是一个非常好的位置，但它必须是一个具有预期增长的地块。 一般来说，此类区域有更多的开放空间，并且在郊区更为常见。 其决定因素来自于：工业+通勤。 如果这两个都好的话，差别不会太大。 4.租金收益率。 一般在2%左右，好的在3%以上。 5.社区质量。 主要看住宅以外的物业设施，包括外立面、人车分流、绿化、会所和游泳池等。此外，整个板块的环境往往被忽视。 周围都有拆迁房，唯独你们的房子质量高？人口水平和周边环境的差异对未来的发展都是不利的。
问：方姐你好，我最近在网上看了一些房产。 我只需要居住并投资它们。 我在阜成门工作，考虑通勤方便。 请帮我评论一下。 以下房产值得购买吗？ 1.海淀定慧寺永安东巷，77平米，报价615万，两室两厅，坐北朝南，1998公房 2.海淀田村永达怡家，102平米天通苑东二区板楼二手房价，报价710万，两室一厅，朝南，2004年商品房3号，海淀田村自由度，101平米，两套报价598-625万，两室一厅，朝南西南。 如果2002年的商品房值得购买，合理的价格应该是多少？
答：定慧寺夫家避开了塔门老小区。 7万+的价格和自由度2的超清相当，主要问题是离地铁远，交通位置不方便。 如果不是老人需要住在田村，一般不推荐，学区也一般。 去阜成门上班的时候可以买超清。
问：方姐元宵节快乐！ 请问~我男朋友97岁了，有SFSD贷款，在曙光区三元西桥。 目前，我们俩出行、生活都很方便。 考虑到住房情况和疫情，我想在婚前使用我的SFSD资格，主要用于投资，将来以二换一。 从国企毕业不久，我们就考虑了自己能承受的还款压力。 我们的预算仅限于200-250W。朝阳丰台是个繁华的地方。 最好离地铁近，能升级为一居室两居室。 请问方姐，这个想法合适吗？ 如果是2000年以后的新房，哪里投资比较好？ 长营西红门丰台科技园怎么样？ 如果是第五年唯一的丈夫房间，那就更有限了。 大部分都是靠近主城的小房间。 有推荐的区域吗？ 我的情况是一类经济房和限价房合适吗？期待姐姐的回复
回答： 结婚前用完你的 sfsd 是否正确？ 西红门的本质还是住宅区，商业设施齐全。 长营连接东三环、国贸CBD连片工业区。 丰台科技园空置太久，北京人口已经卷入其中。 未来发展如何还很难说。 推荐长营>西红门>丰台科技园。 有经济适用房可供参观。 主要原因是高税费变相增加了你的首付。 限价房不适合投资。
很多人给我留言提问，但方姐精力有限，无法一一解答。
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