《中国经济周刊》记者 张艳
香港的房价有多贵？
房地产服务机构世邦魏理仕每年发布的《全球生活报告》显示，香港连续八年位居“全球最昂贵城市”榜首。
香港楼市价格连续13年“涨而不跌”。 高房价让“买房”成为大多数香港人遥不可及的“信仰”。 2022年，房价的飙升终于停止了。 继今年年初短暂的“小印度之春”之后，香港房价再次下跌。 截至目前，最新统计数据显示，香港房价已回落至2017年水平，且下降趋势仍在持续。
楼价回到六年前 机构预测明年将继续下跌
截至目前，最新一期中原城市领先指数CCL显示，香港楼价指数报151.06点，周环比下跌0.42%，连续两周累计下跌1.87%。 该指数创下 348 周（超过 6 年半）新低。
香港差饷物业估价署公布的数据也显示，10月份私人住宅物业价格指数已连续六个月下跌，今年累计跌幅达3.97%。
纵观全年香港楼市，今年年初，由于全面通关效果以及当局下调首次置业印花税等因素，香港一度迎来“楼市”。楼市上的“小印度之春”。 成交量和价格指数继续上涨，尤其是后者。 前4个月累计涨幅一度达到4.99%。
进入7月后，随着美联储持续加息，香港多家大型银行纷纷跟进小幅加息，最优惠利率也相应上调，目前达到5.875%。 与此同时，1个月息期的港元银行同业拆息（Hibor）已达5.5%，创近16年新高。
最优惠利率和 Hibor 的波动直接影响购房者的抵押贷款成本。 一般来说，香港物业按揭分为“H按揭”及“P按揭”。 前者是基于Hibor，而后者是基于最佳利率直接减去银行设定的百分比。 换句话说，最优惠利率和 Hibor 的上升将导致购房者的贷款成本增加。
“2020年我跟银行查过，当时买房的抵押贷款利率在2.5%左右，现在利率已经超过5%，这意味着贷款的利息成本增加了一倍多。” 我一直在关注房价。 等待“上车”的王媛告诉记者香港楼市暴跌，这几年她曾多次想买房，但因种种原因执意等待，始终不敢出手。贸然。
王源现居红磡“黄埔花园”。 虽然该屋苑已有30多年的历史，但由于交通便利、居住方便，且邻近香港理工大学，出租方便，一直是投资者和自住业主的选择之一。 王源也一直在密切关注这个小区的房价变化。 今年8月，一套约60平方米的三房公寓原价1000万港元。 不到两个月时间，价格下跌近200万港元，最终成交价为802万港元。 卖房子的业主2020年买的时候花了1066万港元。
购房者在观望，卖房者也在考虑转行。 地产代理监管局公开资料显示，截至2023年11月30日，香港持牌代理人数为39,747名，较10月的40,013名减少266名。 而且在过去的八个月里，持牌人的数量每个月都在减少。
对于未来两个月和明年香港楼市走势，目前市场和机构给出的预期并不高。 高力预计，2023 年剩余两个月房价将继续下跌，全年房价最终下跌 4% 至 5%。 明年房地产价格的下跌趋势可能会持续。 预计2024年中小型私人住宅物业价格将有机会下跌10%。
汇丰全球研究报告显示，香港房地产市场的融资成本不断上升，而需求持续疲软。 近期一些楼市政策的放松可能会对楼市产生一定的刺激作用，但并不能扭转整个房地产行业面临的挑战。 至于2024年楼价，汇丰预计明年上半年将继续下跌5%，下半年有望企稳。
救市政策不及预期，但成交量增加，楼价依然下跌。
“虽然政府在10月底调整了楼市需求管理措施，但市场成交仅小幅回升，整体水平仍低于上半年平均水平，楼价持续偏软。” 香港特区政府财政司司长陈茂波在12月4日举行的立法会财经委员会会议上表示，香港楼市气氛依然谨慎。 前10个月住宅物业价格下跌4%。 7月至11月平均每月交易笔数仅为2800笔左右，较上半年下降35%。 %，成交量仍徘徊在低位。
10月25日，面对本已处于下行趋势的香港楼市，香港特别行政区行政长官李家超发布任内第二份《施政报告》，调整楼市调控已实施10多年的措施，包括缩短附加印花税税率。 从适用年份起，买方印花税和新住宅印花税税率将减半。 此外，外国人才购房印花税由去年的“先征后征”改为“先免后征”。
距离政策实施已经一个多月了。 从短期数据来看，“减辣”措施对市场产生了一定的刺激作用。 美联地产房产数据显示，香港11月一手住宅成交量达565套，创近三个月新高，二手住宅成交量也达2,202套，较10月有所增加。
李家超在《施政报告》中解释，过去一年，利率大幅上升，不少地区经济放缓，香港楼市成交减少，楼价也有所调整。 由于未来香港房屋供应持续增加，政府考虑整体情况后决定调整“热招”。
所谓“热招”，是指香港特区政府自2010年以来陆续推出的三项调整措施，以应对香港房价的疯狂上涨。 这些措施通过征收额外印花税、买方印花税和新建住宅从价印花税，增加了交易成本。 从而打击房地产投机行为，遏制房价持续上涨。
过去10年，香港楼市经历数次波动，但香港特区政府维持“热招”的决心从未动摇。 2018年，香港楼价指数连续五个月下跌。 时任行政长官林郑月娥曾表示，香港楼价下调是非常积极的，无需想象政府会救市。 2022年，香港楼价指数再次连续7个月下跌。 陈茂波还表示，政府不会因为一些短期波动而轻易“降温”。
在外界看来，虽然此次“热招”有所放松，但整体幅度依然有限。 香港专业地产顾问协会会长蔡志忠在《施政报告》推出后直言：“‘减持’措施不够彻底，难以吸引外国买家和本地客户购买房产并收取租金。”
高力亚洲评估及咨询服务执行董事周若愚表示，放宽海外人才购房税收，变“先税后税”为“先免后税”，有利于释放海外人才需求在香港购买房产，还可以与政府合作吸引海外人才。 人才政策增加海外专业人士对香港的吸引力。 不过，从价印花税和买方印花税税率从 15% 降至 7.5%。 此举未能重启产权交易或购房阶梯，对提振市场交易、扭转房价跌势的作用甚微。
莱坊董事、大中华区研究咨询部主管王兆琪也提出，额外印花税与楼市完全脱节，应该彻底取消香港楼市暴跌，而不是仅仅将税期调整为两年。
楼市寒意蔓延到土地拍卖市场，香港土地卖不动了。
不仅楼市感受到寒意，香港土地拍卖市场的活跃度也明显下降。
11月9日，港铁公司东涌东站物业开发项目第一期招标结束。 由于没有收到投标，该地块当天就被否决，成为港铁公司近10年来反应最差的招标项目。
就在日前，香港特区政府推出的东涌住宅地块也因未达到底价而落选。 截至目前，今年香港共有6幅土地竞标失败。 公开资料显示，过去11个月，香港特区政府及铁路局共推出9个项目，仅售出3幅住宅用地，成交总价近132亿港元。
东涌位于香港新界大屿山北部，属于离岛地区。 两次拍卖失败的地区仍处于“待开发”阶段，这或许可以解释为什么房地产开发商表现出兴趣不大。 即便如此，对于人口多地少的香港来说，如此高频率的不请自来的照片确实很少见。 或许对于目前的香港房地产开发商来说，去库存的需求远大于开发新项目的需求。 根据仲量联行的数据，已竣工和未售出的单位数量已升至18,300套，为2007年以来的最高水平。
“今年共有6宗土地竞标失败，是香港土地供应历史上竞标失败次数最多的一年。” 周若愚接受媒体采访时表示，香港房地产开发商目前在投资大型开发项目时面临很大压力，其中包括一手住宅市场反应不佳。 ，房地产开发商有大量积压单位。 此外，高利率也会增加资金成本，加上部分土地开发时间较长，会降低开发商的竞标意愿。
根据香港特区政府此前公布的年度卖地时间表，目前尚有三幅土地尚未投放市场，包括位于湾仔及金钟的两幅商业用地，以及一幅三合一工业用地。登陆元朗。 高力香港研究部主管李万银认为，面对高利率环境和写字楼空置率高企，加上2025年至2026年增加近700万平方英尺的楼面供应量，短期内确实没有推出商业用地的紧迫性。 ，否则很有可能再次落标。
本地拍卖市场的低迷势必影响香港特区政府的财政收入。 今年年初公布的2023/2024年度财政预算案显示，全年卖地收入预计达850亿港元。 目前卖地收入仅为132亿港元，仅完成卖地目标的15%。
在刚刚结束的立法会财经委员会会议上，陈茂波坦言，受全球经济挑战、地缘政治环境、利率上升等因素影响，香港今年整体经济及资产市场表现弱于预期。 。 因此，包括土地价格和印花税在内的政府收入受到了影响。 影响，预计今年综合赤字或略超1000亿港元。
（本文发表于《中国经济周刊》2023年第23期）
