文✎江秋
前言
在深圳买房大概率不会亏钱。
但凡事总有例外。 深圳有一个地方，真的是买都赚不到钱的。
如果你对深圳市场稍微熟悉一点，你应该知道我说的是哪个地方，那就是——盐田。
作为原特区的盐田，房价也曾有过一段辉煌的时光。 2008年，当原特区其他三个区域房价尚未进入“2前缀”时，盐田以24078元/平方米成为全市均价。 最贵的地区。
如今，11年过去了。 深圳房价从2008年的12797元/平方米到2018年的54000元/平方米，上涨了近350%。与2008年相比，盐田的房价11年仅上涨了97%。
不仅如此，经过一轮暴涨，目前南山、福田的房价普遍在10万以上。 就连宝安二手房均价都在“5前缀”，而盐田房价依然在“4前缀”。
今年朋友圈曾有消息称，盐田东部华侨城天路一业主以原价2854万（2008年购买）出售一栋别墅。 算上装修、税金、每月还款，房子卖掉时，业主至少损失了几百万。 。
（中介朋友圈截图）
除了亏本出售豪宅之外，那些买按需房产的人也在赔钱。 盐田万科东海岸四期于2010年开盘，单价45000-50000元/平方米。 目前万科东海岸二手房均价为4万-1.5万元/平方米。 如果2010年买新项目，肯定会亏钱。
（万科东海岸二手房价格）
所以说，在深圳买房还是会亏钱的。
盐田房价从辉煌时期走向低谷，房价明显跑输大盘。 这说明，即使是在深圳这样房价疯涨的城市，如果选择了错误的区域或房产，手头的房子不但不能变成财富，还可能成为负担。
盐田房价涨幅为何跑输大市？ 或许了解了之后，我们也能明白哪些房子是真正买不起的。
1.远离市中心，海景资源其实只是配角
对于大海来说也是如此。 深圳湾的海景房每平方米可以卖到20万元，而盐田的海景房只能卖到5万元左右。
它们之间最大的区别在于区位深圳盐田房价即将暴涨，而区位的差异往往是由城市发展规划给出的。
深圳的发展一路向西。 深圳的CBD从罗湖延伸至福田，再延伸至南山。 市中心不断向西移动。 此外，还有前海规划、粤港澳大湾区、大机场等一系列重大规划。 他们都是在西边登陆的，即使东边有东进战略，也和盐田没有关系。
除2017年将盐田区及紧邻盐田港的相关产业带纳入全市重点区域开发建设外，盐田近年来并无太大进展。
究其原因，归根结底还是因为盐田土地有限（后面会谈到）。 土地的稀缺直接限制了盐田的经济发展。 可供开发利用的土地并不多。 这就是为什么城市规划基本上与盐田无关。 重要原因。
我们都知道，城市规划不仅决定一个地区的发展前景，还直接影响一个地区的区位价值。
当我们说一个地方的位置是否好时，我们常常会看它离市中心有多远。 因为距离市中心越近，交通、商业和各种市政设施就越好，居住的人就越多。 毕竟，没有人愿意花超过 2 小时通勤上班。
试想一下，你在南山工作，在盐田生活。 如果算上开车时堵车的话，每天单程路上要花2个小时。 你能忍受吗？ 普通人都受不了，更何况是时间就是金钱的有钱人。
如果连普通人都无法接受这么长的通勤时间，那就意味着盐田的房子已经失去了居住属性。 海景再好，如果无人接手，也毫无价值。
因此，请记住，买房时，位置始终是首要因素。 位置优越，海景更是加分。 所以买房的时候要看地段，而地段又要看城市规划。 买房的时候一定要按照计划来，不要粗鲁。
2.牢记房地产周期规律
房地产周期短期看金融，中期看土地，长期看人口。
尴尬的是，这些点盐田都没有。
产业方面，盐田目前的产业支撑主要依靠港口和旅游业。 2018年，在深圳10区GDP排名中，盐田以630亿元排名第九，与第一的南山5018亿元相差甚远。
盐田产业发展缺乏动力，也与其自身地形造成的土地稀缺有关。
盐田位于深圳东部，三面环山，一面临海。 该区面积仅72.63平方公里，是深圳市最小的区。 在这72.63公里的区内，海岸线长19.5公里。 只能开发其背后的土地面积。 这意味着盐田可开发土地十分稀缺，而深圳土地不可持续的问题在盐田更为突出。
2015年至2018年四年间，盐田仅有10个项目入市。 2017年没有新项目入市，2018年仅有2个新项目入市。从全年成交情况来看，2018年盐田新房销售仅230套。与从宝安、龙岗开始，盐田的交易简直惨不忍睹。
市场上新房供应紧张，导致新房建设困难，盐田逐渐被大多数人遗忘。
盐田土地稀缺，不仅导致住宅用地匮乏，工商业用地也匮乏。
土地供应不多，盐田无法为一些工厂和企业提供足够的工业用地。 因此，盐田并没有太多知名企业进驻。 比较出名的有华大基因和万科总部，不过目前万科在深圳湾的总部已经在建设中，搬出盐田只是时间问题。
没有名企的集聚效应，盐田吸引人才的能力太弱。 除了在盐田工作的人，几乎没有人会选择在这里买房。 没有足够的购买力，房价的涨幅自然会很弱。
从常住人口的增量也可以看出，去年盐田常住人口的增量仅为5700人，人口吸引力大。 人口的增加也基本可以显示该地区的房价潜力。
没有工业、没有土地、没有人口，盐田的房子可能会成为有毒资产。
而且，盐田早在十多年前就以“滨海豪宅”的概念吸引了众多投资者来盐田抢房。 目前，该地区有多处价值千万元以上的大型豪宅。 此类豪宅主要依赖于高端产业人群的购买力，但目前这些购买力主要集中在南山福田。 他们不可能跨过罗湖去接手这样的有毒资产。
毕竟，你为什么不花几千万买下南山福田呢？ 你想去交通不方便、配套设施缺乏、房价疲软的地方做接机员吗？ 有钱人并不傻。
因此，目前盐田的尴尬境地是：豪宅刚需却买不起，普通住宅有需求却又不想买得起。
所以说，房子其实是用来住的，失去了居住属性的房子就必然失去了投资价值。
3、如果交通不方便，再美好的生活理念都是废话。
“我有一所面朝大海的房子，春天里花儿盛开。” 听起来很美好，但可能是一个巨大的坑。
过去几年，滨海旅游地产和“5+2”生活方式模式备受热捧，激发了人们对美好生活的向往，不少人为此买单。
但现实中，靠海靠山的房产自然生态景观很好，但这也意味着周边可开发土地很少，且地形多山、复杂，交通也未必便利。方便的。
盐田房价涨幅一直落后于大盘，交通不便是重要原因之一。
如今，大多数上班族更喜欢地铁，其次是公交车和自驾。 可接受的通勤时间限制为 1.5 小时左右。
不过，盐田目前是原通行证中唯一没有地铁的区域。 交通比较简单。 前往垭口的主要方式是通过梧桐山隧道，通勤方式有公交车和自驾。 考虑到堵车时间，需要2个小时才能到达垭口。 偶尔去大大小小的米沙休闲度假还可以忍受，但如果每天要忍受4个小时的往返通勤，一开始可能会觉得新鲜，但之后只会疲倦不已。
除了交通之外深圳盐田房价即将暴涨，由于盐田距离市中心较远，各种商业设施和生活设施不足，没有完善的交通网络和生活设施，豪宅也有上千万。 盐田房子的流动性注定是极低的，所以无论海景有多美，都不要为景观付钱。
房子从来就不值钱。 有价值的是房子脚下的土地，以及在这块土地上投入的建设资金、教育、商业设施等城市核心资源。 这是房价上涨的最大推动力。
城市规划所遗忘的地区的开发一直受到限制。 因此，区位错误、交通不便、配套设施不足、稀缺的海景资源对房价上涨没有根本作用。 最多，它们只是一个奖励。
