位处信托行业头部的平安信托频频深陷地产泥潭。
4 月 10 日，平安信托就平安信托福宁 615 号信托计划延期一事发布声明。平安信托表示，对于此次给客户带来的困扰，公司深感歉意。目前，平安信托秉持着将投资人利益最大化的原则。平安信托切实履行着受托管理的职责。平安信托正在通过持续跟进标的项目的开发销售情况以及资金回笼情况。平安信托正在对回购义务人正荣方提起诉讼。平安信托正在推进信托计划持有的标的股权的转让退出等方式，积极地推进项目处置。平安信托强调，目前公司的整体业绩是稳健的，经营状况是良好的。
业内人士称房地产信托 股权 风险，2022 年的房地产信托项目已明显收紧。2023 年的房地产信托项目也已明显收紧。出险的概率不会很大。但存量项目风险处置的周期或许会更长。
“福宁615号”信托延期背后的正荣厦门项目
据悉，平安信托福宁 615 号集合资金信托计划于 2021 年 9 月 29 日成立。该计划募集到的资金为 7.72 亿元。其信托计划的存续期是 30 个月。
2024 年 3 月 29 日是该信托产品约定的到期日。投资者未等到如期兑付，却等来了一份临时公告。在这份公告中，他们被告知该计划尚无现金回收，信托计划将延期。
平安信托发布临时公告。公告称，平安信托以股权形式对厦门市荣璐置业有限公司投资了 70%股权。通过这种方式，平安信托间接投资了厦门联正悦投资有限公司名下的“臻华府”项目。
天眼查资料表明，从股权穿透角度来看，厦门联正悦投资有限公司中，厦门荣璐持股 49%，联发集团也持股 49%。并且，厦门荣璐这一主体，正荣地产持股 51%，平安信托持股 49%。
值得关注的是，“臻华府”的去化速度较为缓慢。从数据来看，“臻华府”已经累计销售了 218 套，其中住宅 21 套，商业 7 套，并且收到了 5.23 亿元的销售款，去化率大约为 21%。而该项目的整体规划是住宅 1029 套，商业 33 套，车位 1029 个。
上述公告表明，自 2022 年起，由于宏观经济主要指标持续变弱，房地产市场整体呈下行态势，并且标的项目所在的厦门市海沧区马銮湾板块存在竞品竞争，所以“臻华府”项目的销售速度较为缓慢。同时，其销售单价也在依据市场情况逐步降低。该项目的销售资金主要用于标的项目的开发建设、偿还开发贷以及支付税费等项目运营事项，目前没有盈余资金或利润可以向信托计划进行分配。
公告称，在信托计划存续期间，由于正荣地产爆雷等情况触发了保护性退出条款，平安信托要求正荣的各回购方按照约定回购信托计划所持有的标的股权。然而，正荣的各回购方没有按期支付回购价款，平安信托已经对正荣方提起了诉讼。
2022 年 4 月 1 日之前，正荣地产正式宣布违约。原因是 2042 万美元的利息未能按时支付，从而导致了违约。在此之后，正荣地产又出现了多笔债务违约的情况。
一位信托行业的资深从业者表示不愿具名，他告诉新京报记者，房地产信托出现延期是比较正常的情况。因为房地产行业整体面临风险，信托很难避免受到影响。平安信托在处置这类项目方面已经有不少经验了，渡过难关并非难事。关键在于投资者的利益能否得到妥善保障，以及公司的品牌形象是否会受到较大影响。
平安曾踩雷多家出险房企
值得一提的是，中国平安被称作“最大隐形地主”。它不仅对多家房企进行了战略投资，而且还有不少信托产品对地产项目进行了投资。
近年来，由于多重因素的作用，房地产企业频繁出现爆雷的情况，房地产信托也没有躲过这一危机，平安信托已经涉及多家爆雷的房企。
2022 年 5 月 23 日，平安信托发布了临时公告。公告表明，其旗下的安远 9 号集合资金信托计划产品的借款人武汉融侨置业有限公司，没有能够偿还在 2022 年 5 月 18 日到期的本金 5.99 亿元以及对应的利息。借款人积极与受托人进行沟通，并且出具了《债务清偿承诺函》。借款人将采取多种方式进行偿还，其中包括申请展期，加快项目开发建设，利用项目再融资以及销售回款收入来还款等。
平安信托存在踩雷荣盛地产的情况。2022 年，平安信托发布了一则《关于平安信托翔远 92 号集合资金信托计划重大事项临时公告》。此公告中提及房地产信托 股权 风险，该产品于 2020 年 5 月 27 日成立，存续期限为 24 个月，存续规模是 10.38 亿元，预计债权无法在信托计划的到期日实现退出。
今年 3 月 1 日，平安信托发布了临时公告。该公告是关于“翔远 230 号集合资金信托计划”未能如约兑付一事的。翔远 230 号的底层资产为重庆荣盛城项目。
平安信托与祥生地产设立过合资公司，祥生地产已出险。平安信托还与碧桂园设立过合资公司。
从中国平安这个大集团的角度来看，它也遭遇了最早出险的房企华夏幸福。根据中国平安发布的 2021 年年报可知，在 2021 年，其归属于母公司的净利润同比下降了 29.0%。这主要是因为公司对华夏幸福相关资产进行了减值计提等调整所导致的。2021 年，中国平安针对华夏幸福进行了资产减值计提。此次计提的总额为 432 亿元。其中，股权类的计提金额为 159 亿元，债权类的计提金额为 273 亿元。
去年以来行业有119款地产信托产品违约
这几年，房地产信托已经成为信托公司踩雷的“高发地”。
用益信托最新监测到的数据表明，从今年开始到现在，一共有 12 款房地产信托产品出现违约情况，这些违约产品的金额总计为 142.23 亿元。在 2023 年这一年当中，共有 107 款房地产信托产品发生了违约，这些违约产品的金额加起来是 486.42 亿元。2021 年到 2022 年期间，房地产信托产品违约情况较为高发。2022 年有 115 款产品违约，违约金额总计 930.25 亿元。2021 年房地产信托全年的违约规模达到 917.11 亿元，在总违约规模中占比 61.34%。
上述业内人士称，未来房地产信托出现风险较多的时间段或许为 1 至 2 年。此前有统计表明，房地产信托较为集中成立的时间处在 2021 年及之前，而 2022 年和 2023 年，房地产信托项目已明显收缩，出险的可能性不大，但存量项目风险处置的周期或许会更久。
新京报记者 段文平
编辑 武新 校对 柳宝庆
