2020 年东莞的房价有较大波动，这导致东莞楼市的格局发生了巨大的变化。这种变化体现在多个方面，比如客户发生了变化，产品有了变化，房企也有了变化，竞争格局同样发生了变化。2021 年是“十四五”的开局之年。在产业、交通、基础设施、人口发展等各个领域，发展规划利好不断涌现。这会促使城市群发生变化，使楼市格局得以改变。深圳作为先进示范区进行建设并扩权，将给东莞带来重大机遇。广深的交通轨道加快连接，并且实现强强联合发展，东莞处于中间位置，受到“双核”的辐射驱动。尤其是东莞与广州的合作增多，这会让东莞整个城市的地位得以提升，从而支撑东莞朝着更高品质、更高价值的方向发展。
高房价压力、政策调控加码预期、房地产金融严监管以及“十四五”住房发展控房价增长目标的预期等多种因素产生影响，投资需求会逐步变得理性，会更加注重价值和产品品质东莞 房地产，市场会回归到价值和产品方面，需求可能会萎缩，同时面临楼市供应大幅增加的情况，供不应求的格局将会发生改变，整体供求趋于平衡，预计 2021 年成交量可能会恢复到历史正常交易水平，市场会逐步回归到正常状态。
后疫情时代，许多开发商持续进行产品升级。东莞中原战略研究中心的统计数据表明，东莞的商品住房保有量超过了百万套。大约有三分之一的家庭已经经历了有房住、住得够的阶段，现在这些家庭进入了要住得更舒适的阶段，改善需求开始大规模地释放。经历了高房价阶段，改善需求使得财富有了明显的增值，购买力也随之变强。然而，对居住产品品质的追求也变得更高了。与此同时，高地价和高房价迫使更多的开发商进行产品升级。在东莞楼市，将会出现很多高端高品质的项目，并且会步入“人居品质升级”的时代。
宏观市场（略）
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01
粤港澳大湾区城市群（节选）
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经济：疫情防控形势持续向好，大部分城市GDP增速由负转正
02
东莞城市发展（节选）
东莞城市发展
经济：受全球疫情冲击较大，出口消费拖累经济下挫
东莞是一个经济外向型城市，它受全球疫情的影响较大。尤其在出口方面，对经济下挫的拖累较为严重。从数据来看，投资在 5 月份实现了转正；而出口仅在 9 月份转正，之后随着国外疫情的持续蔓延又转为负值；消费处于缓慢恢复的状态，但始终是负值。
央行放水起到了刺激作用，东莞的投资扩张速度加快了。从 5 月开始，累计投资金额转为正值并且持续上升；在 1 至 11 月期间，市重大建设项目的投资同比增长了 33%，完成了年度目标任务的 104.3%。东莞的经济在三季度实现了转正，前三季度东莞的经济 GDP 为 6893 亿元，同比增速恢复到了 0.2%。
东莞城市发展
交通：大交通建设提速，加快湾区交通一体化格局
东莞市场
01
一级市场（节选）
一级市场
招拍：东莞土地市场主要指标一览
略高于去年。
一级市场
土地成交金额突破 600 亿并刷新了历史纪录。
2020 年土地市场供应呈现井喷式爆发态势。商住地全部成功出让，其建面达到 539 万㎡，与上一个周期相比上涨了 77%，创造了近 7 年的新高。成交金额为 603 亿元，环比上涨 74%，刷新了历史纪录。在可售楼面价方面有所下降，这主要是因为 2020 年出让了经济欠发达镇街的地块，且数量较多。并且会加快推进 TOD 项目的建设。
一级市场
招拍：东莞土拍大爆发，品牌房企疯狂抢地
02
二级市场（节选）
整体市场
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近年来，东莞的新房供求一直处于紧张状态。2020 年上半年，许多项目因疫情影响而停工和延工。这使得供应出现了空档期，进而导致整体供应变得尤为紧张，并且创历史新低。需求方面，疫情影响使得各大小区实行封闭式管理，这导致二手房市场的需求流入到一手房市场。央行放水带来了通胀预期，投资者进入楼市。整个住宅市场的供求矛盾变得尖锐，推动了房价的快速上涨。同时，东莞本地的自住和投资需求也被全面激活，人们纷纷进场追涨。下半年，地市持续火热，地王频繁出现，楼市供需两旺。但市场整体依然供不应求，供求比维持在 0.8，供求矛盾较为明显。
整体市场
价格：房价持续上涨，涨幅明显
2020 年东莞的住宅存在供求矛盾且很尖锐，同时地市一直处于火热状态，这促使房价持续上升，与去年相比大幅上涨了 15%。政府为了稳定控制房价，在 7 月加大了调控力度，然而调控的效果不太好，新上市项目的备案一直处于上升趋势，到 12 月东莞洋房的均价相较于 7 月环比大幅上涨了 18%。
整体市场
住宅库存明显告急，消化周期不足4个月
2020 年住宅库存及去化周期持续下降。到 2020 年 12 月底时，东莞的住宅库存套数为 24054 套，库存面积是 298 万㎡，与去年同期相比大幅减少 27%。市场呈现出供应不足而需求旺盛的态势，住宅库存明显处于紧急状态。倘若把部分项目延迟签约以及剔除老旧项目库存等因素考虑在内，当前住宅库存的消化周期已降至历史上的最低水平。过去 6 个月的消化速度下，12 月底住宅库存消化周期达到了低谷。这个低谷时期的消化周期缩短至 3.6 个月。与去年同期相比，缩短了 4.3 个月。如果考虑延签因素的影响，实际上目前的库存消化周期已经跌至 2016 年以来的低谷水平。
区域篇
松山湖片区供需两旺，临深片区供应明显放缓
供应方面，松山湖片区是供应的主力。在全市供应量中，它占比 24%。主要集中在大岭山和寮步，这两个地方的供应量都超过 40 万㎡，从而推动了片区供应量的上升。并且近 3 年，它在全市的占比在不断扩大。临深片区因为有多个项目进入尾盘阶段，所以供应量明显骤减。
成交方面，供应开始放量。松山湖、水乡和东部片区的成交占比都有所上升。松山湖成为全市的成交热点，其成交占比大约为 23%。这主要是因为万科汉邦松湖半岛和松湖碧桂园的热销，带动了片区成交的走高。临深片区由于前期延签的项目逐渐进入签约阶段，所以成交占比约为 18%。
区域篇
房价全面上涨，东城/南城/松山湖均价破4万
区域篇
区域量价分化，五成镇街量价齐涨
产品篇
洋房：供需放量，改善型产品去化加快
2020 年洋房的供给和需求都有所增加。然而，整个市场仍然处于供不应求和状态，供求比例为 0.8:1。与此同时，2020 年的土地拍卖市场十分火热，土地价格频繁刷新纪录，这推动了房价的快速上升。
高房价下，部分项目为控制总价，在产品设计时户型越来越紧凑，出现 108㎡/110㎡四房。
产品篇
别墅：别墅成交量创近四年新高，价格持续上涨
其三，从 2019 年开始实施禁墅令，这导致别墅产品越来越稀缺，进而促使价格上涨。
房企篇
百强房企加速布局，市占率超半壁江山
东莞中原战略研究中心监测数据显示，2020 年全市百强房企数量呈上升态势且较为稳定。全年有 30 个百强房企进入市场，比上年增加了 4 个，其中包含华侨城、金融街、首创和龙湖。在成交面积排名前 20 的房企中，百强房企占了 13 个席位。随着 2020 年前海、世茂等房企在东莞拿地东莞 房地产，未来全市百强房企的数量会继续增加，“品牌格局”也会越发明显。
2020 年东莞的土拍市场呈现出火热的态势。各大房企纷纷开始在东莞市场进行布局。同时，广东珑远集团、安徽交投、和记黄埔、新世纪等非百强房企也积极进入市场。这些非百强房企的入市使得市占明显上涨，从而做大了市场蛋糕。这导致百强房企的市占率出现了下滑，但百强房企仍然占据着市场的半壁江山。
潜在供应
住宅供应持续放量，公寓放量明显
2020 年土拍供应大幅增加，旧改项目进程加快，到了 2021 年，潜在供应持续增加。据东莞中原战略研究中心不完全监测统计，2021 年住宅潜在新增供应平稳增加，供应量为 648 万㎡，和去年相比基本一样。其中，洋房一直是市场供应的主要力量，预计供应量达到 552 万平，占比超过八成，和去年相比略微上涨 2%；其次是公寓，公寓的供应量比较明显。2021 年新盘上市数量为 67 个，与去年相比增加了 5 个；别墅供应呈萎缩态势，与去年相比下跌了 47%；2021 年有部分旧改项目或许会在年底入市，若工程进度理想，预计 2021 年新盘量会在 67 个的基础上有所增加，整体潜在供应量呈现出放量增大的趋势。
潜在供应
2021年东莞楼市67个新盘一览
深圳外环高速一期开通，深圳外溢需求将助推临深楼市量价齐涨
深圳外环高速一期接驳：
临深楼市获益较为显著：深圳外环高速一期正式开通，这会对东莞的虎门、长安、塘厦、清溪等一路向东的临深镇街产生影响，能带来更多从深圳外溢的需求。并且随着明年临深地区的供应逐渐增加，将会推动临深楼市的成交量和房价一同上涨。
塘厦楼市迎来新机遇：过去因交通不便，深圳客流入清溪的数量较少，深圳光明客流入塘厦的数量也较少。黄江楼市迎来新机遇：过去因交通不便，深圳客流入清溪的数量较少，深圳光明客流入塘厦的数量也较少。清溪楼市迎来新机遇：过去因交通不便，深圳客流入清溪的数量较少，深圳光明客流入塘厦的数量也较少。该快速路开通后，与从莞高速接驳，通达时长明显缩短，这将助推塘厦、清溪楼市成交。
2021临深片区最值得期待新盘一览
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三级市场（节选）
三级市场
二手住宅成交量缩价涨，房价涨幅超一手
2020 年二手住宅全年整体呈现量跌价涨的态势。成交量与上一个环比相比下跌了 17%，均价则上涨了 26%，涨幅超过了一手住宅。在上半年，由于受到多种因素的影响，二手市场变得异常火热，业主们抱团哄抬价格等不良现象频繁出现，导致价格上涨过快。随后，出台了新的政策来抑制这种异常火热的二手市场。新政出台后，效果较为明显。但在后期，土地拍卖非常火热，多个区域的楼面价刷新了纪录，这带动了二手价格再次回升。二手价格较为坚挺。从 9 月起，新房供应开始持续增加。新房供应的增加使得二手客户被分流。由于二手客户被分流，所以二手成交一直处于低位运行状态。
三级市场
东莞房价大涨后，热点区域二手业主财富增值明显
后市展望（略）
