当前疫情期间越南工资房价，我国房地产价格，特别是三线及以下城市房地产价格呈下降趋势。 然而，在我们的邻国越南，房地产价格却在飞涨。
今年7月，越南建设部发布报告称，2021年第二季度，越南全国房地产价格环比上涨3%以上，海防、平阳等省份环比上涨5%环比增长，而河内和胡志明市一度超过7%。
6月份甚至爆出消息称，胡志明市中心的一个项目以每平方米4亿越南盾的成交价震惊市场，约合人民币11万元。
那么问题来了，越南的房地产业是如何在社会主义国家诞生的呢？ 疫情当前，越南房地产为何逆势增长？ 未来越南房地产会遭遇雷雨吗？
01
说到越南房地产，就必须从越南的土地制度说起。 越南于1975年统一，1976年建国。根据宪法，越南是社会主义国家。
1987年，越南颁布了第一部《土地法》，明确规定越南的土地属于全民所有，任何人不得买卖土地，只能在公制和历史继承下转让。
即使是超过两公顷的土地分配也需要获得该国总理的许可。
然而仅仅六年后，越南人就因为通货膨胀太严重而开始修改《土地法》。 20世纪90年代，越南国内经济因周边国家大规模军事部署而濒临崩溃，不得不放松土地限制。
根据1993年《土地法》，越南宣布土地仍为国有，但土地可以反转。 1998年、2001年两次修改，明确规定个人对土地有转用、转让、继承、抵押、租赁、估价等权利。 等权利，虽然名义上土地仍为公有，但实际上已经完成了“私有化”的转变。
如今的越南实行2003年版土地法。
与上一版相比，最大的不同是明确了土地的金融属性。 与此同时，越南政府开始对国有企业进行全面私有化，这也为越南房地产的第一周期奠定了基础。
2004年以来，越南GDP常年保持7%的增长速度。 与此同时，越南CPI增速一度高达8%。 显然，为了保持经济高速增长，越南在宽松的货币政策下发行了大量货币。
也正是在这个时候，越南的房地产开始暴涨。 2006年，越南加入世贸组织。 第二年，越南售出1万套公寓，均价超过每平方米1000美元。
但当年越南人均GDP仅为919美元，实际工资还会更低。 这说明，在第一轮房地产炒作中，越南富人占了大多数。
2008年是越南房价的转折点。 受金融危机影响，越南通货膨胀率达到23.12%。 由于类似的制度，越南开始学习中国的房地产调控。
措施上，首先是增税，将房地产收入税率从10%提高到25%，随后是我们中国人熟悉的加息、限购等一系列配套措施。 那么效果如何呢？
截至2012年，越南整体房价已下降30%，胡志明市房价已腰斩一半。 乍一看，好像我这么牛逼是因为越南的房地产调控？ 别担心，这只是表演，真正的价格还在后头。
02
2005年以来，越南经济高增长长期依赖银行低息信贷投资，占比一度超过50%。
然而，自2010年起，越南开始实施利率政策，为房地产市场降温。 最终，2012年，越南房价顶不住压力，迎来雪崩，俗称硬着陆。
不过，房地产崩盘还有一个副作用，那就是银行也会被摧毁。
2012年底，越南官方银行坏账率为6.6%，但国际资本并不认可这一说法。
惠誉国际等评级机构认为，越南银行坏账率高达20%。 有的朋友可能不知道这个概念是什么。 美国次贷危机期间，2019年全美银行坏账率仅为3.04%。
2012年之前，越南房地产业一度占GDP的10%。 2012年后，越南由于金融业疲软，无法再次依靠国内资本带动房地产。
不过，房地产永远是一块大蛋糕，金融危机终究会过去。 如何重新开放房地产将很快成为越南政府面临的大问题。
时间来到2015年，这一年，越南政府终于启动了它的大杀器：修改《住房法》，允许外国人投资越南房地产。
根据《住房法》规定，任何通过合法途径进入越南的外国人都有资格投资越南房地产； 任何合法进入越南的外资集团，包括但不限于银行、外国公司、分支机构和代表处，都有资格在越南投资。 在越南买房子。
除了外国人购买同一小区房屋总数不能超过30%的限制外，其他限制几乎可以忽略不计。
话不多说，这里还是同样的问题：邀请外国人来越南投资房地产有什么效果？ 短期来看，效果还是不错的。 以胡志明市为例，2016年，一线地区每平方米价格上涨3000至3500美元，二线地区每平方米上涨2500至3000美元。
到2017年第二季度，胡志明市房价已恢复至2011年最高水平，交易量达到11,600套。
然而，凡事只怕有一个但是，在经历了短暂的繁荣之后，越南政府开始发出不对劲的声音，因为越南楼市的上涨趋势开始失控。
03
2020年的COVID-19疫情重新洗牌了世界经济格局。 然而吊诡的是，越南的房价却如此独特。
在河内等一线城市，2020年每平方米均价为4万元人民币，在岘港等二线城市也高达2万元至3万元人民币。 最夸张的是胡志明市。 今年一季度，房屋销售量同比增长98%。 这是什么原因呢？
据越南建设部新闻发布会称，原因是受新冠疫情影响导致土地供应减少。
不过，不知道是因为我的搜索能力有限，还是因为具体数字还没有公布。 我在越南住房和城乡发展部的官方网站上查了很久越南工资房价，也没有找到历年土地供应的准确数字。
退一步讲，假设土地供应确实减少，只能解释楼市价格的大幅上涨，但无法解释为什么销量也增加。
事实上，我认为，越南房地产增长与全球经济形势相反的原因很可能不在越南，而在国外。
拜登年初上台后，立即宣布发放1.9万亿美元应对COVID-19疫情，这意味着美元即将贬值。
然而，美元是世界货币。 为了让手中的纸币保值，世界上的富人们必须在全球范围内寻找保值产品。 先是比特币，然后是美股，然后是上海房地产。
按理说，房地产是最稳定的保值产品。 然而，中国房地产行业却受到我国强大的宏观调控力量的很大制约，没有给外资留下操控的空间。
相比之下，越南房地产由于《住房法》的存在，外资可以随意进出，自然成为外资的天堂。
但归根结底，房地产是实体经济支撑的。 泡沫吹得越大，爆炸的结局就越惨烈，更何况吹泡沫的棍子还在外国人手里。
2008年日本和美国2008年房地产泡沫破灭时，至少有发达国家的基础支撑。 作为一个发展中国家，越南的房地产在2012年就已经爆发过一次，如果再爆发的话，可能就被毁掉了。 不仅仅是金融业。
那么最后一个问题是，越南政府知道现在有多危险吗？ 他们当然知道，只是大家都在装糊涂。
