“过山车”背后的陷阱。
越南房地产市场困难重重
越南的房地产市场正在经历一段艰难时期。 至少有三件事让越南人感到胃痛。
首先是建筑施工暂停。
早在几个月前，据界面新闻报道，越南已有1200多个房地产项目陷入停滞，总投资额近340亿美元。
越南媒体报道显示，这些陷入停滞的项目大多集中在大城市，其中首都河内约有400个，经济中心胡志明市有300多个。 越南房地产协会又称——
越南63个省市中，平均每个省市有20个项目被叫停。
超过1200个房地产项目被叫停。 这是什么意思？ 有人做了一个对比。 越南的人口和面积几乎相当于中国的一个省。 你想想，一个省就停了1200个项目。 到底有多夸张呢？ 要知道，一旦开发商的资金用完或者跑掉，这些悬置的房产就会变成烂尾楼。
其次是库存居高不下。
据马来西亚媒体报道，由于房地产市场低迷，越南房地产开发商的平均销售天数为5,662天，部分房地产开发商已售出54,334天。 换句话说，如果维持目前的进度，一些越南开发商将不得不花费……
149 年。
这个数据实在是太恐怖了。 一个重要原因是越南房地产市场交易量大幅萎缩。 2023年第一季度数据显示，本地住宅市场供应量约为2.5万套，主要是预售项目的库存。 成交率仅为11%左右，成交量约2700笔，同比下降50%。
越南媒体数据还显示，2023年前9个月，越南房地产商业活动同比增长-8.71%。
第三件事是房地产公司破产。
越南计划与投资部的数据显示，今年前六个月，越南约有10万家房地产相关企业倒闭。 越南房地产经纪人协会6月初公布的数据也显示，越南95%的房地产公司正在裁员，一些员工不足50人的小公司裁员比例超过90%。 许多越南房地产开发商被迫出售资产、缩小办公室规模并降低工资，甚至转行以维持收支平衡。
停产、破产、库存巨额……越南房地产市场真的很难！
“过山车”
回顾几年，越南房地产市场的情况有所不同。
早在2015年7月，为了挽救低迷的房地产市场，越南修改了《住房法》，放宽了外国人在越南购房的条件，取消了诸多限制。
此后，韩国、中国等国的投资者开始涌入越南。 据房地产服务公司世邦魏理仕统计，2018年，通过该公司在越南购买房屋的客户中，45%来自中国，22%来自韩国，5%来自美国。
▲图片来源：格隆
真正的狂欢发生在2022年。当中国楼市冰冻时，我们的隔壁邻居正随着野狼迪斯科疯狂跳舞。
越南建设部报告显示，2022年第一季度，河内、胡志明市、岘港、海防、平阳、同奈、庆和等8个地区房价均上涨。
2022年4月，越南第一大城市胡志明市房价创越南近10年来历史新高。 仅仅6年前，这个城市的经济适用房价格还是790美元/平方米。 当时最高已涨至2200美元/平方米，涨幅近三倍！
土地价格也在飞涨。 数据显示，仅2022年3月，越南各地土地和住宅用地价格同期平均上涨20%-25%。 胡志明市守天富街一块土地以24.5万亿越南盾拍卖，折合单价约69万元/平方米，创造了全球最高土地拍卖价格。
世界顶级豪宅都会在这样的一片土地面前低下高贵的头。 你很难想象，如此天价的土地不是出现在美国（人均GDP——69400美元），而是出现在越南（人均GDP——3700美元）。
如此巨大的涨幅，吸引了来自世界各地的炒房者。 在他们看来，越南的房地产市场看起来很像十多年前的中国。 一个房地产经纪人团队曾向媒体透露，他们中的六人在三个月内卖出了100套房子。
值得一提的是，就连李嘉诚也闻到了这一点。 2022年，其家族宣布将向胡志明市注入大量资金，开发高端房地产等项目。
当然，随着房价的上涨，越南大多数人买不起房子。 在胡志明市中心城区，一栋别墅的价格一般为100万至300万美元。 即使是年收入2万美元的富裕家庭也需要50年才能负担得起，更何况是普通人。
当时，所有人都认为越南楼市会复制“中国奇迹”。 但谁也没想到，仅仅一年后，越南的房地产业就出现了“崩溃”的迹象。
在越南买房的人感觉就像坐“过山车”越南工资房价，两个字：刺激！
美元又一“丰收”
由于多种原因，越南房地产业经历了低迷。
过去几个月，越南政府发起了一系列反腐败行动，全面审查发债公司、严格控制信贷审批、加强银行贷款审查。 就连中国房地产大亨张美兰也被捕了。
在这样的政策氛围下，在高利率、严格监管、房地产销售不景气的包围下，越南房地产开发商普遍陷入了流动性危机。
但越南房地产市场逆转的真正原因还有更深层次的原因。
您可能已经注意到，越南放缓的不仅仅是房地产市场。 2023年第一季度，越南GDP增速降至3.32%——为越南12年来第二低的第一季度数据。
这让全世界都感到惊讶。 要知道，2022年越南GDP将增长8%，创下1997年以来的最高纪录。而且越南工资房价，在疫情发生前的30年里，越南经济一直保持着6.8%的平均GDP增长。
越南为何停滞不前？ 答案就在出口处。 2023年1月至3月，越南出口同比下降11.9%，全国4.29万家企业倒闭。 4月份出口同比下降17.1%。
这个数据也揭示了一个令人心碎的事实。 越南一直是一个“出口导向型”国家。 20年来，越南进出口总额从364.5亿美元增至6685.4亿美元，增长17倍，贸易规模也跻身世界前20名。
2021年，越南出口总额3345亿美元，占全国GDP的91%。 其中，美国市场的出口比例为29%，位居第一。
越南对外贸的极度依赖，促成了越南过去几年的高增长率，但也招致了反弹。
数据显示，越南过去几年累计外汇储备超过800亿美元，但外债却高达1400多美元。
2020年后，美联储大量释放资金，过剩的外资疯狂涌入越南。 正是这些钱推高了越南房地产和股市的泡沫。 2021年，越南股指上涨125.54%，位居全球第一，更不用说楼市了。
转折点发生在2022年3月，美联储开启加息周期。 为了应对通胀，美联储自2022年3月以来已加息11次，累计加息幅度达到525个基点。
随着美国加息，资金成本上升，外资开始撤退。 这背后的经济逻辑是——
美联储一加息，美国银行的（存款和贷款）利率就会上涨，即存款利率和借款利率都会上涨。
这样一来，那些向美国银行借钱投资的人只能立即还钱，否则拖得越晚，利息越高，损失也越大； 而那些没有借钱的人也会想办法把钱存到美国。 银行，享受高利率。
外资撤离暴露了越南房地产、股票和债券市场的泡沫。 资产价格暴跌，越南出口也大幅下滑。
面对这种变化，对外贸易依存度较高的越南毫无反抗之力。
当时的拉美、日本等地区和国家也有过同样的经历。 就这样，美联储收获了一个又一个新兴国家。 遭受蹂躏之后，越南是时候吸取教训了——
历史不会简单地重演，但总是惊人地相似。
