前几天有朋友将一条信息转给了我，信息中说“某城市存在房子，其价格从 160W 跌到了 39W”。他对此感到很焦虑，并且还想以骨折价把重庆的房子全部售卖出去。
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说实话，我不想理他！
网络是个能放大的东西，它擅长利用极端的个案来传播焦虑。那些越极端的案例，越能获得流量，随后就会影响人们进行理性的分析和判断。
如今的楼市情况是，大 V 们常常很热衷于用“房价腰斩”这样的说法来吸引眼球，然而实际上房价真的腰斩了吗？
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相反，“腰斩”属于极端情况。多数房子并未下跌得那么严重，有个别房子实际上还在上涨。
聪明的你，现在应该冷静下来分析，并做出正确的抉择。
我为了回复上面那位朋友，梳理了重庆近五年的房价数据，然后告诉他真实的楼市情况是怎样的，以及房价的涨跌规律是怎样的。
01
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梳理完数据，其实我都吓了一跳。
（数据来源于链家APP）
看到什么了？
通过典型项目在 2019 年到 2024 年这前后五年的价格变化，我们能够直观地看到重庆房价所呈现出的规律。
其一，新区/郊区弱，核心区强。
其二，刚需弱，改善强。
排座次时，核心区改善洋房的地位高于核心区改善高层；核心区改善高层的地位高于核心区刚需高层；核心区刚需高层的地位低于核心区改善洋房和核心区改善高层；新区改善洋房的地位高于新区改善高层；新区改善高层的地位高于新区刚需高层；新区刚需高层的地位低于新区改善洋房和新区改善高层。
虽然很得罪人，但我也不得不说实话！
以蔡家某著名的刚需高层作为例子，2019 年的二手房成交价大概是 12000 元/㎡。2024 年，相同户型的成交价大约是 7500 元/㎡加上一些。
变化幅度，-45%！
五里店附近的某刚需高层项目，2019 年的二手房成交价约为 16500 元/㎡。2024 年，同户型的成交价大约在 14000 元/㎡之上。
变化幅度，-15%！
以大学城某著名大盘的洋房作为例子，2019 年的二手房成交价格大概是 15000 元每平方米。2024 年，相同户型的成交价格大约是 12500 元每平方米加上一些其他情况。
变化幅度，-33%！
以北滨路某著名的洋房项目为例，同为改善。2020 年该项目的二手成交价在 17500-18000 元/㎡。到 2024 年，同户型的二手房成交价大约在 18500-19000 元/㎡。
变化幅度，+5%！
从-45%到+5%，数据背后，有何原因？
02
稀缺即是价值
总结起来，核心是三个字：稀缺性。
核心区供地少，但人口密集，供小于求；
新区供地多，但人口稀疏，供过于求。
改善群体有钱有需求，决策相对更理性；
刚需群体更容易受“市场、情绪”等因素影响。
从稀缺程度方面来看，核心区位置好，并且配套也好，产品也不错的改善型低密洋房是很少见的，属于最为稀缺的类型，所以其价格也是最为坚挺的。
顺着这个逻辑去思考五里店房价，现在和未来房产的价值趋势是不是就一目了然了呢？
过去20年，是“进攻型”买房，去博“升值、潜力”；
接下来，会进入“防守型”的买房阶段，去拥抱那些具有“确定性”和“稀缺性”的资产。
当然，这样的房子很少。
我借用一个新房的案例，接着和大家一起分析这种核心区改善洋房的价值具体体现在哪些方面。
03
供需矛盾突出
最近老沙区将有一个新的洋房产品推出，那就是万科星光天空之城的「星澜」。
这个项目清晰地体现出了核心区改善洋房的价值逻辑，即突出的供需矛盾。
星光天空之城处在老沙区的中心腹地，三峡广场3KM半径范围。
这个区域多年来新供地极少，不是不想供，而是真没有。
老沙区是重庆的一个区域，它的人口很密集，是重庆人口最密集的区域之一，人口接近 100 万。
那么问题来了，有几类朋友五里店房价，就很苦恼了：
住着老旧房子想换房的家庭；
父母子女需要独立居住却又不想离远了的朋友；
离不开沙区的土著、医生、老师们；
新桥医院、西南医院、赛力斯及相关产业链上的新朋友们；
...
他们想买一套品质好的改善洋房，能买哪儿？
只能被迫去井双新城？江北？西永？九龙坡？
因为老沙区核心位置，没有！
万科星光天空之城「星澜」终于出现了，大家一直期盼着它，就像盼星星盼月亮一样，它也因此成为了区域内独一无二的存在。
供需关系，决定了房子的核心价值。
那么你可能会问，为什么非要买核心区洋房？
04
核心区有啥了不起？
核心区有的，大多数新区，还真给不了。
就比如万科星光天空之城「星澜」，我们看看他周边有什么。
往南的方向，存在着新桥医院，还有轨道九号线的新桥站，从新桥站到该门前道路修好后的位置，大约有 600 - 700 米的距离。
往北，有沙坪坝小学与之融汇。往北，有泉里商业街。往北，有五星级的丽笙酒店。往北，还有融汇广场购物中心。
往西，有城市天然氧吧，数千亩的中梁山山麓；
东侧，有西南医院；
东北，有三峡广场。
（区位示意）
这是什么概念呢？
住在万科星光天空之城「星澜」，这里有两座西南地区顶尖级的医院，它们几乎就像是在“近在咫尺”的地方。
（新桥医院 图源网络）
住在万科星光天空之城「星澜」，这里的周边附近有家庭生活的相关配套。其中包括商业，有各种商业店铺；有餐饮，能满足饮食需求；有酒店，提供住宿服务；有学校，可供孩子上学；有公园，可供休闲娱乐。此外，还外加一座温泉，为生活增添别样享受。
城市配套体系不可小看。成熟的配套是经过很长时间，历经数十载光阴才构建起来的。而且配套与人口密集度有着高度的相关性。
硬件能够被复制，然而服务的密度，生活中那充满烟火气息的氛围，都是极为难以复制的。
生活的本质包含吃穿住行，包含工作、社交、休闲、娱乐，还包含家人的陪伴。
这些东东距离远了，时间久了，你就会感到很不方便，身心疲惫。
生活的高效率，是核心区的独特优势。
05
洋房，为什么是改善的最爱？
洋房是一种很传统的居住形态。
他的居住密度比高层低，楼层比高层矮，品质感较好，邻里圈子也更为纯粹。
相比于别墅，他的成本低不少，居住氛围也更好。
万科星光天空之城「星澜」将洋房的各项指标做到了极致。这样一来，它在生活舒适度和品质感方面的改善提升就会更加显著。
低容积率的好处
项目的整体容积率约1.28；
相比于核心区的高层住宅，足足减少了一半，甚至三分之二！
低容积率≈舒适感。
你愿意生活在上面的容积率，还是下面的容积率？
超低容积率使得万科星光天空之城“星澜”具备了纯洋房的排布方式，拥有了更大的园林景观，并且有着更开阔的楼间距。
高容高密住宅区，楼间距大概在 20 到 30 米之间。然而，这里的楼间距最小的约为 40 米，最远的超过了 100 米。
（效果图 最终以实际交付为准）
住在公园里是什么感受？
住在万科星光天空之城“星澜”，外部有着歌乐山和市政公园。内部则是园林空间，且其占比超大。
而在内外包裹之中，低矮的建筑，更像是点缀。
（效果图 最终以实际交付为准）
推开窗户，外面的园林景观有多大呢？它总计接近 12 个足球场那么大，大约 8 万方。这会是一种怎样的体验呢？
（效果图 最终以实际交付为准）
洋房属于低矮建筑，后期进行保养和焕新工作会更加容易。它的“抗衰老”能力很强，这无疑为生活增添了质感。
（效果图 最终以实际交付为准）
惊奇的迭代创新户型
万科的户型标准化迭代速度一直较为迅速。然而，我未曾想到，在万科星光天空之城「星澜」这个地方，其呈现出的这种创新，着实令人感到惊奇。
惊奇1：建面约87.3㎡三房双卫。
（户型示意图 最终以实际交付为准）
是不是与你在市场上看到的户型都不一样？
万科星光天空之城「星澜」的户型建筑面积仅为 87㎡+，然而我从中看到了大平层所最为喜爱的「大横厅、大开间」。
看到了U型厨房，独立入户玄关，全明采光...
我研究了很久，还发现了一个秘密。如果把改造后的面积连起来看，那么实际可以使用的面积大概达到了 89㎡左右。
套内约76.2㎡的房子，却能利用近89㎡；
得房率居然超过了100%？
我突然想起我2016年买的某高层，建面80多平，他长这样：
（图源网络）
惊奇二：建面约119.22㎡四房双卫。
（户型示意图 最终以实际交付为准）
在这个户型上，万科星光天空之城「星澜」将洋房大平层化了。
贴心考虑的是“平权双孩房”，老人房被独立分区，主卧带有独立衣帽间。
标准的 LDK 大方厅，把客厅、餐厅以及厨房融合为一个开放且宽敞的公共区域。
对比一套传统的115㎡左右户型，有什么感想？
（图源网络 建面约115㎡）
同样，把改造后的面积连贯起来看，他实际能够使用的面积大概有 121㎡左右。
同样的面积，在功能分区方面，实现了完全的迭代；在空间布局方面，也实现了完全的迭代；在实用性等方面，同样实现了完全的迭代。
这样的洋房，就问你爱不爱？
06
最后
好了，我们假如，你常住老沙区，也有强烈的改善需求；
看到万科星光天空之城「星澜」之后，会是什么想法？
（效果图 最终以实际交付为准）
如果不选这，又会选哪里？
供需关系是影响一切商品价格的基础；
自身价值的高低，则是影响商品价格的另一大因素。
悲观的人，只看到“跌”的案例；
积极的人，却能发现“涨”的规律。
E·N·D
