从相关信息披露的最新数据以及市场分析来看，上海的二手房价格在 2025 年 2 月开始转为下跌。北京的房价停止了上涨。这一变化表明，从去年四季度开始，楼市的回暖势头有所减退。同时，市场出现了分化的情况，信心博弈也在加剧。结合多篇报道以及专家的观点，以下是核心的分析内容。
一、数据表现与结构性分化
1. 上海二手房价格转跌
上海是我国的经济桥头堡。上海的房价一直是我国众多城市房价的风向标。
2025 年 2 月，上海二手房价格出现环比下跌，跌幅为 0.4%。此前从 2024 年四季度开始，二手房价格曾连续上涨。这一下跌主要是因为成交结构的影响。当月成交的主力是总价低且面积小的“老破小”房源。400 万以下的房源占比接近 70%，每套的平均面积仅为 80.6 平方米，远远低于平均水平。外围区域中降价的房源占比接近 60%，从而拉低了整体的均价。而核心区的价格依然比较坚挺。
同期，上海的二手房成交了 1.54 万套。与去年同期相比，增长了 124%。不过与上一个周期相比，略微下降了 4.3%。这显示出了“量升价跌”这种结构性的矛盾。
2. 北京房价止涨
北京是我国的政治文化中心，在全国的地位独特。北京是教育资源的集中地，学区房的地位不可改变。北京是人口流入城市，其房价有着独特特色。
北京二手房价格环比有轻微上涨，涨幅为 0.1%。然而，新房价格出现下跌，下跌幅度为 0.4%。新房价格下跌的主要原因是销售压力集中在外围区域。而二手房由于核心区房源占比较高，所以价格相对较为稳定。在 2 月，北京二手房的网签量环比下降了 4.8%，但同比仍然增长了 87.6%，这表明市场的观望情绪在上升。
二、短期扰动与长期矛盾
1. 传统节日的淡季与市场的短期变化
2 月份是我们国家极为重要的节日月。在这个特殊节日期间，对于房地产来说不是太好的月份，属于房地产的淡季。此时市场交易节奏放缓，价格波动大多是短期技术性修正。上海二手房的议价空间收窄，房东降价行为减少，市场预期依然趋向“稳中向好”。北京的房产市场也是这样，价格跳动浮动减少，购买意向被延迟，从而导致价格回调。
2. 长期来看，供需失衡与信心不足
政策呈现宽松态势，例如降低首付比例以及降低利率等。然而，全国范围内的房地产销售面积和销售额却同比下降了 12.9%和 17.1%。住户的中长期贷款增量达到了历史新低。这表明居民的购房能力和购房意愿并未从根本上得到改善。在一线城市上海房价下跌了吗，虽然并不缺乏购买力，但是信心和预期受到宏观经济恢复以及就业形势的制约。地方债与房企的债务风险仍然需要去化解。
绝大多数购房者会进行深层次思考。他们的未来发展规划和未来预期都会受到整体经济的影响。
三、未来走势与关键变量
1. 核心城市分化延续
上海等城市的核心地段，由于优质房源稀缺，所以价格支撑较为强劲；而其外围区域，因为有扩建以及分流等情况，仍然存在着较高的库存（例如上海待售面积同比增长了 18.3%），房价或许会继续因市场供需的作用而面临下行压力。
北京的通州会影响房价走势，正在建设的雄安新区也会影响房价走势等等。
深圳存在供需矛盾，且经济基本面较强。基于此，它成为了四大一线城市中唯一一个房价持续上涨的城市。
2. 政策与宏观经济影响
2025 年政策会保持宽松态势。重点会借助降息、对限购政策进行优化以及保障房屋交付等举措来提升市场。倘若经济实现复苏，从而带动就业和收入向好发展，那么一线城市会呈现出较为稳定的状况。然而，二三四线城市的房价依旧存在较大的泡沫空间。并且，市场的供需关系依旧是供给大于需求，库存压力依然较为显著。此外，新建住房进入市场以及二手房的快速变现也会使这一现象更加严重。
综合概述：
上海、北京房价在短期内的波动，更多体现的是结构性调整，而非趋势性逆转。从长期角度来看，北京和上海的房价相对波动不会呈现出较大的幅度。
个人认为二三四线城市的房价有一定下行空间。原因主要在于整体经济的提振需要时间。从总体方面来看上海房价下跌了吗，我国中底层消费已基本透支，上层消费基本被限定。同时，国家的城市化进程已进入稳定期，城市人口变动会稳中有降。此外，我国还存在人口老龄化和少子化的情况。国家今年刚刚推出了刺激消费的大额个人消费贷款。然而，到底有多少“透支”的空间可以用来消费呢？又有几个人有胆量去消费呢？因此，在经济复苏的长期进程里，我们更应当保持谨慎的态度去应对。
