为推动集体土地租赁住房建设，北京市正在完善财政支持等配套措施。 北京正在研究集体土地租赁住房长期贷款政策。 国家开发银行北京分行、建设银行北京分行、农业银行北京分行、华夏银行北京分行等四家银行已发布首批试点贷款计划。
实施：集体土地租赁住房来了
北京消息：国家开发银行北京分行、建设银行北京分行、农业银行北京分行、华夏银行北京分行作为首批集体土地租赁住房长期贷款政策试点已完成具体贷款计划的出台。
如果说去年“集体土地租赁住房建设”等一系列“长效机制”只是应对高房价顽症的空洞战略方案，那么开发贷款计划无疑是一个可以解决高房价问题的“作战方案”。付诸实践。
大家都知道，建房子需要花钱，尤其是集体土地租赁住房建设等回报周期长的项目，需要大量的长期资金投入。 否则，再好的想法也只是纸上谈兵。
而现在，集体土地租赁住房建设得到了四家银行的支持，这意味着不缺钱！ 既然钱已经到位了，下一步就是把政策落到实处！
期望：20-30%折扣的房子可能不是梦想
过去几年，中国楼市多头坚定看好房价的重要依据是中国不断上涨的房地产价格（地价）。
通过下图你可以感受到近10年来中国主要城市地价的增长趋势。 图表顶部的条形图也是增长最快的，是住宅土地价格指数。
事实上，多头的逻辑也不无道理。
如果我们把房地产看做制造业的话，地价就是上游原材料，也就是我们所说的面粉。 如果面粉继续上涨，面包、油条、馒头就不再便宜了。
因为根据“互惠互利”的市场原则，开发商没有动力去做亏损的生意。
看看下面的图表，你就基本明白为什么你所在城市的房子不便宜了。
截至2017年底，内陆省份主要城市住宅楼面价格为6522元/平方米，长三角地区为10569元/平方米，珠三角地区为13985元/平方米长兴政府网连租房，环渤海湾地区为7509元。 。
如果单纯看土地成本，我们还是可以享受买房、炒房的乐趣。
然而，你有没有想过，如果一个城市的某些地方存在着零地价的房子，如果抛掉利润和营销管理费用，合理的房价是多少？
去年提出的“集体租赁住房”让这一假设成为事实。
传统上，新房的价格大致由四部分组成：土地价格、建筑安装费用、三项费用（营销、管理、财务）、合理利润。
市场上销售的商品房中，最主要的成本是地价，可占房价的50%-70%，甚至更高； 而集体租赁住房（土地不拍卖，不产生地价），最重要的成本是地价。 就是建筑安装成本（没有三费），如果用建筑安装成本来衡量房价，集体租赁住房的价格只比市场商品住房价格低20%到30%。
也就是说，20%到30%折扣的房子可能要来了！
作用：有效降低市场租金
也许有人会说，集体租赁住房是非卖品，没什么用处。 低价集体租赁住房对现有商品住房价格的影响将体现在三个方面：
首先，大量集体租赁住房将减少客户对商品房的需求，压低市场租金，从而抑制房价。
其次，大量低价优质租赁住房的出现也会压低市场租金，而租金的降低也会间接抑制市场二手房价格的上涨。
第三，在银行眼中，价格高的商品房与租赁房相比，将成为高风险资产。
一石激起千层浪。 随着大量租赁房进入市场，租赁时代的到来，自住商品房的需求将相应减少，房价也将受到重大打击。
对此，财经评论员齐俊杰也认为，此类房屋大规模投放市场后，市场租金将得到有效降低。 他首先举了一个例子：
500万的房子月租金1万，租金回报率为2.4%（回报不能覆盖贷款利息，杆子不能用）。 而你的总支出是100万，贷款是80万。 你只花20万，每个月的房租也有1万。 租金回报率达到60%。 当然，八十万有兴趣。 按照4.9%的基准利率计算，每年利息不到4。 一万元长兴政府网连租房，那么12万的租金减去4万的利息等于8万的利润，除以你20万的资金投入，最终的回报率高达40%
所以，如果你买了房子然后出租，贷款是杠杆租金无法覆盖的，所以你就会亏钱，相当于每年借钱补贴租客。 因此，传统的租赁模式完全没有竞争力。 他在集体建设用地上租了一套房子，租金减半，但钱还是赚够了。 年租金6万元，减去贷款利息4万元，最终资本回报率仍为10%。 那么问题来了，你附近有出租屋吗？ 对于这样的新房子，你有什么看法呢？ 租金是周边商业楼房租金的一半，可长期出租。 当然，即使你要挤很多钱，你也可以租它。 即使距离我现在租用的地方只有几站路，这仍然是一个相当划算的交易。 此类房屋如果大规模投放市场，势必拉低周边商品房的租金。
影响：高房价将得到有效抑制
去年7月，住建部等九部门联合下发通知，要求在特大城市和特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，多渠道增加租赁住房供应。 此次集体土地建设租赁住房试点的实施，将对房地产市场产生哪些影响？
首先，“利用集体建设用地建设租赁住房”是我国土地制度的重大变革，这意味着未来“土地改革空间巨大”。
其次，这意味着政府大规模地将土地红利向社会转移，这是非常难能可贵的。
第三，这意味着大量低价土地入市，产生大量低价房，对于遏制高房价、高租金将产生巨大作用。
根据公布的《办法》——村镇集体经济组织可以开发经营自己的住房，也可以通过合资、参股等方式建设、经营集体租赁住房。兼顾政府、农民利益集体、企业、个人，明确权利与义务关系，平衡项目收益与征地成本的关系。
想一想，如果集体组织自己开发，不仅省去了政府征地的步骤，连开发商的步骤也省掉了，节省的成本将是巨大的。 以北京、上海为例，土地成本占房价的70%，这部分是可以去掉的。 再加上省略了开发商环节，农村集体建设的租赁住房成本可能仅为商品价格的20%（一线城市）至30%（二线城市）。 这非常令人震惊！
第四，大城市郊区农村户籍价值大幅提升，将创造大量新的富裕阶层。 这些农民将成为大量租客的股东，长期享受土地红利。
趋势：大城市租房有望落户
国家发展改革委近日印发《关于落实2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，其中提到继续实施1亿非户籍人口进城落户计划并加快实施户籍制度改革。 对于特大城市、特大城市，要区分城区、新区和所辖市县，制定差别化落户条件，探索建立区域间积分转移和户籍通道。
通知指出，我国将加快实施户籍制度改革，落实地方政府主体责任，实现今年1300万人进城落户目标。 推动有能力进城稳定就业和生活的新生代农民工、进城就业居住5年以上、随家迁徙的农业转移人口、鼓励接受高等教育、参军、进入城市人口随家人到城市定居的农村学生，鼓励大学和职业教育。 高校毕业生、留学归国人员、技术工人零门槛落户。
方向：17 保存决心做同样的事情
今年多个省份政府工作报告中，“完善租购并举的住房制度”、“严格防控房地产市场风险”成为2018年房地产市场政策调控的主旋律。租赁市场加强土地供应、加大保障性住房建设等。
至少有17个省份在今年的政府工作报告中提出了“租购并举”的措施，分别是北京、天津、河北、山西、内蒙古、黑龙江、上海、江苏、浙江、山东、河南、湖北、广东、以及四川、陕西、青海、宁夏等。
