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北京楼市微观市场| 作者 | 北京地产俱乐部
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问：问：景先生您好。 我读了你的星球会员文章，我同意你的哲学和逻辑。 先介绍一下我的个人情况：我家有6口人。 我的父母都是非北京公民。 我还有积分需要解决。我想要我的第一盘。 首套房贷，我在永定门外工作，伴侣在安贞门工作（有工作居住证，以后可以选择转去亦庄总部工作）。 他们的年收入在50左右，两个孩子是同性。 要求2025年我在学区的一所小学上学，家里有两个老人帮忙照顾孩子。
买房的购买要求：这是我第一次买房。 为了结算积分，我需要在市六区之外购买。 我想兼顾学业和升值保值，也想发挥最大的杠杆作用。 我现在手头有120左右。 通过各种渠道，我估计首付可以是最高的。 来到220-230左右。 以后可以换房间北京楼市走向，但尽量避免让孩子转校。目标区域：首先考虑亦庄或周边地区，然后是西红门。 我想买一套两居室或三居室的公寓。 我的两个孩子还小，所以一套两居室的公寓就足够了。 三居室公寓可能需要几年的时间才能使用。
1.亦庄：首选亦庄，但以我的预算，亦庄能买到的楼盘并不多。 我能得到的是动迁房和老小区。 不知道能不能买动迁房，南海家园，定海苑。 ，归元动力怎么样，个人知识有限，想请问景老师有没有推荐的社区。 如果亦庄实在没有合适的，附近也可以。 瀛海、茨区都有地铁，比较方便。 2、西红门：西红门在五环以内，以后可能比较容易卖。我在西红门橡树湾看到了新房。 未来将有名校、地铁加持。 不知道现在89平米5.5-580万元的价格是否值得。 如果我想在西红门买房，建议买新房还是二手房？ 有哪些街区？ 推荐
答：您好，市内积分结算最好选择离亦庄较近的。 全市六区之外，亦庄的产值规模最大，也最稳定。 稳定性甚至超过了市六区。 其次，亦庄拥有良好的教育资源，可以满足你的学位需求。 从这两点来看，你的首选地点一定是亦庄。 西红门和瀛海无论是教育资源还是产业资源都属于二三线地区。 比亦庄还差几个档次。 关于亦庄河西楼盘的理解，我在知识星球会员文章84#大兴跑赢大盘精选图里做了详细的逻辑分析。 第一梯队是金茂系统，第二梯队是万科和城建两家公司，第三梯队是南海家园
该区域短期涨幅较好的个股是第二梯队和第三梯队。 第一梯队需要大量的市场推动才能将价格推向更高的水平，而第二梯队和第三梯队只能有正常的市场波动。 可以参考会员第16#2017-2022年北京各区房地产热潮收益分析（历史交易大数据）。 仔细看看这些不断上涨的价格。 这次购买两居室完成孩子学业，可以保证房子保值增值。 完成学业不会影响您的第二次更换和升级。 对于您的第一个布局，您只需要考虑您的直接需求。 您孩子的学历以及房子的保值增值情况。 如果你考虑太多，或者凡事考虑周全的话，很有可能会误入歧途，从而影响你的第二次更换和升级，建议你仔细阅读星球最近的每一条回复，祝你祝你好运！
问： 问： 您好！ 读了您的精彩文章，我受益匪浅！ 目前持有两套房产：1）石景山老破房（50多平米，金鼎街一带，小两房，90年代初房子，260万），亚运村小三房（80平米，5号楼） , 安徽省五区, 临街独栋，与安徽其他大型小区隔离，停车不方便，三居室方形，侧把手，采光好，底楼售价650万）。 现在我的妻子在石景山工作，我的孩子将在北京二中（靠近东二环）上学。 他们目前在安定门租房。 学区问题已经解决，他们目前在东城安定门上小学。 需求及其他情况如下： 1、两位老人70岁，帮忙接送孩子。 他们希望住所和学校之间的距离能够缩短一些。 同时，他们害怕移动，跟不上能量。
2、可以筹集300万元，有稳定的收入。 希望该房产能够保值并增值。 我设想了两个计划。 您能否给我一些建议，看看它们是否合适，或者其他计划是否更好？ 方案一：以后继续租房。 我卖完了两套，买了一张增值盘。 不知道哪个更好？ 因为习惯住在二环附近（去哪里都方便，石景山也比望京、朝庆、西二旗近），不太习惯住在四环、五环以外（价格不便宜，但是居住环境好很多）。 方案二：卖掉一两套，在东二环北京二中附近买一套小三居室，满足接送孩子上学的需要，减少搬家次数。 您有推荐的房产吗？ 太感谢了！ 期待你的答复！
答：您好，建议您仔细阅读81#北京房地产投资核心逻辑与星球精华原理专栏文章/了解替换，这将更有利于做出正确的选择。 无论出于什么原因更换，你都应该考虑房子。 房地产本身的金融价值就是一种金融产品。 如果不使用它，自然就无法发挥最大的价值。 置换升级是原有楼盘中并不稀缺的资源，居住效率一般。 这样，如果条件允许的话，可以运来与控股合作。 有些人用现金和杠杆来升级综合资源好的房产。 另一个人没有现金北京楼市走向，持有的房子市场价格太差，只能缩小面积，搬到资源雄厚的地区。 这就是更换、升级的价值；
石景山老婆消和安徽里的市场价格都比较平均，而石景山老婆消的市场可能会差很多。 石景山老婆笑的价值是一个循环逻辑。 离市区越近，价值越可靠，市场也越稳定（不包括部分学区），相反，越是资源匮乏的地区，越是破旧，尤其是那些有学区的地区。石景山、丰台、房山、昌平北部等工业资源贫乏。 其次，由于资源匮乏，这些小区拥有大量的土地资源用于房地产开发，新盘的库存会慢慢淹没老小区。 从这个角度来说，这个地区的老破人应该尽快清理库存。 我已经多次发出提醒了，否则他们会遭受很大的损失。 请参考星球亮点栏目04#文章。 未来五年，拼命换仓，卖空杂股，只保留优势股。
对于安徽利，我只能说这个市场的地位还不错，但是天花板太低了。 当然，如果你有条件投资更好的位置，你肯定不会选择继续持有这样的市场。 至于选择的方向，你将清除两组。 有900个，+300=1200。 我的建议是去强势地段的好地段，出租出租。 既然孩子上学的问题已经解决了，就没有必要挤到内城区了。 安定门并不稀缺。 资源，仅仅为了距离而支付额外的学位是不值得的。 如果离孩子近一点，当然朝庆和望京更合适。 朝庆获得的土地面积更有优势，而望京则更适合核心资产布局。 根据星球上的文章，选择套餐就可以赚钱。 可以在望京和朝庆两个地区进行研究。 我个人认为你加一点200左右的杠杆，买一套望京的优质三居室比较合适。 就效率而言，它是最好的。 祝你好运！
问：问题：您好，我的问题比较特殊。 两位常年出国的神仙老人（55岁）回国后有套房可以入住。 现金500-700，不升值，学区，交通便利。 生活设施齐全，有电梯通道，项目比较新，100平米。 崔各庄板块略超预算，位于东北、北部，请赐教
答：您好，崔各庄基础比较差，老人配套设施不好。 在石佛营朝阳街座，2005年一套面积91平米的两居室价格在600-700之间，再往东看看2009年长盈在北京新天地五期的优质项目95平米两居室售价600左右，长盈12年项目，90平米两居室售价700多，还有朝阳西部奥森板块的天聚园。 一套110平米的两居室700多，仔细搜的话不到700就能买到。天长花园600-700，上元君亭700多。北面是82平-北苑板块石花泊县10年品质米两居室，售价700。2017-2022年期间，可参考星球精华专栏文章16#北京地区2017-2022年房地产上涨收入分析（历史交易）大数据）用于市场选择；
这应该是最好的选择方案。 居住氛围相对较好的区域是奥森和北苑，其次是朝阳大悦城，最后是长营。 北苑和长营的楼盘品质会更高，奥森和潮庆的楼盘稍旧，这些地段的配套也相对成熟。 无论是日常购物还是到医院的距离，对于老人家来说居住都很方便，交通也不错。 如果选择朝阳，可以向东，也可以向西，而且是在望京东侧开发的。 这不是特别好。 北侧布满了大公寓。 你只能东看看、西看看。 祝你好运！
问：问：首先感谢井老师对我上一个问题的细致解答，让我对投资选择有了深刻的认识，受益匪浅！ 抱歉，我遇到了一个新问题，我想了好几天了，没有找到解决办法。 具体情况如下：由于情况变化，原计划购买的房屋只用于投资，不用于自住，现须调整为购买公主坟翠微学校学区的房屋。 现在我有几个疑问：
问题1、我目前看过翠微东里、翠微北里、普惠南里等小区的一居室和两居室（按照你之前的想法，学区房是按照最低总购买价来考虑的）。 价格500左右，您觉得这个区怎么样？ 从保值角度来说，哪些小区适合买房？ 老婆对翠微东的一套两居室的酒店很感兴趣，想着买了以后孩子们可以在那里上学、住。 这个想法可行吗？
问题2、由于我们担心随着近年来北京出生率的大幅下降，学区房未来会成为高风险投资，所以我们正在考虑两种方案。 第一种是全款500左右买一套一居室，然后等到9月份孩子入学。 出售并投资该地区价值较高的优质房产； 2、全款买学区房然后做DYD+手头剩余资金+杠杆投资该地区价值较高的优质房产。 学区房的房子以后会等待合适的机会再出售。 您认为哪种选择更好，或者两者都不是最佳选择？ 我们非常期待您的专业指导！ 谢谢！
答：您好，公主坟的几个老公房小区保值性都很好。 您可以通过星球精华16#栏目2017-2022年北京各区房地产增长收入分析（历史交易大数据）查看房地产详细市场价格； 中里、南里、东里，包括普惠南里，选择思路应该以价格为唯一指标。 如果你对东里感兴趣，如果中间有竹笋，你可以选择中间，而不是锁定在东边。 淘宝主要找低价房。 关于学区房未来的风险，指的是重点学校。 房产价值十万，如果加上学校的话，就变成十三万甚至十五万了。 额外的部分就是保费。 学区的人为干预因素太强。 如果未来政策发生变化，价格也会受到影响。 像公主坟这样的薪资板块价值非常稳定。 学校不属于重点学校，价格也是正常地段价格。 你可以考虑买来做DY。 增加你的职位。 对于这种流动性好的小房子来说，面积才是王道。 下雨的时候，用小盆和大盆收集的水量是完全不同的。 祝你好运！
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宏观类别（部分文章）
01#北京楼市十年主流预测（2022-2032）
08#史诗般的通货膨胀，老百姓的对策
03#北京楼市价值正在下降
04#未来五年，拼命换仓，做空杂股，只留下优势股。
05#因为保障房充足，商品房暴涨。
07#精明杠杆运用与贷款运用
41#浅谈房地产泡沫
42#学区房最后的聚会
微观范畴（部分文章）
11#北京七行政区边缘房价预警研判
12#避坑小窍门：北京17大折旧区图
13#学区指南：东西海学区选房指南
14#更换指南：一次吃够10年，拒绝多动症
望京15#项目有139个，稳定增长的仅有39个。
16#2017-2022年北京各区房地产市场增长收入分析（历史交易大数据）
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实用型（部分文章）
81#北京房地产投资核心逻辑与原则
82#北京78个首付300-400的实货需求订单分析
83#通州跑赢市场选型指南
84#大兴跑赢市场选型指南
84#北京持币200万以下的投资技巧
86#丰泰跑赢市场选型指南
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