文字| 王合龙，AI财经实习生
编辑| 梁野
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素有“鬼城”之称的鄂尔多斯近日终于实现了“逆袭”，最直接的体现就是楼市的复苏。
如果要用一个词来形容当地的房价，“大起大落”可能是最贴切的一个词。 近10年多时间，鄂尔多斯房价从每平方米1500元快速上涨至1万元以上，随后迅速跌至5000元甚至更低，成为中国房地产泡沫的“最佳展品”。
经过几年的时间，鄂尔多斯逐渐克服了煤炭城市转型的阵痛，房价也逐渐恢复到暴跌前的水平。 “安居客”数据显示，9月鄂尔多斯二手房均价为每平方米6729元，环比上涨1.63%； 9月份康巴什区二手房均价为10396元/平方米，环比上涨0.68%。
“鬼城”的由来
2010年，美国《时代》杂志的一篇报道《中国鄂尔多斯：现代鬼城》引起世界关注。 在接下来的几年里，“鬼城”成为鄂尔多斯的代名词。
《时代周刊》在这篇报道中描述了原计划搬迁百万人口的鄂尔多斯康巴什区建成后变成了一座现代化的鬼城。 15分钟内，不见一个行人，路过的汽车也不到10辆。 车辆。 就连偶尔的行人也迈着沉重的脚步，毫无生气。
事实上，这份报道背后的事实是，当时康巴什区的基础设施尚未完全建成，因此入住率不高，且大部分人口仍居住在老城区，导致新区感到空虚和荒凉。 感觉。
康巴什新区的故事开始得更早。
2004年之前，鄂尔多斯曾是内蒙古最贫困的地区之一。 康巴什区被库布齐、毛苏乌两片沙漠包围，由于环境恶劣，只有两个人口不到1400人的小村庄。
直到“羊、煤、土、气”四大宝地的崛起，鄂尔多斯才真正迎来了“豪情万丈”的局面。
数据显示，鄂尔多斯已探明煤炭储量1676亿吨，占全国的六分之一； 探明天然气储量超过8000亿立方米，占全国总储量的三分之一； 稀土储量65亿吨； 独特的阿尔巴斯白羊绒被誉为“软黄金”。
鄂尔多斯自然资源丰富，发展迅速。 《东方网》曾援引当地居民的话说，“中等以上矿井一晚可收入200万至300万元”。
2009年，鄂尔多斯GDP突破2000亿元，人均GDP13.44万元，超过北京、上海等一线城市，达到中等发达国家水平。
据住房和城乡建设部2011年发布的《中国民间资本投资研究报告》显示，鄂尔多斯资产过亿元的富人人数超过7000人。 鄂尔多斯市每217人就有1位亿万富翁； 每 15 人就有 1 名千万富翁。
康巴什新区建设也随着鄂尔多斯的繁荣而如火如荼地进行。
2004年，为改变贫困落后的状况，解决老城区交通拥堵、人口膨胀等问题，鄂尔多斯决定高标准从头开始规划建设康巴什新区。 当年，康巴什新区基础设施建设奠基； 2006年，鄂尔多斯市政府迁入； 2007年，地上工程全面启动。
接下来的几年里，康巴什迅速从一片沙漠转变为现代化新区，目标是成为鄂尔多斯新的政治、文化、金融中心。
房价经历过山车之旅
在康巴什新区快速发展的同时，当地房价却一路飙升。
《新民晚报》曾援引当地一位居民的话说：“仿佛一夜之间鄂尔多斯新城房价，房地产就火了，大家疯狂抢房，凌晨一两点就排队拿号，很多人在那里。我一下子买了几套，好像是免费的。”
2005年，鄂尔多斯的住宅均价仅为每平方米1000元左右。 2006年涨至1800元，2007年涨至3000元。 2010年，康巴什新区平均房价超过6000元/平方米，东胜区平均房价在8000元/平方米左右。 一些新开盘的别墅楼盘售价甚至高达每平方米2万元。
但房地产繁荣并没有持续多久。 2011年开始，鄂尔多斯房地产市场出现滞涨。
随着民间借贷泡沫的破灭、煤炭价格的下跌、国内整体经济形势的下滑以及国家对房地产行业的宏观调控，鄂尔多斯的房价出现了大规模的下跌，资本开发商链条也被打破。 据鄂尔多斯市房地产开发商统计，2012年鄂尔多斯市约75%的在建项目处于停工或半停工状态。
事实上，2011年底，大量媒体用“崩盘”等词语来形容鄂尔多斯的房价走势，称康巴什新区房价暴跌约70%。
但随后《中国经济网》援引康巴什新区管委会党群工作部副部长李红的话说，相关报道不实，并表示全国房地产价格普遍下降，幅度不一。 2011年以来，虽然康巴什所有地区都不例外，但这与国家楼市的调控有关，并不存在“崩盘”的情况。
《第一财经日报》随后报道称，2012年4月，当地大部分房地产楼盘已开始降价。 2013年初，鄂尔多斯市区尤其是康巴什区，每平方米3000元至4000元的房屋随处可见。 然而，一年前，大部分项目开盘价均突破万元。
然而令人惊讶的是，近年来当地房价却悄然回升。
据当地人介绍，鄂尔多斯的房价从2016年开始就开始回升，尤其是康巴什区，平均房价上涨最快，已逐渐恢复到每平方米1万元以上，相当于周边水平。 2010年。
“鬼城”复活的背后
可以肯定的是，鄂尔多斯房价的反弹与当地市政府开出的“去库存”处方密切相关。
鄂尔多斯市政府工作报告显示，2016年、2017年，鄂尔多斯市棚改消化存量商品房面积分别为589.8万平方米、511万平方米，而2014年至2017年累计消化存量商品房1688.8万平方米。平方米存量商品房得到消化。
此外，住房供应减少也是房价回升的重要原因之一。 据鄂尔多斯市发布的年度社会经济发展公报显示，2009年，该市房屋竣工面积396.6万平方米，2017年，房屋竣工面积44.9万平方米。
康巴什区住房保障和房地产交易管理中心数据显示，截至2018年底，康巴什已建成住房748万平方米，在建和竣工未售房仅561套。
此外，优良的空气质量、高端教育和医疗资源也是当地房价复苏的助推器。
数据显示，康巴什区绿化率超过40%鄂尔多斯新城房价，达到“三百米绿、五百米花园”，实现“三季花开、四时常绿、绿绕城”，被誉为“绿城”。 “花城”。
据绿呼吸2019年9月23日18时统计，鄂尔多斯空气质量“优良”，在全国354个监测城市或地区中排名第24位。
教育方面，康巴什区鄂尔多斯一中连续三年被清华大学认定为“优质生源”基地。 2019年，鄂尔多斯一中32名学生考入北京大学、清华大学，5名学生考入香港知名大学。
第一财经援引当地居民的话说，康巴什区的医疗条件非常优越，连包头市的患者都选择到这里就医。
值得一提的是，2012年，康巴什成为中国首个以城市景观命名的4A级旅游景区。 2018年，康巴什接待游客285.7万人次，旅游收入对GDP的贡献率为16%，对就业的贡献率为28%。
新华社曾表示，康巴什是中国经济转向高质量发展阶段的一个缩影。 目前，康巴什市常住人口已达15万，是时候摘掉“鬼城”的标签了。
但这并不意味着鄂尔多斯问题已经彻底解决。
本地楼市仍不够健康，住宅区入住率较低。 虽然很多房子都卖了，但没人住。 康巴什的居民曾对媒体表示，“附近小区晚上只有一半左右的灯亮着，很多房子都买了，没人住了。”
此外，随处可见的烂尾楼依然是康巴什区的痛点。 尤其是鄂尔多斯伊金霍洛国际机场附近，聚集了大量的烂尾楼。 这些未完工的建筑大多只建了一半，然后就什么也没发生。
值得注意的是，尽管近年来鄂尔多斯累计退出煤炭产能1335万吨，但煤炭经济仍是该市重要经济支柱。 数据显示，2018年，鄂尔多斯煤炭产销量分别达到6.16亿吨和6.64亿吨，产业面临转型升级，煤炭深加工和现代能源经济仍有巨大潜力。
