1、建立统一的成本管理理念
1、房地产成本管理行业特点
成本管理的基本内容----合理确定成本、有效控制成本
房地产行业不同角色的成本管理特点：
建筑企业的确定与控制——场地与成本、管理问题
设计单位的确定和控制——设计周期和深度、技术问题
成本咨询公司的确定和控制——图纸和定额、技术问题房地产开发公司的确定和控制——产品和市场、运营问题； 即知道什么该花、什么不该花（有效），以及每一部分应该花多少钱、多少合适（匹配），并合理分配成本（平衡）。 产品导向强调成本，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品。
不同的兴趣导致不同的目的，从而导致侧重点、工作内容和方法等的差异。
2.房地产成本管理理念——5W1H分析
①成本管理的目的（WHY）——提升价值
a房地产公司是一个企业，盈利是企业永恒的目标。
b成本管理的目标是保证成本支出获得最有效的效益——消除无效成本，提升投资价值
C。 成本控制并不意味着省钱。 花钱多了就会造成浪费，花钱少了就会造成浪费。 花钱多或少不是关键，有效花钱才是关键； 避免价值不平衡造成的浪费（如何花钱）
d. 成本管理的目的与企业的目标——组织/团队的目标一致
②房地产项目的成本构成（WHAT）——全部成本
a成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成本、费用、投资、费用
b成本构成
建设成本=前期成本+施工安装费+室外配套费
开发成本=土地成本+建设成本+开发管理费用
全部成本=开发成本+期间费用（营销和管理等）
c 是时间和空间的分布
时间：整个施工过程正在发生
空间：公司+场地； 实体+费用
工程造价及总造价
③房地产工程成本管理的起点（WHERE）——确定与控制
1）合理决策——决策是控制的前提和基础。 根据市场定价原则，没有准确，只有合理（计算准确有条件，建设单位的计算与甲方不同）。
成本的决定因素：外部——市场； 内部——产品定位。
影响成本的因素：运营、技术、管理等诸多方面； （例如资金、时间表、协调）
（例如定位桩基础、游泳池、付款、装修返工、中海的人才、客户质量要求、操作门锁）
成本确定方法：不按定额计算； 它依赖于对市场和产品的了解。 市场包括销售市场和原材料市场；
2）有效控制——动态监控，让您随时了解情况
控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的是达到一定的既定目标； 控制可以理解为系统对外界影响的调节功能。 这种调整功能可以防止系统的结果偏离设定的目标。
控制要素：设定目标、测量偏差并纠正它们。
有效控制的前提：目标必须合理、现实，实际结果必须及时反馈。
主动控制：它与限制不同。 时刻掌握实际与目标偏离的原因、幅度和后果，然后制定相应的调整计划； 牢记在心，可以说是尽在掌握。
④成本管理阶段（WHEN）——全过程
1) 舞台
立项\策划\设计
承包\施工\竣工\维护
2）相应的成本实现过程——从虚拟到现实
虚拟：估算、大纲、预算
实际情况：合同价、付款价、结算价
----从虚拟到现实的转折点是分包
3）各阶段成本管理的重点内容
立项阶段——成本估算、项目经济评价、利润目标
规划阶段——选择性价比最佳的产品并制定产品目标和发展计划
设计阶段——制定产品目标和成本目标
---方案：最经济合理的方案，符合项目定位，体现产品特点
---初步：合理选用材料和设备
---施工图纸：定额设计、图纸质量和工期保证
承包阶段——通过市场竞争找到合适的价格和单位，完成合同（与合作伙伴共赢，掌握资源和技术）
施工阶段——变更和签证管理、付款审核、动态监控销售阶段——营销费用预算管理、销售项目成本控制、销售承诺和数据控制
完成阶段——结算、索赔处理、项目后评估
维护运营阶段——保修资金和维护费用的管理 ⑤ 成本管理负责人（WHO）——全体员工
要点：所有与产品制造相关的部门都有成本管理的责任，必须有成本意识。
成本意识：只要考虑到成本效益，就是成本意识。
控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱控制谁”
⑤成本管理方法（HOW）——目标管理
目标确定的基础——经验数据库、市场研究和产品理解。
目标管理过程——PDCA循环
实现目标动态监控的手段——信息化
三、房地产成本管理的发展历程
1）房地产成本管理的三个阶段
成本计算（近似、初步、最终）——配额模式下，强调个人经验，追求计算快、计算准、熟悉配额、正确定价； [审核类型]
成本控制——强调不超过目标值【控制类型】
提升价值——强调企业/团队的共同目标：以公司利益为导向，注重成本效益，探索价值，创造价值【主动】
2）当前指导思想
结合产品和市场，以成本测算和成本分析为基础房地产投资项目管理，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以实现产品价值为目标开展成本管理工作。
2.成本控制的基本方法——目标管理详解
1、房地产成本目标管理原则
①目标内涵：
不仅是成本目标值本身，还有成本背后的产品目标。
②目标的作用：
目标不是上限，而是基准。 目标的目的是心中有一个想法。
③ 目标范围：
成本目标是整个项目团队的目标，目标范围涵盖了整个成本。
2.设定房地产成本目标的过程
① 预定时间
项目立项时目标雏形就开始形成，成本水平是考虑是否立项的因素之一；
在规划和设计阶段，每个阶段都会进行成本计算。 各时期的计算必须对应，并比较变化的原因。 原则上前期目标控制后期目标；
实施计划确定后，形成正式的项目发展目标。
施工图完成后，可以根据预算（通常偏差较大时）调整目标，形成内控目标；
② 目标设定时间：分几个阶段
③目标设定方法：正向和反向
正向计算：计算依据——成本首先是由产品的定位和档次决定的，所以成本目标必须与产品目标互动沟通中共同制定，并且在前期要经历一个从粗到细的过程。 - 合同阶段。 通用基础文件包括：项目开发报告、规划报告、各阶段设计文件和建筑移交标准；
计算方法——根据经验数据和项目特点，不一定是固定的方法； （如未完工的建筑、中学等的改造）
团队合作——将前期工作做得尽可能详细，以鼓励规划人员和设计师深入考虑产品，不要因为未来有变化而没有进行预设。 （工作重心前移）
反向强制：确定销售价格水平； 确定利润要求； 反算成本水平。
--目标需要经各方讨论、批准并正式发布（也可能由团体批准）。
④目标设定要求：成本+产品
适当层级：支撑定位、提升价值； 既可行又具有挑战性； 适当考虑风险；
依据充足：产品定位有目标数据支撑； 合理判定的前提：了解市场、组合产品、有足够的数据支持——通过市场调研和数据库；
内容具体、明确：成本内容明确（例如，如果是同一个高端产品，每个人可能会有不同的想法）； 综合考虑，不漏项；
定量计算：尽量采用定量计算，将量与价分开，而不是笼统合计，以方便日后对比分析；
促进标准化：最好结合公司产品的特点，制定公司通用的标准和表格，针对每个项目的差异进行局部调整，这样可以节省时间，减少误解； 强调考核的作用：尽可能将其作为绩效考核指标； 所有房地产企业都会做计算，但没有作为正式目标来实施和监控，也没有用成本目标来评价控制结果。
⑤目标设定案例
某中学成本控制大纲：关注前期制定的流程、计划、人员，以及如何调整
b 中学成本估算：关注全部成本范围并明确产品
c 改造项目的成本估算
d成本目标审核要点
3、房地产成本目标分解方法
方式一：按合同计划分解
目的：及时掌握实际发生的成本情况，实施动态监控
方法二：按项目实体分解
目的：确定成本数据的合理性
方法三：按照考核职责分解
目的：实施成本责任评估
三种方法各有侧重，但又相互联系。
4. 实现房地产成本目标的途径
控制产品标准并落实到设计、选型和合同中：在设计和合同中体现甲方的意图，确保设计和施工结果不会出现定位和档次偏差； 产品的实现带动目标的实现，使预测成本分块、分步转化为实际成本；
技术与经济手段的结合保证了目标的实现：充分掌握技术和市场，确保经济适用性；
加强过程控制：既要有完整的流程房地产投资项目管理，又要强调项目运营团队的成本意识和沟通，在控制成本的同时对产品和技术进行控制； 这里所谓的成本意识，是指考虑成本效益； 实施动态监控，预测可能的变化：关注动态监控环节（招标、变更、结算）并使用相应工具（软件和报表）； 偏差调整与内部平衡：调整也是一种执行。 关键是要清楚调整的原因和内容。 、大小、影响等； 调整对象包括成本目标、实施方案和利润预期；
调整陈述原则：谁主张谁举证；
过程与结果综合考核：明确考核对象、要求、指标。
