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撰文|大熊
长期居住在中山的人士普遍认为，那儿的住宅不宜购置。那边的居住环境确实相当糟糕……
对于深圳的住宅，我已不敢奢望，但若能在这岛屿之上，远眺前海的景色，那也是一种不错的体验。
途经该地时，空气中弥漫着令人不适的浓烈味道，实在难以理解那些居民为何会选择在那居住。
开车时最担忧的是客人提出前往马鞍岛或民众镇的需求，因为前往马鞍岛可能面临返程时车辆空载的情况，而前往民众镇则可能遇到路况极差，导致无法顺利返回。
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以上，均是中山当地人和买房人的原话。
前海区域超过10万套房源，东莞、南沙、珠海等地各有3万套以上，而珠江口这片唯一的低洼地带，中山的房价平均为1.5万元，这样的房产是否值得购买呢？
自深圳实施7.15新规以来，“深圳冷漠，中山温馨”这一说法在中山中介的社交圈中广为流传。
按常理推断，深中通道本应产生相应的增值效应，然而2019年中山的GDP却退回到了2016年的水平，这种不可思议的现象不禁让人心生疑窦。
于是，我们特意去中山调研了几天。
火炬开发区，均价1.5万
当心买到“臭区房”
中山市受益最大的两个区域，分别是南朗镇和火炬开发区，这两个地方得益于深中通道的建设。
中山市上一轮房价激增的主要区域为开发区，该区域距离市中心较南朗更近，开发历史较长，且拥有更多的住宅项目。
提及火炬开发区，若未曾亲身体验过其经久不散的恶臭，那么便如同未曾踏足中山一般。
此次中山之行，我们特地深入体验了一番。最令人瞩目的，莫过于健康花城小区楼栋上显眼的“臭”字标识。查阅链家信息，该小区的成交价格大约为每平方米1.1万元。
滴滴司机直言不讳：“尽管尚未明确这种难闻气味对人体有何损害，但每次驾车经过那里，我们都能闻到那股令人不适的刺鼻味道，尤其在烈日炎炎之时。实在难以理解，那些居民是如何选择在那个地方安家的。”
位于健康花城相邻位置，目前正有在售的澜溪泮岛项目。该项目的户型面积介于95平方米至129平方米之间，提供三室或四室选择，且装修后的售价大约为每平方米1.5万元。
针对澜溪泮岛散发出的异味，销售人员回应道：“若以健康花城的异味程度为10分，那么我们这里的异味程度可能只有4分。这种异味对我们的影响不大，事实上，对面健康花城的众多业主还是选择在我们这里购置了房产。”
中山港大道上销售的美的悦府项目并无异味困扰，该项目的二期房源提供了92平方米至120平方米的多种户型，包括三室和四室，其价格与澜溪泮岛相近。
然而，学校的设施、商场超市等配套设施在便利性上均不及澜溪泮岛。若从美的悦府二期向北远眺，便可看到河的对岸，那里便是民众镇。
东区，配套最好
总价动辄500万
中山价格最高的楼盘主要集中在东区。
中山历经二十载艰辛，终于建成了东区，政府机关坐落于此，优质教育资源亦汇聚此地，因此该区域的房价相对较高，实属情理之中。东区某楼盘的销售人员这样说道。
华鸿珑悦轩位于市中心，是当前市场上可供购买的豪宅之一。该楼盘提供的户型建筑面积约为155平方米，包括4室1厅的设计，其总价大约在450万元上下。此外，还有建筑面积约为200平方米的4室1厅户型，其总价大约在620万元左右。
销售人员透露，该工程起初仅进行了毛坯的登记备案，然而最终却是以精装修的形式交付，因此首付款中需额外包含装修费用。
在2017和2018年的开盘期间，我们坚持要求客户必须一次性全额支付房款，因此，这里的居民主要是自营业主和政府工作人员。
该住宅项目价格之所以高昂，与周边的教育资源紧密相关；仅一街之隔，便有中山市第一中学的初中部和高中部，而南侧则是享有省级荣誉的朗晴小学。此外，该楼盘还配备了约2万平方米的商业设施，主要致力于教育培训的打造。
时代云来这款165平方米的四室户型，总价介于450万至520万之间，目前项目剩余的房源仅有十多套，预计将在八月底结束销售。根据大熊的观察，通常在这样的情况下，是有机会谈下一些优惠的。
远洋世家目前正在出售停车位，而可供选择的住宅仅剩一种建筑面积约为190平方米的五室户型。在前往看房的那天，恰逢样板房正在进行装修，因此未能亲眼目睹房屋的实际情况。
东区相对成熟的商业远洋大信，远没有想象中热闹。
马鞍岛，房价3万+
七八成都是深圳客
马鞍岛上现正销售的住宅项目独此一家，其地处中山市政府周边，相距约三十公里，驾车仅需大约四十分钟；从项目出发至深圳，途经深中通道，全程约二十四公里，再加上从项目点到深圳通道入口的额外三公里路程。
据项目销售所言：这里的买家七八成都是深圳客。
本工程提供两种户型供选购，面积分别为约77平方米和约88平方米，均为复式结构。其中，77平方米的三室户型总价大约在250万元上下；而88平方米的四室户型总价则大约在300万元附近。
在岛上的翠亨新区规划馆，我邂逅了一位前来参观的新到深圳的居民李生。他告诉我，他和妻子目前都在西乡地区工作，计划明年生育孩子，因此急需解决住房问题。
掏空6个钱包外加亲朋好友能借助的，大概凑了80来万。
“深圳的房子已经不敢想了，能在这岛上遥望一下前海，也不错。”
待岛上经济繁荣起来，届时若有合适的工作机会，我们便计划前来就业，在此安家立业。岛上已规划了四十所教育机构，预计孩子们的教育问题将比在深圳要简单得多。
80万，将将可以支付77㎡的首付。
李生和大熊对那套样板房的感觉一致，都觉得楼梯过于陡峭，对于老人和小孩来说，上下楼存在一定的安全隐患。而88平方米的户型，其客厅和餐厅显得宽敞且采光良好，居住的舒适感显然提升了不少。
下个星期，请带上我的妻子一同前来，若她对此地情有独钟，我会尽力寻找机会，看看能否再筹集一些资金，力争购买一套88平方米的住宅。
马鞍岛的地理位置，其实很不错。
位于珠江口西侧，北侧毗邻南沙自贸区，正对面则是东岸的前海自贸区，东南方遥望香港，西南方则是珠海与澳门。如此优越的地理位置，近港澳广深珠，实属罕见。
这样一个地方，可不可以买？当然可以。
但是值不值得像在深圳一样拼尽全力上车？那就得仔细思量了。
尽管地处优越，然而若房价是依靠周边环境的热度而攀升，总让人感到内心的不安。
正如大亚湾“双城生活”的宣传语所道，这样的生活模式已宣传了十年之久，然而真正能够实现且运转自如的中山 楼市 前景，却是寥寥无几。
中介强推的民众镇
本地人说：一定不能买
对于在中山长期居住的人来说，购买民众区的房产绝对不可取。那个地方确实糟糕透顶......
众多从深圳来炒房的人被房产中介引导至民众区，然而，除非他们亲自前来居住，否则他们若打算将二手房转卖给中山居民，那将是不可能实现的。
本地生意人张姐听到我们要去民众看房，语重心长地叮嘱到。
滴滴司机表示：“我们驾驶员最担忧的是乘客提出前往马鞍岛或民众两地，抵达马鞍岛后很可能面临返程空车的情况，而到达民众后则可能遇到路况极差，甚至无法驶出，尤其是在雨天。”
张姐的预言果然应验中山 楼市 前景，我们在开发区寻觅的中介不断强调：“务必前往民众一探究竟，那里与开发区仅一桥之隔，拥有性价比极高的住宅项目，错过必定会感到遗憾。”
那处我若不关注必定会感到懊悔的住宅项目名为泰丰凤凰源，位于开发区附近，穿过桥梁后便可抵达。
穿过这座长达515米的中山港大桥，我们耗费了十多分钟的时间，对此，我们多少能对张姐的善意提醒有所体会。
一看户型图，就明白了中介所说“性价比最高”的意思。
以大约93平方米的户型为参照，该户型包含3个结构外的阳台，并且还设有飘窗，因此其额外赠送的面积能够达到17平方米。
一套低楼层的93㎡户型，总价约114万。
“你们深圳人，一天三杯星巴克就够还月供了。”
GDP倒退，从广东第5掉到第9
深中通道会不会是中山楼市的海市蜃楼？
2015年及以前的中山以宜居著称，各镇区以手工业为主。
2016至2018年间，房价上涨了三倍之多，众多镇区的工厂纷纷关闭，导致工人纷纷选择返回家乡。
2019年，GDP总额为3101.1亿元，这一数字比2016年的3202.78亿元有所减少。情况令人震惊！经济状况已经倒退回到了2015年的水平。
若恋爱不以步入婚姻殿堂为最终目标，那便如同无目的的流氓行为；而若房价上涨并非建立在经济发展的坚实基础上，那么这样的涨幅便如同虚幻的海市蜃楼一般。
昔日的“广东四小虎”之一，一度在广东经济版图中占据第五把交椅，连续多年稳居前列，然而，如今却陷入了增速缓慢的困境，这究竟是怎么回事呢？
2016年年底，中山市的最高领导人于12月21日的党代会上指出，中山市目前正遭遇四个难以持续发展的困境。
以传统专业镇为支柱的发展路径难以持续，这些专业镇的竞争力逐渐减弱，而传统产业的增长速度也在减缓。
以土地拓展为核心的发展路径已难以持续，土地的利用方式普遍存在粗放和低效开发的问题。
以镇区为核心的推进方式在实施创新引领型发展上遭遇瓶颈，难以持续；同时，对高端资源的吸引力和承载能力也存在不足。
当前城镇空间布局的构建方式难以持续发展，建设宜居城市面临困境；同时，城镇建设呈现出“小摊饼”的格局，资源利用呈现出碎片化现象，这些问题亟待解决。
随后，决策层还提出了相应的解决方案：全面评估全市范围内的区域布局、产业根基以及资源条件，确立了“一个核心区域、四个功能组团”的多元化发展战略布局。
然而，中山的制造业以中小微企业为主，缺少核心产业支撑，知名企业加盟不足，实体经济转型举措成效不佳。
该城市自身经济基础薄弱，甚至增速位居倒数第一，若仅寄望于借助一座桥梁实现飞跃，那么桥梁通车后，更大的可能性可能是：
方便中山人才反向流入深圳！
短期内，中山的发展受到限制，预计在三五年内进步有限，很可能会被湛江和汕头这两个城市在排名上超越，它们或许很快就会升至第十或第十一位。
长期看的话，中山的地理位置决定了其发展前景不会差。
中山因缺乏经济基础，在2016至2018年间，其房价激增三倍，导致其价值被过度消耗。
投资中山，要做好长持的准备。
最后，中山的朋友对深圳客有个建议：
我们在中山所住酒店的老板艾姐是位有故事的女同学。
2003年，我在深圳宝安西乡以16万元的价格购置了一套房产，然而到了2006年，我以35万元的价格将其出售。令人惊讶的是，那位买家仅供了一个月，房价便上涨了15万元，最终以50万元的价格成交。
苦笑几声，说啥都是马后炮。
中山之战后，艾姐也涉足了几次房产交易。其中，2016年在南区购置的那套房产涨幅最为显著，原价五十万元，仅供了一个月便升至七十五万元，随即出手。
知道我们是做自媒体的，艾姐说：
向你们的粉丝传达一个信息，购买中山的房产时，切记不要选择靠近主要道路的楼栋。这类位于大型住宅区靠近道路的房产，即便降价2000元，也难以找到买家。
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