无论传闻还是目睹，众多投资需求已纷纷涌入房地产市场，热门区域的知名楼盘要么已售罄，要么暂停销售，购房者需动用广泛人脉方能锁定房源。梅溪湖领涨板块的销售状况究竟怎样？下一个领涨的板块又将是谁？炒房团以高价追逐涨幅，是短期投机获利还是长期价值投资？
在本期的微沙龙活动中，我们荣幸地邀请到了区域经济领域的专家、杰出的项目负责人、数据领域的顶尖人才以及经验丰富的房价评估师，他们齐聚一堂，共同探讨长沙的房地产市场。活动内容涵盖了城市价值评估、区位选择策略以及热点区域分析，旨在为广大投资者提供实实在在的购房指导，揭示牛市中的置业良机！
本期嘉宾
中国金茂长沙公司副总经理 杜平
区域经济领域的学者，中南大学商学院的副教员，以及该校房地产经济研究机构的副主任，傅沂先生。
数据大儒，新峰地产长沙分公司副总经理 朱熙
资深房价评估师 智信评估公司副总经理 黄雁峰
0731地产研究院副院长 黄拓夫
本期微沙龙嘉宾观点实录：
议题一：梅溪湖的涨幅为何如此显著？长沙的房价趋势如何？那些炒房团此番投资是否明智？
智信评估公司副总经理 黄雁峰
黄雁峰：现象级的梅溪湖，长沙不会有下一个
长沙市的房价在下半年预计将持续稳定上升，然而，长沙再出现类似梅溪湖板块的现象几乎不可能，这是因为梅溪湖的成功具有独特性。梅溪湖的发展得益于天时、地利、人和的多重因素。天时方面，长沙市政府提出了全市向西发展的战略，推动了先导区和湘江新区的建设，这一举措正是天时因素的体现。该区域未曾被开发，具备进行整体规划的潜力，这一点是其他地区无法相比的。所谓的“人和”，指的是政府在此投入了大量基础设施，教育资源也全面向梅溪湖倾斜，这些因素共同助力了梅溪湖的快速发展。从目前的情况来看，长沙其他区域难以再获得如此显著的后发优势，因此未来不会再出现第二个梅溪湖。
0731地产研究院副院长 黄拓夫
黄拓夫指出，长沙楼市依靠流量支撑，热门区域的房源供应正逐渐减少，这种板块间的轮动式价格上涨是不可避免的。
长沙的周成交量几乎每星期都突破4000套，而每月的成交数量更是达到了13000套以上。住宅类房产连续数月成交面积超过200万平方米，这种需求量的激增在以往是未曾见过的。观察近期板块供应状况，梅溪湖片区的库存去化周期已降至5个月以下，再加上众多外地购房者及投资者涌入市场，原本就紧张的房源供应状况愈发严峻。流量激增与供应短缺并存，导致梅溪湖区域在本轮房价上涨中独占鳌头。随后，洋湖、武广等区域，因其集中度高、品质优良且供应稳定，有望继梅溪湖之后成为新的增长点。然而，整体交易将不会像梅溪湖那样集中于少数楼盘，而是呈现分散态势。换言之，长沙市的房价上涨将由梅溪湖板块的单一引领，转变为多个区域共同崛起、同步发展的局面。长沙的房地产市场在一线及强二线城市调控趋严的背景下，由于当地信贷及政策环境相对宽松，外地资金涌入的可能性较大。短期内，长沙房价上涨的可能性很高。而从长远角度来看，长沙的城市价值目前尚未被充分认识，正处于一个低估的阶段。随着湘江新区和轨道交通等区域价值的逐步显现，长沙的整体价值有望实现显著提升。对于有意购房的投资者而言，洋湖、武广两大区域以及紧邻1号、4号线地铁站的住宅项目，值得特别关注。
新峰地产长沙分公司副总经理 朱熙
朱熙：长沙的房子正体现出投资属性，下半年房价继续上涨
长沙的房产市场正逐渐显现出其投资价值。以往，长沙的房产主要用作居住，而如今，其价格走势犹如股市，只要有买家愿意接盘，房价便有望持续攀升。从目前的情况来看，洋湖垸和武广新城将是未来房价上涨的热点区域。2016年下半年，长沙将迎来多年未见的房价显著上涨，可以说，所有有利条件都已成熟，无论是政府在城市布局上的调控，还是市场行情的变动。
中国金茂长沙公司副总经理 杜平
杜平：购房团最看重的是楼盘的地段及品牌
合肥的购房团队以及之前在长沙楼市活跃的惠州购房团，在选择楼盘时，最重视的无疑是地段和品牌。观察合肥购房团的购房路径，我们可以发现，长沙未来城市发展的重点区域——湘江新区，成为了他们购房的首选。政策引导、增值潜力、生活配套设施与国内发达城市相仿梅溪湖房价为什么暴涨，这些因素成为了投资者们决策的关键。在湘江新区中，梅溪湖更是其核心所在。梅溪湖在区域发展潜力方面，因生活配套设施的不断完善和城市中心向西迁移的趋势，已明显超越长沙其他区域。再加上知名地产品牌的入驻，这也正是梅溪湖房价持续攀升的重要原因。
众多消费者选择在金茂府购置房产，其中相当一部分客户来自北上广深等一线城市，然而，这里并未见到那些当前备受关注的炒房团。分析其根本原因，在于金茂府的定位是针对高端消费群体，其推出的产品亦为豪华的大平层住宅；相较之下，炒房团的主要目的是进行投资梅溪湖房价为什么暴涨，他们倾向于以较低的门槛介入市场，待房价上涨后抛售以获取利润差，这正是他们的盈利策略。显然，金茂府并不符合炒房团所青睐的“低门槛”和“刚性需求”的住宅类型。
长沙市民或许会担忧外地购房者的涌入会推高房价，然而，真正支撑长沙楼市的是受到一二线城市挤出效应影响的购房者以及地市州的买家。合肥的购房团虽然存在，但它们只是众多客群中的一小部分。购房团的宣传效应或许会让长沙房价略有上升，但从全局来看，长沙的楼市并不会出现剧烈的波动。长沙市场目前处于健康的上升通道。
中南大学房地产经济研究中心副主任 傅沂
傅沂：本轮房价周期性波动，不可能长期持续上涨
这一轮房价的攀升与宏观经济的整体环境紧密相连。一方面，地方政府在债务负担上承受着巨大压力，而房价的上涨或许正是为了掩盖债务的转移；另一方面，银行的监管政策也起到了关键作用。总体来看，依据全球各国的经济发展规律，当一国经济出现下滑趋势时，其房地产市场难以持续保持上涨，若持续上涨，将对该国经济发展产生严重不利影响。在长沙这一层面，当前面临的主要困境是，作为区域性的核心城市，长沙在吸引人口，尤其是高素质人才方面存在不足，导致人口数量较少，增长速度缓慢，进而使得房价上涨难以持续。鉴于此，我认为长沙房价的这次上涨依然是暂时的波动，而非长期的发展趋势。因此，公众在对待此次房价上涨问题时，应保持理性态度。
议题二：长沙住宅商业为何冰火两重天?要不要投资商业地产?
新峰地产长沙分公司副总经理 朱熙
朱熙：商业确实难卖，但并没有那么悲观
当投资回报率走低、商业运营遭遇挑战之际，长沙部分商业领域确实存在周期性的问题，确实，商业的售出难度远超住宅。然而，与住宅市场7至8个月的库存相比，商业库存高达50个月，这一数据存在夸大之嫌。尽管部分商业项目尚未售出，实际上掌握在开发商手中，可能是自持经营或是出租经营，但在统计时，这些项目仍被计入未售出部分。实际上，所形成的有效库存并未达到五十个月之巨。若观察那些区域发展较为成熟且拥有完善的地铁配套，投资商业地产便成为了一个可行的选择。然而，这要求我们必须对市场进行深入的调研，而这一过程亦涉及相当的技术要求。
0731地产研究院副院长 黄拓夫
黄拓夫：商业的最大问题来源于规划不当
商业销售面临的主要困境源于规划上的失误，特别是众多底商的密集分布。众多住宅项目在申报规划时，往往需要同时包含商业和住宅两种用途，其中商业与住宅的比例通常为3比7。然而，商业的销售周期却远超住宅，只有当住宅售罄并形成一定的居住氛围后，商业库存才会逐渐被消化。例如，那些最初开设的餐饮店和建材店，往往是最先入驻的商业实体，但它们难以营造出完整的商业氛围。部分经济学家提出，长沙的住宅项目不宜设置底商，因为即便成本相同，商铺的售价通常更高，导致住宅的盈利空间有限。因此，自2007年起，大多数住宅项目都配备了底商。然而，近期底商却引发了新的问题，这些问题间接导致了商铺库存的积压。
智信评估公司副总经理 黄雁峰
黄雁峰：商业地产投资风险大，需要较多自有资金
商业活动主要是为了进行投资，而在投资过程中，风险是首要考虑的因素；商业投资面临的风险尤为显著，以2002年的高桥和北边市场为例，当时两者的价格相仿，但从当前的回报率来看，高桥的回报率显然超过北边，因此购买商铺的投资者通常都会格外谨慎。此外，还需考虑的是杠杆效应，商铺的杠杆回报率通常比住宅的杠杆回报率要高，这意味着购买商铺时首付比例需达到50%。长沙的商业市场似乎持续保持着一种平淡无奇的状态，其稀缺的商业项目数量不多，而且对于投资者的素质有着较高的要求。这便是商业市场未能与住宅市场同步繁荣的主要原因。
