国家统计局近期公布了三月全国70个大中型城市的房价信息。鉴于这批数据是在我国“新冠肺炎”疫情得到有效遏制后，各大城市房价的首次公布，业界普遍认为，这些数据对于判断后疫情时期房价走势具有重要的参考价值。
许多人觉得，在疫情的冲击下，房地产行业正遭遇看房困难、交易量减少、市场冷淡等多重挑战，整体状况显然不容乐观。
观察发布的数据可知，无论是新房还是二手房，在3月份，这70个大中城市的房价并没有出现下跌的迹象，反而呈现出轻微的上涨态势。
令人称奇的是，3月份新房环比上涨幅度最高的城市是西宁；而在二手房市场，价格已居高不下的深圳，3月份的环比涨幅也达到了最高，具体数值为1.6%。
那么，房地产市场究竟遵循何种运行规律？又是哪些因素在影响着房价的波动？在未来的日子里，哪些地区的房价有望持续攀升？
恒大集团的首席经济学家任泽平曾提出一个被广泛传播的房地产分析框架：从长远角度考量人口因素，从中期角度关注土地资源，从短期角度审视金融状况。他近期推出的著作《全球房地产》便是基于这一框架的深化与拓展，它以全球视角为读者揭示了房地产运作的内在规律。在书中，任泽平还对诸如房价等大家关注的诸多问题作出了清晰、明确的回应。
六大因素支撑我国房地产中长期市场空间
1.城镇化：城镇化率持续提升，大量农村人口进城
自改革开放启动以来，我国城镇化水平逐年攀升，平均每年增长1.06个百分点。目前，我国城镇化进程正处于高速发展阶段，预计在未来10年内这一增长趋势将持续。据联合国预测，在这10年间，我国城镇化率预计每年将增加1个百分点，到2030年将达到70.6%的水平，届时将有1300万农村居民转化为城镇居民。
首先，根据国际上的实践经验，城镇化进程的推进呈现出诺瑟姆曲线的规律性。具体来说，当城镇化率低于30%时，属于平稳发展的阶段；介于30%至70%之间，则是快速发展的阶段；而超过70%时，则进入缓滞发展的阶段。截至2018年，我国常住人口城镇化率达到了59.6%，这表明我国目前正处于快速发展的阶段。
其次，从横向比较来看，我国城镇化进程还有很大的提升空间。目前，我国的城镇化率尚不及1868年的英国、1910年的德国、1945年的美国，以及1958年的日本。无论是与发达国家相较，还是与那些经济发展水平相近的发展中国家（例如俄罗斯、巴西等国家）相比较，都存在着不小的差距。
2. 人口迁移：城市间人口迁移增加
区域发展不均衡促使人口从经济欠发达区域流向经济较发达区域。在我国，2018年，39个一、二线城市的常住人口城镇化率与人均GDP之间的关联度达到了0.88，而全国31个省、自治区和直辖市的这两个指标的相关系数也有0.57。从2000年到2015年，城市间流动人口的比例从20.8%稳步上升到了37.9%。未来，人口将继续向经济发达区域中心城市和城市群集聚。
3. 住房消费升级：观念、区域和品牌三个层次消费升级
首先，居民的住房消费观念发生了显著提升。在1998年之前，购买公有住房时，人们关注的焦点是如何确保“有房可住”，而那时的答案是拥有住房即可。然而，随着1998年住房改革的推进，实物住房分配被终止，商品房市场开始兴起。居民们开始重视小区的配套设施和便利化的居住服务。物业管理行业也由此应运而生，并逐步走向成熟。步入21世纪，人们对于生活品质的追求日益提升，在住房消费方面，他们开始对绿化环境、建筑材料的质量、智能家居系统以及整体装修风格等方面提出更高的标准，力求达到“住得舒适”的目标。
其次，消费区域正经历升级过程。在城市间，居住需求正从较小城镇转移到那些教育、医疗和就业条件更为优越的大都市。在城市内部，新旧城区共同存在，新区的基础设施较为完善，即便是在老城区拥有房产的居民，也纷纷选择前往新区购置更优质的改善型住宅。
第三，关注消费品牌提升。消费者在购房时，逐渐将目光从缺乏建设规范和保障的中小型房地产企业转向那些实行标准化运营、服务周到的知名房地产企业。到了2019年第一季度末，前百家房地产企业占据了商品房市场的超过七成份额，这一比例相较于2015年的40%市场占有率增长了31个百分点。这些企业凭借品牌增值、智能家居以及高品质物业等优势，使得高品质住宅成为市场的主流。精装修模式，自20世纪90年代末在广州、上海等城市崭露头角，至2005年，恒大集团引领行业潮流，率先推行全精装交房。随后，2018年郑州房价走势2025年预测，全国范围内全装修的普及率已超过23%，而在一线城市，这一比例更是高达56%。
住房质量：居住条件改善
1. 我国基本告别住房短缺，但住房质量仍有很大的改善空间
依据恒大研究院发布的《中国住房存量报告：2019》数据，在1978年至2018年间，我国城镇住宅的存量经历了显著增长，从最初的不足14亿平方米上升至276亿平方米；同时，城镇住房的套数也实现了大幅增加，从大约3100万套增至3.11亿套；此外，套户比也从0.8上升到了1.09。目前，日本、美国、英国、德国的套户比分别是1.16、1.15、1.03、1.02，相较之下，我国的住房供应整体上保持均衡。然而，依据2015年的“小普查”数据，我国城镇住房的成套率只有85%，其中大约有20%是条件不佳的平房，还有41%是1999年之前建造的。
在2014至2018年间，我国众多城市中，90至144平方米的住宅户型在商品房总销售量中占据了显著的比例，这一现象反映出随着居住品质的提升，广大居民更加倾向于选择功能齐全且面积较大的住宅。
城镇中的主要购房人群规模保持不变，然而，他们的年龄中心有所上升，同时，他们改善居住条件的能力也在增强。
人口总数即将达到最高点，然而得益于国家推行的鼓励生育措施，预计未来还能够保持5至10年的增长势头。
联合国针对我国人口数量提出了九种不同的预测模型。在这些模型中，低生育率情景下的总和生育率设定为1.45，预计将在2024年达到人口最高点，即14.5亿。而固定生育率情景以及中等生育率情景下的总和生育率分别设定为1.69和1.70，它们预计将在2030年和2031年分别达到14.6亿的峰值。
我国城镇主要购房人群规模维持在约5.5亿人。依据联合国的预测，考虑到我国未来城镇化进程和既定的生育政策，尽管20至60岁年龄段的人口比例有所缓慢下降，但由于城镇化水平的提升和整体人口的增长，预计到2045年之前，这个年龄段的城镇人口数量仍将保持在5.5亿人左右。
主要购房者的年龄中心逐渐上升，他们的住房升级能力也在增强。在这些主要购房者中，20至34岁的人群以首次购房需求为主，而35至60岁的人群则主要追求住房改善。进一步细分改善需求，35至45岁的人群通常属于二次购房的首次改善群体，而45至60岁的人群则多为三次或更多次的再次改善和高端改善群体。依据联合国对未来我国人口年龄结构的预测，在2020至2030年间，首次购房需求的人口比例将从36.8%降至32%，而首次改善住房需求的人口比例则将从23%上升至28.6%，至于再次改善和豪华改善住房需求的人口比例则将保持在约40%的水平。
经济增长：经济增长带动居民住房消费持续增加
居民的居住消费水平与经济成长状况相协调。根据国内外的研究成果，经济的增长能够促进居民居住消费的提升。首先，住户收入的增加推动了居民整体消费水平的提升；其次，随着基本生活需求的满足，经济增长对住房消费的推动作用进一步增强。
我国经济规模较小，但发展势头迅猛，展望未来，发展潜力巨大。随着经济的持续增长，居民的住房消费需求也将不断上升。在1978年至2018年的40年间，我国的国内生产总值从不到4000亿元攀升至90万亿元，实现了约245倍的增幅。我国在经济领域取得的成就备受全球瞩目，尽管如此，发展潜力依然巨大。尽管我国的GDP总量已跃居世界第二，但人均GDP却只有9771美元，这一数字还不到美国的六分之一，日本的四分之一。2018年，我国实际经济增速为6.57%，即便经历了增速的调整，依然保持在世界的领先行列。
家庭因素：家庭结构变化，家庭规模小型化
1. 家庭规模持续小型化，裂生出更多住房需求
目前，我国单人和双人口家庭的数量逐渐增多，家庭结构趋向小型化。在2004年至2017年间，每户的平均人数从3.24人减少至2.99人。在此期间，单人和双人口家庭的比重分别从7.8%和19.6%增长到15.6%和27.2%；而三口之家的比重则从31.4%降至24.7%。图9.6中可见，双人口家庭已超过三口之家，成为我国最普遍的家庭构成形式。
2. 和发达国家相比，我国家庭规模仍有下降空间
观察当前情况，德国、日本、英国、韩国、美国的家庭平均人数均不及我国，具体数字依次为1.99、2.38、2.39、2.50、2.54人。此外，这些国家中，单人和双人口家庭的比重均超过了55%。从发展趋势来看，随着工业化和城镇化进程的不断加深，家庭规模呈现出下降的趋势。以美国和日本为参照，在1975年至2015年间，日本的城镇化比率从75.7%增至91.4%，同时，平均家庭规模从3.32人减少到2.38人；而在1960年至2010年的美国，城镇化比率从70%增长到80.8%，平均家庭人数亦从3.29人降至2.59人。
3. 未来我国家庭结构变化将继续推动家庭规模小型化
首先，婚姻观念的转变、婚姻成本的上升以及适婚人口性别比例的不平衡，共同导致了结婚率的降低和离婚率的上升，进而使得单身及单亲核心家庭数量增多。具体来看，2018年全国的结婚登记对数为1013.9万对，较2014年减少了22.4%；而离婚登记对数为446.1万对，较2014年增加了22.7%。依据联合国提供的出生性别比统计，我国即将步入适婚年龄的人口中，男女比例失衡现象严重，具体数值介于1.12至1.19之间。这一状况使得提高结婚率变得尤为困难。同时，家庭结构也将随之发生变化，向更多的一人户和单亲核心家庭倾斜，从而催生对住房的强烈需求。
现代城市生活中，传统家庭的功能逐渐减弱，代际居住模式导致了一代户和两代户的增多。随着高成本、快节奏的城市生活方式的广泛流行，老年父母对子女经济支持的依赖程度因退休金制度和日益完善的养老服务而降低。已婚子女普遍追求个人私密空间，独立居住的现象变得普遍，传统的三代同堂大家庭数量相应减少，而一代户和两代户的数量则有所上升。
商品房市场空间仍可稳固保持10年以上
得益于城镇居民数量的增加、地区人口的流动、居住环境的优化以及城市的升级改造，从长远角度分析，我国房地产市场在将来仍具备显著的成长空间。
从分阶段的角度来看，我国商品房市场的发展前景依然看好，预计能够持续稳定增长超过十年。在2019年至2030年期间，全国商品住房的年需求量预计将达到11.7亿平方米，这一数字已经超过了2013年全年的商品住房销售面积。在这段时间内，2019至2020年度的平均销售面积为13.6亿平方米，而2021至2025年度和2026至2030年度的平均销售面积分别为11.6亿平方米和11.0亿平方米，这些数字与2016年、2013年和2015年全国商品住房的销售面积相当。
按类别划分，城镇居民数量上升、城市面貌的革新以及居住环境提升的需求分别占据了总需求的41.4%、5.4%以及53.2%。
农业向非农业转变将助力未来十年城镇人口的增长需求。在2019至2030年间，我国城镇常住人口的增长将带来年均5.2亿平方米的自住房需求，若不考虑需求遗漏，这部分需求占总需求的41.4%。特别是在城镇化进程持续加速的背景下，农村人口向城市迁移所带来的新增住房需求占比竟高达99.8%。生育率的下降使得人口自然增长率自2025年起变为负数，而城镇常住人口的自然增长所形成的需求数量仅为0.2%。总体来看，随着人口增长速度和城镇化率的提升速度持续下降，未来城镇常住人口的增长将导致自住房需求量的稳步减少。
城市棚户区改造项目告一段落，而老旧小区改造项目则接续展开。自2021年起，城市拆迁改造的需求不断攀升。在2019至2030年间，我国城市拆迁改造所引发的住宅需求，平均每年达到0.7亿平方米，若不考虑需求遗漏，这部分需求占据了总需求的5.4%。在此期间，2019至2020年，全国范围内的棚户区改造项目进入收尾阶段，预计将有884万套新项目启动，从而产生约2.2亿平方米的自住房需求。自2021年起，大规模的棚户区改造工程已基本完成，城市更新的重点转向了老旧城区的改造。伴随着现有住宅面积的逐年增加，年度拆迁规模亦再次步入上升轨道。据预测，在2021年至2030年期间，城市老旧城区改造将带动约5.7亿平方米的自住需求。
在未来十年间，对居住条件提升的需求将持续上升，且自2020年起将主导市场走向。在2019至2030年期间，全国范围内因居住条件改善而产生的自住需求，平均每年达到6.7亿平方米，这一数字占据了总需求的53.2%。在接下来的十年间，随着人均居住面积的提升，居住环境改善的需求不断上升，且自2020年起已成为住房市场的主要驱动力量，这一现象显示出房地产市场已步入升级换代的新阶段。
区域分化，市场空间向一、二线城市和主要城市群集中
需求向一、二线城市集中
在2019至2030年间，住房需求明显向高等级城市集聚。一线城市、二线城市以及三四线城市的年度住房需求量分别大约为1亿平方米、4.38亿平方米、6.31亿平方米，这些需求量分别占据了全国总需求的8.6%、37.5%、53.9%。相较2012至2018年间的商品住房销售面积占比郑州房价走势2025年预测，一线和二线城市的需求占比均上升了4.4个百分点，而三四线城市的需求占比则下降了8.8个百分点。一线及部分关键区域的核心二线城市对住房的需求持续高涨，诸如重庆、成都、广州、深圳、北京、郑州、上海、杭州、天津、长沙、武汉等城市，其住房需求同样十分旺盛，这些城市的市场份额均超过了1.5%。
根据需求类别分析，城镇人口增长方面，一线城市、二线城市以及三四线城市的需求比例依次为7.3%、41.4%、51.3%；在居住条件改善方面，这些城市的比例分别是9.7%、35.5%、54.8%；至于城市更新改造的需求，一线、二线、三四线城市所占比例分别为6.8%、25.8%、67.4%。与总体需求相比，一线城市和二线城市的需求比重有所上升，这主要得益于居住条件的优化和城镇人口的增加；而三四线城市在城镇常住人口的增长和居住条件改善方面对住房需求的推动作用不及平均水平，导致其需求比重整体呈现下降趋势。
1. 一线城市
在2019至2030年间，一线城市在城镇人口增长、居住条件提升以及城市更新改造需求三个方面所占比重分别为7.8%、9.7%和6.8%。这一数据与总需求占比8.6%相对照，凸显了居住条件改善成为推动一线城市需求增长的关键动力。
主要原因有三个。
首先，一线城市的人均居住面积普遍较小，提升空间十分广阔。以2017年为例，北京、上海、广州和深圳的城镇居民人均住房建筑面积分别是32.6、36.7、33.1和19.7平方米，这一数据明显低于全国平均水平37.4平方米。
其次，需强化住房安全网，改善中低收入家庭的居住状况。公共租赁住宅、人才公寓、共有产权住宅等类型的保障性住宅供应将有所提升，住房供应系统也将逐步得到优化，一线城市中低收入和“中间阶层”居民的居住环境将显著改善。
第三，随着高收入群体的扩大，居民在住房方面的消费能力和改善需求也随之提高。尽管一线城市已设定了人口规模的控制目标，预计常住人口的增长将受到限制，然而，一线城市的人均可支配收入与全国城镇平均水平之间的差距仍在不断拉大。这种收入结构的持续优化，特别是高收入群体比重的提升，将进一步强化居民的住房消费能力。
2. 二线城市
在2019至2030年间，随着城镇人口的增加、居住环境的优化以及城市更新改造的需求日益增长，二线城市在这三个方面所占的比重分别为41.4%、35.5%和25.8%。这一比例与总需求的37.5%相比，显示出城镇人口增长的需求是推动二线城市需求增长的关键因素。而二线城市未来城镇人口的快速增长，主要得益于对省内三四线城市人口的吸引。人口流动受产业分布影响，区域经济的不均衡发展是造成人口在地区间迁移的核心因素。在某一特定区域，人们倾向于迁往那些经济-人口比值超过1的区域。以拥有单一核心城市的省份为例，省会的经济发展水平相较于省内其他地区明显占优，其经济-人口比值超过1，对省内人口产生了明显的吸引作用。
长沙、兰州、昆明、合肥、武汉、南昌、郑州等中西部省份的省会城市，尽管其所在省份的经济实力无法与广东、江苏、浙江等东南沿海地区的省份相比，然而，得益于这些强省会城市对周边低级别城市的吸引力，省内的常住人口增长对房地产市场的需求得到了显著的支持。
3. 三四线城市
在2019至2030年间，随着城镇人口的增加、居住环境的优化以及城市更新改造的需求日益增长，三四线城市在这三个方面所占的比重分别为51.3%、54.8%和67.4%。然而，需求缺口的比例竟高达67.4%。这一比例与总需求的53.9%相比，揭示了三四线城市需求减少的两大主因。首先，人口呈现净流出状态。2018年，三四线城市的经济与人口比例达到了0.76，整体上人口呈现了净减少的趋势。此外，这些城市的消费需求存在较大程度的流失。在新增的城镇常住人口中，由于行政区划的调整所占比例较高，出现了大量携带有房产的居民迁入城市的情况。
需求向主要城市群集中
《“十三五”规划纲要》中明确提出，要优化城镇布局，并加速城市群的发展进程。据此，我国将主要城市划分为19个城市群。这19个城市群涵盖了257个城市，这些城市约占全国城市总数的40%。然而，在这些城市群中，常住人口和GDP的占比却分别达到了73%和81.7%。我国大部分房地产市场将由19个城市群承担，据国家发改委预测，这些城市群在未来常住人口中的比例有望超过80%。鉴于数据获取的局限性，我们通过估算各省份的住房需求，对各个城市群的市场潜力进行了预测。
按照住房需求总量从大到小，19个城市群可分为三个梯队。
该梯队涵盖了六个主要城市群，具体包括长三角地区、长江中游地带、京津冀区域、成渝板块、珠三角地带以及山东半岛的城市群。
第二梯队涵盖了八个城市群，它们分别是中原地区、滇中地区、关中平原地区、北部湾地区、黔中地区、海峡西岸地区、兰西地区以及晋中地区城市群。
第三梯队涵盖了五个城市群，它们分别是哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南以及宁夏沿黄城市群。
未来房地产市场的城市群分布具有两个特征。
首先，需求趋向于聚集在关键城市群，区域间的差异明显增强。这些需求主要集中于六大国家级城市群。在2019至2030年间，第一梯队城市群的需求量平均每年达到1.35亿平方米，占整体需求的11.5%；第二梯队年均需求为0.35亿平方米，占比3.0%；而第三梯队年均需求为0.15亿平方米，占比仅为1.3%。
其次，需求主要集中在东部沿海、中部地区以及西南部城市群，这种需求分布呈现由沿海向内陆递减的趋势。具体来看，东部沿海城市群的需求占比达到了51.5%，中部和西南部城市群分别为24.2%和14.9%，而西北部和东北部城市群的需求占比则较低，分别为5.9%和3.3%。在需求的第一梯队中，东部沿海城市群占据了三分之二，第二梯队中中部和西南部城市群占据了五分之八，至于第三梯队，则完全由东北和西北部城市群构成。
