中新经纬客户端8月19日电 2021年以来，房地产调控多层次发力，需求侧管理延续“按城治案”思路。 调控有何特点及其对房地产市场的影响？ 19日，开元期货首席经济学家赵伟团队发布研究报告进行梳理。
赵薇团队介绍，从2020年下半年开始，受益于新政的溢出效应，房地产市场逐渐升温。 继2020年5月商品房销售环比增长转正后，8月增速迅速回升至29.4%，创2017年以来新高。与此同时，部分城市的房地产市场也面临着下行压力。加热压力； 一线城市二手房市场价格指数环比保持10%以上的跌幅，增速接近2017年水平，而二线城市二手房市场价格指数环比下降10%以上，增速接近2017年水平。 ——而三线城市也在崛起。 尤其是热点城市，如北京、上海、杭州、广州等城市2012房价调控政策，房价降幅较大，引起了新政官员的关注。
随着房价上涨，中央推进长效机制管理，延续“因城施策”的需求侧调控思路。 热点城市房地产市场升温，房地产管理长效机制出台； 2020年下半年开始，中央陆续出台三条红线、贷款集中度考核、土地集中供应、保障性住房规划等多项新政策。 从土地供应、保障性住房建设等多方面加强和规范房地产市场； 至于需求侧的管理，更多的是延续2016年以来“按城施策”的政策思路，由地方政府自主调整。
本轮“政策因市”调控，整体回落，结构分化。
据赵伟团队介绍，2021年以来，共有56个城市出台了新的调控政策； 70%的城市新政趋于收紧，较2020年大幅提升34个百分点。从新政举措来看，一二线城市新政明显强于三线城市一线城市。 在一二线城市，以上海、深圳、杭州为例，新的监管政策重点是限制贷款、整顿消费贷款资金购房、建立二手房市场指导价、调整贷款利率等。抵押贷款利率。 与一二线城市相比，三线城市的调控措施更为温和，调控措施重点是收紧社保房贷额度或使用条件，部分城市还放宽了新结算政策。
赵伟团队强调，随着“因城施策”等法规的调控，楼价跌势疲软，房地产销售降温。
受“因城施策”调控影响，全省70个重点城市中，二手房价格下跌的城市数量从2月份的39个增加到6月份的23个，而二手房价格下跌幅度收窄的城市数量也有所增加。跌幅较 2 月份的 23 有所减少。 6 月份，数量从 5 个急剧增加到 28 个。 年中以来商品房销售增速持续降温； 7月份，全省商品房销售额和销售面积三年复合增长率分别为4.5%和-0.3%，增速比5月份回落13.6和10.5个百分点。
新政调控力度加大的热点城市降温幅度较大。 7月，上海二手房成交量较1月低点大幅下降63.5%； 上海房地产市场环比增速较2月份继续回落，6月份环比增速为8.7%，较2月份增速大幅回落7.3个百分点。 7月份，其他热点城市中原二手房报价指数已跌破50，较年初指数下降30%以上，表明热点城市二手房市场已转向寒冷，报价上涨。 一、二线城市房地产销售也出现明显下滑； 7月份，一、二线城市商品房成交面积三年复合下降分别为7.9%和6.5%，高于6月份11.7%和10.3%的增速。
据悉，少数城市仍放松社保管理和落户等新政策，但提振效果有限。 2021年以来，仍有少数城市在放松新政。 从放宽新政来看，新政的放宽主要是通过放宽社保房贷管理和结算条件，新政的放宽力度不强； 从新政疗效来看，佛山、呼和浩特、沉阳等城市新政出台后，房地产销售增速持续回落； 上半年，佛山、呼和浩特、沉阳等城市商品住宅销售面积，三年复合增长率分别为-17.7%、-14%、-5.2%，表明放松新政效果有限。
随着房地产调控的深入，未来房地产将如何解读？
赵伟团队认为，融资不畅、销售疲软进一步加剧了资金压力，拖慢了房地产投资进度。 2020年下半年以来，受三条红线、贷款集中度评价、资金信托新政策影响，民营企业融资低迷； 一季度信托融资净融资额大幅缩水1055亿； 上半年交通银行开发贷减少3600亿。 融资不畅、销售疲软，5月份以来民营企业资金来源持续减少。 随着资金压力的加强，房地产投资端出现低迷迹象，年中以来持续下滑。
尽管房地产销售和投资有所减弱，但在“房子是用来住的、不是用来炒的”政策主基调下，本轮房地产调控或将展现出强劲的决心。 2016年以来，中央多次重申“房子是用来住的、不是用来炒的”政策主基调； 尽管在疫情期间稳跌的各项新政中，也不乏“轻”房地产的想法； 在新政策长效机制框架下，本轮房地产调控威力不宜过高。 据悉，目前房地产销售和农地出让金的情况整体走弱，但仍没有出现房地产调控放松前的2012年、2015年大幅负跌幅。
赵薇团队强调，经过研究发现：
（一）本轮需求侧调控延续“因城施策”思路； 整体发力，结构差异化。 2021年以来，共有56个城市出台了新的调控政策； 70%的城市新规趋于收紧，较2020年大幅提升34个百分点。一、二线城市新规中，收紧政策占比分别为96%和66%，低于2020年。三线城市比例（60%）； 一、二线城市主要在贷款限制和市场监管方面加大调整力度； 而三线城市的监管应该更加温和，监管措施重点是收紧社保抵押贷款额度或使用条件。
（二）伴随“因城施策”调控，房价下跌乏力，房地产销售降温。 受“因城施策”调控影响，全省70个重点城市中，二手房价格下跌的城市数量从2月份的39个增加到6月份的23个，而二手房价格下跌幅度收窄的城市数量也有所增加。跌幅较 2 月份的 23 有所减少。 6 月份，数量从 5 个急剧增加到 28 个。 年中以来商品房销售增速持续降温； 7月份2012房价调控政策，全省商品房销售额和销售面积三年复合增长率分别为4.5%和-0.3%，增速比5月份回落13.6和10.5个百分点。
（3）新政调控力度较大的热点城市降温速度较大； 少数城市放松新政，但提振效果有限。 上海二手房交易量自1月份见顶以来持续下滑。 到7月，交易量较1月大幅下降63.5%。 在北京、广州等热点城市，中原二手房报价指数已跌破50，较年初指数下降30%以上，表明市场需求减弱，报价上涨。 与此同时，少数二三线城市，尽管新落户政策或社保房贷有所放松，房地产销售仍持续下滑。 （中新经纬APP）
