任何预测房价走势的人都是骗子，伟哥也一直坚持这个观点。 因为伟哥检查了大家所谓的判断，没有人的准确率超过60%。 最高的是任先生等春天派，他们错误地预测了所有衰退的年份，正确预测了所有增长的年份。
预测房价都是骗子，那么预测还有什么意义呢？ 事实上，他是心灵的按摩师。 那么预测房地产背后的逻辑是什么？
伟哥认为，短期看政策，中期看政策，长期看政策。
近期，各地房地产市场出现各种微调。 有的明确宣布，有的则私下悄悄调整。 据伟哥统计，已有10多个城市。
那么对于普通老百姓来说，这些政策有用吗？ 有了这些政策，市场触底了吗？ 会上涨吗？
其实就像2016年的930一样，伟哥当时写过一篇文章：
决定2016年北京房价的最关键因素是是否会出现“房贷认购”
同样衡阳房价大崩盘，要回答2019年楼市是否会微调、是否会再次上涨，核心因素取决于政策以及政策中的信贷因素：
2016年住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，2017年减少3800亿元。但2017年住户短期贷款大幅增长。（短期贷款增加1.83万亿元）元，中长期贷款增加5.3万亿元。）
2018年数据显示，截至11月，居民中长期贷款增加46421亿元。 短期贷款22576亿元。
2018年，居民家庭短期信贷数据再创历史纪录，中长期贷款同比下降。
首先：近期住建部年会和中央经济工作会议明确了房地产调控的三个方向，坚持房子是用来住的、不是用来炒的原则。
从上周到现在，不到10天的时间，从中央经济工作会议到各地房地产政策微调不下10次：这些政策内容基本决定了2019年房地产政策的走势和方向。
其次：衡阳是典型的三四线城市，市场均价只有6000多。 2018年9月以来，衡阳房价持续下跌。
在当前市场继续维持涨跌停板的意义不大。 但对于其他城市，购房者的期望可能会进行微调。 房地产政策宽松预期。
从菏泽、衡阳等已经放松政策的城市来看，由于这些政策都不是对市场影响最大的重点政策，信贷政策也不宽松，所以楼市很难出现太明显的方向性变化。
从各地政策内容来看，2019年房地产调控的政策取向依然以严格为主，但之前过于严格。 部分城市楼市对局部市场调整明显，存在政策微调的可能。
2019年，全国至少30个城市可能出现一轮房地产调控政策微调，标志着本轮房地产市场调控见底。 未来，诸多微调、宽松政策将在多个城市密集出现。
房地产市场增速明显下滑，房地产调控政策也到了调整阶段。 全国房地产市场的政策底已经显现。 未来不太可能出现大幅全面宽松，但各种微调会频繁出现。 信贷政策见底+监管政策见底。
第三：对房地产市场的影响主要体现在信贷仍将处于偏紧的环境下，限贷政策仍将严格执行，但合理信贷将向自住需求倾斜，这就是也是2019年房地产市场最有可能发生政策变化的地方。
第四：2018年房地产长效机制开始实行租售并举，房住不炒等方面开始快速落实。 截至截稿，2018年全国各类房地产调控政策全年450次左右衡阳房价大崩盘，创下历史调控新纪录。 同比增幅高达75%。 2018年也成为史上房地产调控政策最密集的一年。
再次明确要求住房是用来住的、不是用来炒的，这意味着全国房地产调控仍将维持此前的高温。 虽然近期部分城市做出了微调，但总体而言，基本原则没有改变。 今后，中央抑制房价上涨的决心不会改变。
房子是用来住的、不是用来炒的，也意味着未来的楼市政策仍将打击投机、保护真实住宅。 未来政策的微调也有利于刚性需求。
第五：未来各地区的房地产调控仍将由城市主导，分类指导也带来了更多的监管。 未来房地产调控将由地方政府主导，住房城乡建设部和中央指导。 未来不排除一些城市政策调整，但地方主体责任要求稳定房地产市场的总原则没有改变。
这也与2018年各地出台的政策和住房城乡建设部落实的检查相一致。
房地产市场再次提出稳定地价、房价的预期。 根据2018年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”综合调控要求，对调控不利的城市将继续追究责任。
稳定性实际上是双向调节。 大涨固然不稳定，但大幅下跌也不稳定。
加强市场监测、评估和考核
分类指导也带来更多的监管。 未来房地产调控将由地方政府主导，住房城乡建设部和中央指导。 未来不排除一些城市政策调整，但地方主体责任要求稳定房地产市场的总原则没有改变。
未来住建部的约谈和预警仍会影响地方房地产调控，包括2018年多轮多城市房地产检查，2019年仍将正常进行。
最后，伟哥总结道：
1：房地产政策底部肯定已经出现。 楼市调控不会收紧，政策放松将在幕后如火如荼地进行。 近几个月来，至少有30多个城市出现了不同程度的宽松政策。
2：房地产政策归根结底取决于水质、信用，最重要的是首套房贷款认定标准和非普通住宅认定标准。 如果房贷认购+非普通住宅标准两项政策不放松，一二线城市肯定还会继续调整。
3：卖房者和买房者去年和今年擦肩而过，互相嘀咕：你个白痴！
