（今天继续）
您的第一个项目和模型计划
经过6个月的努力，您应该熟悉规划许可成功的3个秘诀！ 现在你应该能够倒背诵了！
第一，知识；
第二，知识；
第三，知识。
一旦你拥有了丰富的“知识”，就没有人能把它夺走。 您可能会因其他“资本”而成功或失败，但成功获得规划许可的最大资产是您的知识。
尖端
致胜法则：用知识作为资本，创造财富。
你的任务：
按照我的演示启动计划开始您的第一个项目。
斯科特的模拟创业计划
1. 凭借你所学到的知识，你已经可以组建一支由第三方组成的精干团队，如测量师、土地规划师、环评公司等。质量和信誉是关键。
2.您知道某个街区的哪个区域最受欢迎，请您的房地产经纪人告诉您该区域有哪些空置土地和未开发的农田？ 尝试在一个好的学区找到一个位置。
3. 查看您的目标地块是否符合城市总体规划。
4. 利用您现有的知识，并假设申请可以获得批准，与您的农田规划师合作，以吸引购房者。
5. 由于您已经知道房屋建筑商愿意为经批准的房产支付多少费用，因此将该价值添加到农田价格中。
六、从耕地单价出发，发布以下内容：
- 农田净成本。
- 额外费用，即建筑所需的将农田带到州政府的额外费用。这可能包括除沙费用、电力连接费用、电缆连接费用或
是沟渠建设成本。
-您的团队获得政府批准的劳动力成本。
- 转售费、经纪人佣金和其他相关费用。
7. 如果你成功获得了这块农田的批准，那么你就可以收获你的知识和辛勤工作带来的利润。 你可以自己判断这部分收入是否令你满意。
8、约见市政府规划部门的熟人，询问他们对你手上地块的农用地用途、建筑密度有什么要求。 看看是否符合您的期望。
9. 缩小关注范围房地产利润率，关注那些预期利润最高的地块。 确定申请获得批准的可能性以及政府高级官员的观点。
10. 与目标地块的居民合作。 居民对自己的耕地拥有完全的所有权，所以要弄清楚他流转耕地的原因。 如果能够满足居民的需求，那么就可以争取足够的时间来申请审批。 我再说一遍：你通过改变农用地的规划许可来创收。
真实的故事
准备好迎接奇怪的风暴。 一路上你会遇到令人难以置信的障碍，从地面上的老鼠到天空中的飞机失事！ 不要让它们分散您的信心。 我遇到了一些奇怪的困难。 要有顽强的毅力，坚持下去！ 以后，你可以把它们当作有趣的故事讲给后代听。
①难点一：老鼠的故事。
我们在密西西比州精心制定了一份发展计划。 狩猎和鱼类委员会警告我们，该农田下很可能生活着一些已正式灭绝的普雷布尔鼠。 不幸的是，证明这一猜想的唯一方法就是抓住老鼠，杀死它们，然后进行 DNA 比较。 这无疑会加速它们的灭绝。 渔猎部门最终决定对我们的项目地点进行一些调整，以清理出足够的栖息地，以容纳可能出现的普雷布尔鼠。
除此之外，他们还要求我们在项目开发运营期间禁止业主养猫，因为猫会威胁到可能出现的老鼠。 这不是玩笑！ 通过大量的沟通工作，我们赢得了允许主人养猫的权利，但条件是仓鼠必须养在家里，不准外出。 意识到这是一个严重的政治问题，我们做出了相应的妥协。 这让议员、开发商、租户和普雷布尔老鼠都很高兴。
②难点二：河流的故事。
当时，我们想重新定义加利福尼亚州圣巴巴拉县一块 620 公顷的地块。 该地区水资源短缺，每户用水量有限。 然而，我们在那片土地上有 3 个弹簧。 水资源报告显示，我们的水资源足以满足计划开发的需要。
然而，政府以报告中证据不足为由，决定对水量进行一年观察。 一年的时间！ 第一年年底，在浪费了大量泉水后，政府最终同意我们对水量的判断，并同意继续该项目。
③难点三：高速公路的故事。
因为我们想做一些创新，所以我们在设计社区道路的时候，就稍微考虑了一下。 我们想改变传统的直线道路的设计方案，将社区内的道路设计成弯曲的道路。 我们认为这会给酒店带来一些活力，但市政府工作人员告诉我们“这行不通”。 我们问他为什么，得到的答复是：老年人在弯道上开车并不容易，因为他们可能来不及转弯而发生车祸。 这不是很烦人吗？
我们责备他们，如果他们不能转弯，就不应该再开车了。 而且，就像佛罗里达老鼠一样，没有证据证明这一点。 而且，政府的心态非常强硬。 我们也只好妥协，然后修一条直路。 说实话，直到今天我们还没有听说过那位奶奶因为这条弯路而出车祸的事。
④ 难点4：空难的故事。
当时我们的开发地块的三边已经开发完成，第四边紧邻一条小路。 根据地块的具体情况，我们决定开发住宅项目，设计中只为开发项目预留了一条通道。
但市政府并没有批准我们的方案，他们要我们设计两条通道。 这根本不现实！ 为什么必须有两个通道？ 一位政府高级官员给出了这样的解释：“如果客机失事恰好在你们的通道上怎么办？消防车如何开进新村救人？” 我的回答也很直接和真诚：“他们进来了，不来，人就会跑掉。”
事实上，连考虑这些只有十亿分之一可能性的事情都太愚蠢了。 而且，虽然我们设计了两条通道，但万一发生空难，我们还是根本无能为力！ 结果是我们带着那位高级官员的反对意见去国会。
最终，国会拒绝了高级官员的提议，转而支持我们的原始设计。 事实上，我们最初的设计非常合理，国会也看到了。 30年过去了，我可以很高兴地告诉大家，这里顶多坠落了几只鸟，从来没有坠落过客机、陨石等大型物体。
经验教训：始终做好克服困难的准备——保持冷静。
<了解控制权和所有权
请记住，对房地产的控制与所有权同样重要。 同时，您可以降低自己的风险。 如果您想在规划许可颁发之前购买一块土地，您必须考虑以下会影响您投资的激励措施：
● 资金。无论是使用自有资金还是引入投资者，都需要
需要钱。
●风险。 如果您的规划许可申请未成功获得批准，您的投资将面临多大风险？
● 盈利能力。 预计利润可以覆盖融资的时间价值和其他融资成本。
●市场需求。 你好像终于可以顺利审核通过了，但是却找不到卖家。
你可能会想，为什么买家愿意给你时间去申请相应的农地使用权呢？ 这对你来说风险很低，他不知道吗？ 这里有几个特别重要的原因：首先，你向他提出的竞价价格一般会高于现价，从而给店家带来更高的回报。 事实上，如果你立即从他那里购买，你占用的资金的时间价值也包含在其中。 因此，稍微高一点的订阅价格对您来说并没有什么问题。
另一个激励措施是税收。 如果买家出售农田，则需要缴纳资本利得税（目前联邦资本利得税税率为15%）。 但是，如果这笔钱再投资有利润，那么他就得征收所得税（这个契税税率目前高达38%）。 如果您愿意提高买方的购买价格，并在获得农场规划许可后进行交易，那么卖方可以对该利润收取比所得税（38%）更低的资本利得税（15%）。 %）。
同时，还可以向买家承诺，如果最终审批没有通过，可以将过程中所有的调查报告、环评报告、土壤分析报告、交通状况报告、电力报告和产权等全部奉献给买方。买方。 他，作为交易不成功的补偿。 买家可以利用这份研究报告与下一个卖家进行沟通和谈判。 虽然对于你来说，如果申请不成功，这种报告只是一堆废纸。
您还可以询问商店是否愿意支付报告费用。 你可以和掌柜谈谈，如果审批成功，土地价格相应上涨，你就会相应提高合同的耕地收购价格。 如果您不需要支付此类报告的费用，那么您就实现了真正意义上的无成本交易。 您只需承诺成功后与买家分享一部分收益即可。 这也是最好的投资策略。
时间也会成为你的帮手。 由于许多买家会考虑使用规则 1031 进行资产置换，因此他们也给您时间寻找置换对象，同时让您有时间获得规划许可变更。 因为房产置换对时间要求非常严格，这也给了你越来越多的时间。
最后，买家很有可能会想参与自己农田的开发。他手中的这块土地可能是祖辈几代人居住的地方，他们可能
我对这个地方有一种特殊的喜爱。 为此，他们会注重金钱之外的一些精神上的东西。
合理的合同 - 为您服务
首先让您的房地产律师起草一份适用于所有买家的标准意向书。 在意向书中，列出了交易条款。 这似乎不是一项迫在眉睫的交易，但你可以感觉到这是双方同意的标志。
双方签署意向书后，首先让您的律师根据意向书起草一份即将到来的合同。 确保您可以通过本合同保护您的利益。 认购合同签订后，您就拥有了耕地的实际控制权。 再说一遍：让你走向财富尽头的不是所有权，而是控制权。
一旦双方签署即将签订的订单合同，他们将与选定的产权公司签订第三方托管合同。 同时，让产权公司根据抵押人的需要，为目标房产出具相关的地役权和抵押证明。
你的任务：
● 让您的房地产律师起草一份意向书。
●与买家联系并签署意向书。
●请房地产律师根据意向书起草订购合同，特别注意保护您自己的利益。
●签订合同也就获得了耕地的实际控制权。
●与产权公司签订第三方托管合同，取得产权报告。 ,
﹤待调查
不断减少知识以防止不必要的麻烦并保护您的投资极其重要。 请尝试以下步骤：
你的任务：
●在产权公司陪同下，审核产权报告。 确保您的农田不存在会违反或妨碍未来预期用途的条约限制。
● 检查是否存在影响您取得耕地所有权、使用权的事项。
●检查您房屋的地役权，确保您可以合法进入您的建筑物。
● 查看是否有任何属于包裹的费用。
● 查明谁拥有地下矿产的所有权。
●将产权报告和其他文件交给土木工程师，以准备抵押人清单。
● 一旦您获得了农田的控制权，请让您团队中的房地产经纪人联系潜在的卖家。 不要认为好的房地产经纪人很贵。 事实上，他是你们团队中非常重要的成员。 优秀的经纪人通过多年的经验与建筑商和卖家建立了关系，这可以增加您成功的保证。 如果你的交易利润不足以支付经纪人的费用，那么生意会更好。
● 让建筑商和销售商参与规划过程。 不要听取卖家的意见并根据他的意见制定申请计划。 除非他先付给你一大笔不可撤销的定金。 如果你完全按照他的意见提出申请，你的申请最终是否真的会被批准。 但到时候你就会发现，很可能除了他之外的其他卖家都很难接受你的方案。
真实故事：搬石头算不算采矿？
最近，M3公司参与了一个小型社区项目。 其中，我们需要清除 600 万立方码的土壤。 我们根本无意出售这些土壤房地产利润率，我们只是想将其筛选，然后将更细的土壤送到高尔夫球场。 其实我们也把这些超大的石头打碎了，方便运输。
一次偶然的机会，农地管理局的代表路过我们的工地，看到了我们正在做的事情。 回到办公室后，他给我们写了一封信，说如果我们进行采矿活动，必须得到他部门的批准。
因为所有的开发项目都会有一些现场碎铁、筛石的工作，我们向他解释说，我们并没有把这些东西拿出去卖，更没有进行采矿活动。 于是，他再次回复我们：如果是手工完成的话，这是一项合理的筛选工作。 如果用机器完成，这就是挖矿。 不过，这块石头太大了！
我们从来没有遇到过这么有趣的事情。 但最终我们双方都进行了认真的接触，从而避免了它对我们项目的影响，比如停工。
经验教训：计划好应对这些意想不到的麻烦，同时改进你的沟通和谈判方法。
调查及报告
下一步是完成抵押方的调查报告。 该报告包括所有权报告的所有内容，例如地役权、土地边界、地块大小等。它还涵盖这些未标记的道路和相关的法律问题等。它是所有其他规划的先决条件。您的农场规划师将使用本调查报告中的信息来计算
计算你的农田面积，但为你列出需要完成的每一步。 这是你的基础。 以下是您在迈出这一重要步骤时可以使用的信息：
你的任务：
● 检查您的调查问卷，看看您的土地上是否有邻居建造的任何栅栏、建筑物和其他设施。 看看是否有人侵占了你的农田。
●查看您的农田上是否存在未登记的道路。 因为如果出现这种情况，道路的使用者可以请求法院保护自己的道路使用权。 这样，就会直接侵占你的耕地，同时给你的融资带来麻烦。
● 确定是否有电力、燃气管道经过，并确定该管道设备将如何影响和限制您的发展。 它们会影响你的发展和未来的销售吗？
● 确保您的工程师设计的排水系统足够坚固，以防止房屋被破坏。
●将调查问卷交给您的农田规划师，请他帮助您制定农田规划方案和具体实施细则。
我从不完全依赖农场规划师，因为我发现自己的知识对最终产品同样重要。 如果你有这些卓越的信念，你将来就能听到它给你带来的好处。 为什么？ 因为“从不回避者”和议员们也会觉得，他们给开发商（也就是你）施加的压力，变成了完善开发计划的动力。 今天你们面对的反对派非常精明！
你必须根据自己的知识和经验来判断是否应该邀请“宁方家族”的代表参与策划。 一般来说，这样做会对您有利。
●让第三方供应商在开工前与您签订责任保险。 我建议你的保险支出至少要达到100万港币。 这个数额确实很低。
●另外，请尽快完成以下报告。 没有理由继续拖延。
泥沙分析报告
沉积物分析报告的目的是研究当地的沉积物情况，以确定在其上建造房屋是否会产生额外的成本和费用，从而导致最终开发收入的减少。 例如，如果有些地方的土质很松散，那么在施工过程中就必须进行特殊处理，同时也会降低施工成本。 有的地方，土壤里有很多大石头需要清除，相应地降低了成本。 如果使用自建化粪池而不是公共下水道管网来处理污水，还取决于土壤质量是否符合规定要求。 有些地块的地面甚至有从表面看不到的裂缝。 沉积物分析报告有多重要？ 我这里有一个真实的故事。
真实故事：负担得起的农田并不一定能省钱
当房地产市场暴跌时，一位投资者以溢价购买了900公顷农田，意图快速获利。 他买了土地并向我寻求帮助。 在尽职调查期间，他没有要求提供沉积物分析报告。 所以，他并不知道这片土地的土壤特别松散。 如果想在这样的农田上盖房子，打牢地基的工作就要花不少钱。 这样一来，成本的降低就会使最终的楼价失去市场竞争力。
遗憾的是，虽然农田并不昂贵，但改善沉积物条件的隐含成本却太高了。 我对此无能为力。 如果当时他能做出一份沉积物分析报告的话，这一切都可以避免！
经验教训：沉积物非常重要。 不要做省了一点钱却亏了很多钱的傻事。
一期环评报告
该报告将告诉您您的周围环境如何，以及附近是否存在任何可能对您的财产产生不利影响的环境问题。 例如，您附近的加油站可能会发生油箱泄漏，从而污染您的包裹。
如果有问题，也会在二期环评报告中得到相应的解决方案。 这份报告更昂贵，但也更详细。 通过实验室测试，您将了解存在哪些类型的污染以及如何应对。 一般来说，解决此类环境问题的成本是非常高的。 所以，一旦发现一期报告建议你进行二期评估，就不要继续了，放弃这块农田的竞标就可以了。 这些有环境问题的地方别碰！ 另外，如果你的地面石头较多，或者都是石材，那么你应该请环评工程师做一下氡气测试，看看是否需要采取任何中和措施。
﹤公共设施使用报告
除了这份报告之外，您的土木工程师是否还为您的房产准备了公用设施使用报告？ 这是一份有关水、下水道、电话、燃气、电力、电缆和紧急排水管线等相关公共服务的报告。
这份报告需要列出这些服务的具体接入地点、容量、水压、服务提供商以及接入方式。还需要说明您正在开发中
是否因使用此类公用设施而产生额外费用。
另外，请您的土木工程师列出连接这些设施的额外费用。
﹤航道报告
所有可通航的沟渠都在海军工程兵团的监督之下。 不要以为你可以随意在自己的土地上修建一条河流。 最多允许你修建一条灌溉渠。 同时，要根据具体水资源情况，采取保留或引流自来水的措施。
﹤考古研究
如果在您的土地上发现或可能存在文物，那么您需要进行考古研究。 不要以为你所在的地方既不是殖民遗址，也不是印第安村庄，地下根本就没有这些东西。
﹤真实故事：不幸的开发者
一名开发商在工程中挖沟渠时发现了一些文物。 该项目不得不停止，以便考古专家进行发掘工作。 这次停工持续了18个月，开发商因资金链紧张几乎被迫破产。 如果在开发之前进行考古研究，所有这一切都是可以避免的。
经验教训：一切皆有可能。 不要与命运较劲。
联邦民航局初步审查
确保联邦民航局无法控制您的开发项目。 您的项目地点是否位于客机噪音区之外？ 不会影响客机的飞行吗？ 其实，这是需要的。
<水井
查看您的农田是否有国家水利部门标记的水源。 查看是否有井深、出水量等指标的记录。 今后应采取合理的方法对这些废弃井进行处置。
﹤应用
快完成了！ 完成这一系列的规划工作后，就可以立即准备申请耕地规划许可了。 每个州对此都有不同的法律要求，有些州要求提供交通研究报告、水道报告、景观设计方案或中学发布的项目对中学影响的报告。 因此，您只需根据具体情况选择您想要出具的报告即可。
﹤你的任务：
●接受您的建议，挨家挨户地到项目周边600米范围内
解释您的项目计划。 另请携带：
- 带有相应注释的彩色项目计划。
-您的开发项目预计带来的人流和车流变化。
- 中学的支持信。
