陈胜
中国房地产数据研究院执行院长
再往后一百年，中国房价会涨到多高？
这里的每个人都必须住在城市的某个地方。 要么是住在房子里，要么是在办公场所工作，要么是在娱乐场所等等，包括我们今天所处的剧院。
我们谁都离不开房子，它是城市的载体。
我们需要了解我们生活的整个历史：从古至今，房地产与城市之间的关系是什么？
也许我们之前已经听过很多关于城市房地产是否会崩溃的问题。
我们知道，我们的邻国日本目前仍处于持续了20多年的房价下降区间。 这一系列问题可能需要通过城市来回答，当然还有我们城市的载体——房地产。
当我们买了房子的时候，我们可能会觉得自己背上了房贷，成为了房奴，从此就要为之努力奋斗。 但不要忘记，这里每个人所做的一切，一切与城市和居住文化有关的事情，也在改变着这座城市。
所以你迈出的每一步都可能决定这个城市是好还是坏。 当然，这也决定了你所在社区的房价会高还是低，以及你的孩子的教育会怎么样。
我们来看看历史上我们中国是什么样子的。
曾几何时，中国被称为万国万国，房地产十分活跃。 鲁迅在北京拥有一座四合院很容易，但现在对我们来说却很难。
我们终于发现，南北朝时期，动乱时期，房地产也是非常昂贵的。 当事情稳定时，房地产将成为重要资产。
上海房价会崩盘吗？
有一位著名诗人，名叫白居易。 别人都取笑他，告诉他，你白活在这个地方，不容易啊。
我们在上海生活方便吗？ 所以我们必须思考这个问题。
所以我们首先要思考一个宏观问题，我们的房地产会不会崩盘。
根据我的研究，在城市化率跌破70%之前，世界上任何一个国家都没有房地产崩盘的先例。 1992年，日本城市化率超过75%，房价下跌。
因此，如果有人告诉你房地产市场将崩溃之类的，暂时不要听他的。 我可以负责任地告诉你一组数据——从2014年开始，我认为未来10年上海的房价会翻一番。
记住，我们现在的城镇化率只有56%，真正的城镇化率只有37%。
还有很多伪城市化。 这意味着什么？ 就是说他没有本市户籍，那我们看看我说的对不对。
我们来看看美国。 美国房价已经上涨了49年，仅下跌了7年。 这么多年的历史告诉我们，纽约是全球房价的锚点和参考价。
但如果做得不好，就会像日本一样，35年上涨，25年下跌，这几十年一直在下跌。
所以我们上海，我们中国，我们希望我们国家的房地产往好的方向发展，希望跌的少一些，涨的久一些。
那么大家肯定会问，我们上海的房价贵吗？
刚才说了纽约房价是锚，那么纽约的房价是多少呢？ 我们来说说核心区的大概均价，相当于上海外环以内的区域。 每平方米的价格为12,000美元。 乘以汇率，大家都知道应该是多少。
上海目前的房价还没有接近，但纽约郊区的房价只有核心区的40%左右，而上海郊区的房价则超过60%。
比较纽约和东京房地产市场，以下是您需要了解的
所以我们说只把周浦当成黄浦。 对于外环以外很多偏远地区房价上涨过快，我们还是要保持警惕。
这是我们城市的一组数据。 从这两张图可以看出，美国正在螺旋上升，而日本自1992年以来一直处于下降轨道。
所以我们常说监管又来了。 每个人都应该欢迎监管。 调控是为了帮助大家稳定房价，防止房价像日本那样下跌。
当然，我们现在已经接近城市化的后端，我们的劳动人口确实在减少。 我们的城市人口已达到每户拥有一套住房。
上海过去有多少栋房子？ 原来每人只有两平米，现在我们有35平米了。
所以我们说的首先是“担心我的房子”，我很担心我的房子； 第二，“拥有自己的房子”，我有房子； 然后我想“get my house better”上海的房价为什么这么高，我想让我的房子变得更漂亮，品质好，学区很好，PM值很低； 最后，我们可能需要另一栋房子，所以我会再买一套公寓。
然而，我们的房地产数据，包括金融数据，最近仍然接近危险水平，类似于美国次贷危机。 比如，我们居民的财务杠杆率已经达到了39点，房贷与收入的比率也超过了0.6。 抵押贷款和房地产销售约占50%。
也就是说，我们用了杠杆，而且用得太过分了，所以最近在金融上要小心一点。
但可喜的是，中国城镇居民全部拥有住房265亿平方米。 房价需要多长时间才能稳定？ 是350亿到400亿。
这样来看，预计未来10年我们的需求不会低于10亿平方米。 如果有这组数据，谁敢说一个能卖10亿平方米房子的市场就是一个会崩盘的市场。
人口迁移带来的居住文化变迁
所以我们只是遇到一些结构性问题，一些财务速度问题。
那么让我们看一下我们的数据。 当然，虽然我们的住宅去库存表现还不错，但是大家都感觉住房还是很紧张。
但是我们的商业、写字楼存量在增加，所以我们的城市结构不仅包括住宅，还包括工业和办公，包括我们生活、教育、娱乐、养老的各种场所。 我们的业务相当多，所以我们需要对此保持谨慎。
这是上海的一些住宅。 我们最近获得了一个非常好的奖项，但这对于我们的消费者来说可能不是一件好事。
它是什么数据？ 上海是全球2000万元以上房屋成交数量最多的城市。 最近已经超过了纽约，甚至香港。 所以出台了一系列的监管措施，一定要稳定，给我们消费者稳定的预期。
我们的生活正在发生变化，所以我对这里的每个人说，你们有机会。
上海豪华地产项目“汤臣一品”曾说过：“只要黄浦江不倒流，我的视野永远是最好的”。 但看看纽约。 就因为那里的年轻人聚集到一个地方创业，结果这里变成了屠宰场，最终那个地方变成了贵族住宅区。
所以我们的生活和我们的努力可以改变一些传统的事情。 一个传统上被认为好的地方可能并不总是受欢迎。
事实上，如果有人想住在那里，一个地方就会更好。 因此，我们生活的文化也将发生变化。
各种“山寨”风格背后是文化不自信
说到城市建筑和需求，我们来看看中国历史上的房地产开发是什么样的？
中国曾经非常自信。 包括韩国、日本在内的许多国家都来到韩国向我们学习。
但曾经有一段时间我们不自信，尤其是在建筑方面。 结果就是英式、哥特式、法式、然后是地中海式，各种风格都进来了； 然后我们把世界上所有优秀的地名都加入到我们的房地产名称中，甚至让其他国家都来抱怨。
为什么？ 其实这是一种信心不足，开发商追求暴利。
现在这个行业的平均利润下降了，需要依靠土地财政、社区管理和运营来获得更多的机会。
最终必将进入“以人为本”的时代上海的房价为什么这么高，以人为本的理念、以人为本的产品、以人为本的需求来改变我们的家园、改变我们的城市文化。
买房首先要了解这些数据
说到买房，我想告诉大家一些技巧，就是要把握宏观环境、地域、项目、企业。
只有把握好这四点，才能做出正确的选择。 如果你犯了任何一个错误，你都可能会后悔。
首先是宏观因素。 您需要知道当前的房价是上涨还是下跌。 我们还要了解一些宏观因素，比如信贷占GDP的比例、城镇化政策、去库存周期等。
然后就是位置的判断。 大家都在说2000年买的房子都涨价了，赚钱了。但是别忘了，有的地方涨幅高，有的地方涨幅低。
大家都在说人民广场房价涨幅最快，虹桥房价涨幅最快？ 错了，如果你想赚钱，在人民广场附近的老西门可以赚更多钱，在虹桥旁边的金汇可以赚更多钱。
同时，还要关注企业因素。 我有一个和我关系很好的朋友，给中央领导上课。 他买了房子，但还没有收到出生证明。 他表示，由于开发商逃跑，出生证明拿不到。 所以，一家公司有多重要，我们一定要了解这家公司的信用情况。
最后是项目本身。 我们简单看一下一组大数据，谈谈大数据的价值。
红色区域的房价最高。 上海的十字轴在哪里？ 我们黄浦江沿岸，加上延安路隧道延伸到虹桥，到周浦区，都是高档住宅楼。 红线就是这样形成的。
那么我们可以看看轨道交通，大概可以让我们的房价上涨1000元/平方米左右。 距离越远，轨道交通对房地产的升值效应就越大。
我们惊讶地发现五角场和徐汇区的房价相当高。 为什么？ 关于邻居的教育水平，因为有复旦大学、同济大学、交通大学和华东师范大学，所以邻居好、就业好的地区房价也很高。
最后，吃货们可能会发现，米其林餐厅周边的房价并不低，所以餐饮价格也与房价相关。
当然最主要的还是大家最关心的学区房。 学区房带来的价值其实是非常高的。
北京曾经出现过专门为那个学区而建的几平米的房子。 在学区资源没有完全市场化的情况下，我认为这仍然是一个重要的定价因素。
2040年我们的生活空间会是什么样子？
最后，我想抽出一点时间，和你一起在未来的上海逛逛。
我讲了和历史上的城市、纽约、日本的比较，也讲了一些技巧。 我们上海非常自豪地告诉大家，我们未来要成为世界一流的城市，我们要有足够的信心。
首先，时代决定了我们要有自信的资格。
看看世界地图。 历史上先后有几个大国崛起。 先是西班牙殖民时代的繁荣，然后轮到英国成为日不落帝国。 然后又漂洋过海来到了美国，然后又继续转向日本。
现在地心终于移到了中国。 我们现在是世界第二大经济体，未来我们很可能成为第一大经济体。 上海要成为世界一流城市，就必须有这样的信心。
所以不必特别着急，但我们必须有信心，因为城市已经变得有吸引力，房价要降低是相当困难的。
我们唯一能做的就是增加我们的收入，增加我们的租金，增加我们的安全。 不同的人群会得到不同的保障，这个城市就会充满生机和活力。
最后我想说的是：让脚步等待我们的灵魂； 让房价等待我们的城市； 让我们居住的建筑，优质的建筑，豪华的建筑，以及我们的居住文化等待。
希望我们能有一个更好的未来，谢谢大家。
