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2023年将是房地产市场秩序重组的一年。
今年必将成为房地产发展史上绚丽多彩的一章。
今年，无论是市场表现还是宏观指引，都出现了太多历史性转折。
今年7月，官方首次明确提出“房地产市场供求关系发生重大变化”，引导房地产相关政策转向。 于是，从中央到地方政府，房地产各方面的新政策、新举措频频出台。
但从市场表现来看，城市、行业、产品状况的市场分化明显加剧。 政策对整体市场的支撑作用仍有限，整体市场恢复仍需时日。
在行业寒冬中，如何从“旧模式”向“新模式”转型，实现供需新平衡，是行业发展面临的重要新课题。
可以说，整个行业正在描绘一幅新的发展图景。
那么对于常州来说，2023年的年鉴应该如何书写，未来又应该如何畅想？
岁末年初，克而瑞常州房产评测推出“时代/市场/热门趋势——2023常州房地产市场年鉴”栏目。
我们将从多个章节来总结2023年常州楼市，并寻找2024年的市场走向。
本文为本专题的“政策篇”。
2023年，房地产政策全面转向，优化政策“包罗万象”，宏观调控方向从“支持不落实”转向“支持并用”。
从全国范围来看，7月政治局会议以“行业供求关系发生重大变化”为分水岭。 政策基调由稳转宽松，供需双方限制性政策有所放松。
从常州来看，一季度率先全面解除限购，阶段性调整首套房贷款利率，提高公积金贷款限额，加大人才贷款支持力度。 下半年，随着宏观经济政策趋宽松，常州也采取了相应的后续措施。
年底的一次高层会议定下了基调。 未来一年，房地产市场将重点围绕防范风险、推进三大工程、构建房地产发展新模式。
本文从政策角度对常州房地产市场进行年终盘点，以期对2024年行业走势进行简要展望。
中央政策力度转向“支持、使用并举”
2023年上半年，中央政策延续2022年的主基调，总体表现是支持但没有行动。
2023年1月5日，央行、银保监会联合发文，明确建立首套房贷款利率政策动态调整机制。
随后，各城市跟进落实这一政策，首套房贷款利率下限逐步下调至LPR-30BP至LPR-60BP。 常州也跟进，于2月底将首套房贷款利率下限下调至LPR-50BP。
此外，上半年中央并无实际政策出台。 大部分是对现行制度的优化和调整，或者是市场秩序的规范措施。
下半年，自政治局会议定调以来，中央政策开始系统性地“扶持”房地产市场，这一轮政策“救市”也正式大张旗鼓地打响。
体现在需求端：8月份开始，认房不贷政策实施后，首付下调、利率下调、置换退税延期等政策跟进。 与此同时，现有首套房抵押贷款利率也正式下降。
紧接着，各城市尤其是重点二线城市和部分一线城市放松了需求端的限制政策，市场开始出现小幅复苏。
体现在供给端：除了更新“金融十六条”外，今年11月还提出“一视同仁，满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，有有消息称，金融机构提出了“三个不低于”和房企白名单等救助路径。
说实话，2023年房地产纾困之路确实并不好走。 从拉动需求到保护实体，我们看到中央的政策基调已经基本形成。 至于效果，从政策节奏来看，最终还是要看明年政策如何落地。
常州地方政策力度小但效果不明显
2023年，地方调控政策松动加速，核心一二线将开启“四限”松动潮。
与一二线城市相比，常州政策放松的速度相对较快。
但从实际情况来看，政策加码力度较为有限，政策刺激效应明显减弱。
从苏一号文件开始，今年江苏各市出台政策的速度非常快。
1月下旬2024房地产调控政策，常州市发布《关于稳就业留工人、促消费支持经济全面复苏的若干政策措施》的通知。 其中，重点是促进房地产市场平稳健康运行。
2月22日，常州日报发文澄清，近期将出台10条房地产新政策。 进一步优化房地产政策，提高多子女家庭公积金贷款限额，扩大人才公积金贷款支持范围，全面取消限售，积极引导企业合理定价。
2月24日，常州官方首套房贷款利率下限调整为LPR-50BP。 随后，常州实施了全面取消新建住房销售限制、实施住房公积金新政策、放宽人才补贴标准等一系列措施。 供给侧政策也相应调整。
从实际情况来看，常州这一系列政策的出台有所延迟。 尤其是信贷政策的调整，加上当时疫情刚刚放松，一波积压的需求涌入市场，也给市场造成了短期的弱势复苏。
但在经历了短暂的疲软复苏后，市场再次陷入低迷。 加之3月份新房限售解除，导致二手市场供应量大幅增加，市场下行压力进一步加大，量价齐跌再次出现。
进入下半年后，随着中央政策整体放松，常州政策跟进空间有限。
10月27日，常州住房公积金政策再次优化，贷款限额和贷款分配系数同步提高，对相关群体的贷款限额支持力度也加大。
11月，常州公积金获准存款转移。 12月，以旧换新、客房票务等相关政策陆续落地。
与其他城市相比，常州在便民政策的落实上始终走在其他城市的前面。 包括公积金经销商转让给上市公司、二手房存款转让等。
综合来看，常州的房地产政策已经是宽松的。 今年除信贷面外，整体政策力度较弱。 同时，也正是因为政策环境本来就宽松，所以今年常州的政策对市场的刺激作用相对有限。
限购解除带来的二手房数据大幅增加，加剧了市场供过于求的局面，进一步打击了购房者和房企的市场信心。
加之下半年以来政策松动的主力都是一二线城市，因此常州市场今年政策刺激感不大，继续低位运行。
展望2024年：短期刺激与长效机制相结合
宏观政策力度加大，各地因城施策落实到位。 当前的房地产政策环境已经接近最宽松的阶段，这种宽松的基调在2024年肯定还会延续。
那么展望2024年2024房地产调控政策，房地产政策将如何发挥作用？
12月11日至12日，又一年的中央经济工作会议召开。
会议就未来房地产市场发展明确了三个工作方向：一是积极稳妥化解房地产风险； 二是抓紧推进保障性住房建设、“休闲应急”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。 三是加快构建房地产开发新模式。
这一说法也意味着，大方向是将房地产政策短期刺激与优化长效机制结合起来。
短期：需求端进一步降息、降低住房交易税费、发放购房补贴或激励等一系列措施，供给端仍需金融支持稳定市场预期，防控市场风险。
长远来看：加快“三大工程”建设，构建房地产开发新模式是破局的关键。
事实上，无论是短期政策的放开，还是长效机制的建立，都是基于“房地产市场供求关系发生根本性变化”。
供需关系的变化不是简单的供给短缺或供给过剩，而是从整体短缺时代向结构性过剩和短缺时代的转变。
所以我们可以看到，无论是短期还是长期政策的主线其实就是三个字：结构调整。
以旧换新、用好房换坏房是未来住房消费的主要场景。
所以从政策层面来说，除了上述措施之外，我们还看到了一个重要的变化，就是放开土地供应，鼓励高端住宅产品的开发。
12月下旬召开的全国住房和城乡建设工作会议提出，要着力建设好房子，开创住房领域新赛道。
房地产已经从“有没有”的时代转向“好不好”的时代。 好房子只有想象，没有做不到的。
综合来看，房地产市场的新秩序已经建立，一场彻底改变行业未来的结构性调整正在进行中。
房地产市场已经连续两年超调。 必须说，今年宏观方向的每一项政策都具有重要意义。
我们希望来年，房地产市场能够真正发挥影响力，发挥带动整个行业触底企稳的作用。
