中国房地产报记者高欣上海报道
6月底，安徽省人民政府通过官网发布《去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》（以下简称《意见》），要求重点提供突出和分类的指导； 抓住重点，落实因城施策； 以深化改革、完善机制为原则，逐步完成房地产去库存工作。
根据《意见》，安徽省计划三年左右消除商品房库存2500万平方米。 2018年底，全省商品住宅销售周期控制在15个月以内，设区的城市销售周期控制在18个月左右； 全省商业写字楼等非住宅商品房销售周期控制在48个月左右，各区下放周期控制在55个月左右。 到2020年，供需基本平衡，房价基本稳定，潜在市场风险得到有效控制。
《意见》提出，按照加快户籍人口城镇化率、深化住房制度改革的要求，要着力解决区域性、结构性问题，实施差异化调控政策。 鼓励农民工等新公民住房消费，支持居民住房刚性需求和改善性需求，有序化解房地产库存。
鼓励农民购房落户城市
随着合肥楼市近几个月快速升温，安徽房地产市场也逐渐进入人们的视线。 中国指数研究院数据显示，2016年1月至6月，安徽省合肥市商品住宅成交均价达到8947元/平方米，同比上涨27%，成交总面积405.54万平方米，同比增长12%。
受政策和地王影响，合肥房地产市场开始加速。 再加上近两年合肥市政府有意控制土地出让，合肥库存持续下降。 据中国房地产报记者了解，合肥库存从2015年5月开始下降，截至6月，合肥市区库存为9201套，枯竭速度仅2个月。
与合肥不同，安徽省其他城市大多是三线、四线甚至五线城市。 房地产市场持续低迷，销售缓慢导致库存居高不下。 因此，对于整个安徽省来说，化解房地产库存仍然是重中之重。
由于合肥市房地产市场表现与安徽省其他城市存在巨大差异，安徽省人民政府决定采取分类指导、因城施策的原则化解库存。 《意见》指出，合肥市房地产去库存重点是非住宅商品房。 同时，要加强商品住房供应管理，保证供需基本平衡，维护市场稳定，控制房价过快上涨，避免大起大落。 其他城市要控制房地产用地供应，提高新增居民购买和租赁住房的能力，提高棚户区改造货币化安置比例，有序扩大和优化住房需求。
同时，安徽省人民政府还决定，通过提高储户住房公积金贷款能力，鼓励和支持新公民住房消费； 创新购房信贷产品； 扩大公共租赁住房保障范围； 支持政策性移民群体进城购房。
最值得关注的是，《意见》明确鼓励农民购房、进城落户。 对退出宅基地进城购房定居的农民，县（含市、区，下同）政府给予购房奖励。 对自愿将宅基地返还农村集体经济组织的，县政府给予每亩不低于5万元的奖励。 对自愿退出宅基地，宅基地开垦为耕地或者其他农用地后，由原宅基地使用者承包经营的，县政府给予每亩不低于3万元的奖励。 宅基地复垦为耕地后形成的新增耕地面积，纳入补充耕地指标储备，由县政府统筹使用。 各地要严格控制新建农村宅基地审批。
此外，《意见》还提出，保障进城农民的合法权益。 进城农民依法取得的农村土地承包经营权、宅基地使用权、集体收入分配权（以下简称“三权”）不变。 坚持合法、自愿、有偿原则，在确权登记发证基础上，积极开展农村土地承包经营权流转，推动农民住房财产抵押、担保、流转开展维权试点，提高进城农民的承受能力。 进城农民享受与城镇居民同等的就业、社会保障政策、子女教育和继续教育等公共服务。
上海中原地产市场分析师陆文曦告诉中国房地产报记者，在吸引农民进城方面，安徽在实施过程中想到了具体问题，用信贷手段解决了具体问题，是一个比较全面的想法。 但三四线城市的商品房价格一般在50万至60万元。 如果农民只靠补贴，还是不够买房的。 另一方面蚌埠楼市库存，农民一旦放弃土地搬到城市，就会考虑自己是否有足够的技能来生存。 因此，补贴力度是否足够有吸引力还有待观察。
加强商品房供应管理
根据安徽省房地产去库存目标，到2018年，合肥去库存任务总量将达到300万平方米，全部为非住宅库存面积。 马鞍山、蚌埠、六安的库存任务分别为180万平方米、210万平方米、375万平方米。 与此同时，其他城市也承担着10万至300万平方米的去库存任务。 由此看来，安徽化解房地产库存还有很长的路要走。 因此，安徽省人民政府在积极鼓励和支持新公民住房消费的同时，也表示将加强商品住房供应管理。
《意见》提出，加强房地产和土地供应调控。 各市县国土资源管理部门要会同住房城乡建设（房地产）部门，按照“减、控、供、停”四字方针，科学编制规划。 ”并根据当地商品房待售、在建、可建设用地规模等情况，将年度房地产用地供应计划报省国土资源厅、省住房城乡建设厅——农村发展备案作为土地供应的依据。
其中，在房地产供应明显过剩或房地产开工建设规模过大的市县，国土资源、规划、建设等部门可以研究制定未开发房地产用途转换方案。庄园用地根据市场情况，调整土地用途和规划。 有条件的，引导未开发房地产用地改造利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目开发建设，促进其他产业投资。 按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应当重新办理相关用地手续，并重新核定相应地价。
在加强房地产开发管理方面，《意见》指出，引导房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住宅价格。 通过土地出让合同，逐步改善预售条件，新出让房地产开发用地上建设的商品房将逐步过渡到现售。 此外，要加强对房地产开发土地竞买人的资质和信用审查，对信用等级较差的企业、闲置或囤积超过实际开发能力的土地、不开发建设的公司或大股东提高竞价水平按照合同，以及存在许多遗留问题的项目。 访问要求。
此外，安徽省还调整了土地增值税。 《意见》规定，房地产开发项目土地增值税实行先征后清算蚌埠楼市库存，多退少补。 各地对普通标准住房和精装修住房实行1.5%的土地增值税低预征率； 装配式建筑和绿色建筑（普通标准住房和精装修住房除外），装配式土地增值税税率超过1.5%。 在现行预收率基础上分别降低0.2个百分点。
“安徽去库存的做法是比较积极的举措，也为有效去库存提出了切入点。” 在陆文熙看来，去库存最好的办法一是暂停高库存城市的土地供应，从源头抓起，减少后续市场供应，二是加快城镇化进程，吸引农民进城。 但要实现这一目标，需要各方的合作。 比如地方财政面临减少土地供应的压力，地方政府是否愿意“短期阵痛”。 此外，城镇化不仅仅是农民进城那么简单。 农民进城成为新公民，要解决如何让他们享有与公民同等的权利，比如医疗教育等。
