住房消费已经成为当今老百姓最大的支出，也是老百姓最重要的家庭资产。 房价走势关系到千家万户的切身利益。 了解价格走势是家庭资产保值增值的前提。 近十年来，中国房价快速推进，住房调控政策层出不穷。 然而，房价仍然坚挺。 影响房价走势的因素有哪些？ 房价高增长势头还能维持多久？ 新政府将采取哪些措施？ 王牌在哪里？ ，我们应该如何投资？
影响房价走势的因素有哪些？
（供需、成本、政策）
房价的走势主要是市场供求、住房建设成本和各项政策共同作用的结果。 市场供求关系是基于人口、人均购买力和房地产总供应量的分析； 建房成本是指土地价格、建筑成本、各种费税、管理运营等的总和； 各项政策是指货币政策、限购、限贷和建设政策、税收政策等。
影响房价走势的因素有很多，通过综合分析各种因素很难对房价的走势给出准确的结论。 但不难发现，市场供求中的房地产总量、建筑成本中的地价、各种费税、各种政策等决定房价走势的因素都受到控制。由中央政府和地方政府。 其中，中央政府拥有绝对控制权。 既然我们对房价有绝对的控制权，为什么他们还要不断地把房价炒得越来越高呢？ 由于中央政府的住房调控政策是建立在政权稳定的基础上的，房价大幅下跌会激化更大的社会矛盾，不利于稳定。 现阶段能做的就是平衡地方政府、中产阶级（家庭群体）和无家可归者的需求。 住房群体之间的利益冲突。 房价的走势是上述各方利益博弈的结果。 厘清各方利益博弈的王牌，结合市场供需趋势，自然就能清晰地分析房价的走势。
各线城市当前及未来供需趋势
当我们对城市进行分类时，我们可以将其分为四类：经济发达、流动人口较多； 经济发达、流动人口较少； 经济不发达，流动人口较多； 经济不发达，流动人口少。 经济发展主要用人均GDP来衡量。 流动人口较多的城市一般大学数量较多，人口密度较高。 购房需求旺盛，将带动购买力持续增长。 （农民工购买力有限，不纳入流动人口计算体系）
经济发达、流动人口较多的城市包括北京（87所高校）、上海（49所高校）、深圳（经济特区吸引了全国各地高校毕业生大量就业）、广州（58所高校和大学）和天津（52 所高校）。 ）、南京（55所高校）、杭州（38所高校）等，上述城市的住房需求逐年增加。 2012年，人均GDP超过8万元。 购买力强劲，地理位置优越，是全国房价最坚挺的地区。 。
经济欠发达（与上述城市相比）、流动人口较多的城市有西安、郑州、武汉、长沙、合肥、石家庄、南昌等。上述城市的住房需求逐年增加，购买力一般，意味着国内房价相对稳定。 区域。
经济发达、移民人口较少的城市有温州、常州、大庆、东营、包头、鄂尔多斯等，上述城市住房需求稳定、购买力强、供应量大。 虽然价格居高不下，但处于有价无市的状态。 一旦发生经济危机或调控政策，房地产交易量就会迅速下滑，一些经济结构相对简单的城市将面临崩溃的危险。
经济欠发达、移民人口较少的城市占我国城市的80%以上。 这些城市中很多小城市的人口密度都比较高。 房地产开发商联手操纵市场，房价水涨船高。 未来，这些城市将随着城镇化的推进，房价可能会出现剧烈波动。
就目前我国各城市夜间照明情况来看，除外来人口较多的城市外，其他城市的建筑空置率仍然较高。 这说明我国大部分城市的住房供给大于需求，存在供需缺口。 这个矛盾更多的是资源配置的矛盾。 富人有很多房子，穷人买不起，而不是人太多，房子不够住。所以，上海和重庆的房产税试点就是交易中的一个。链接和库存链接中的另一个。 房地产税调控的目的不同。 空置率高的城市坚持对存量环节征税，而空置率低的城市则对交易环节征税。 个人城市可以在两个旗帜下运作。
根据房价的影响因素，我们可以设计房价泡沫系数公式。 泡沫系数公式的原理是计算地区人均房价压力与人均GDP的比值。 该比率越大，表明地区房价泡沫越大。 人均房价承受压力=（地区住房总面积*地区平均房价）/地区总人口。 人均国内生产总值基于官方国家数据。 这个公式可以用来计算不同城市的相对气泡大小。
此外，受计划生育基本国策持续影响，国家统计局官方数据显示成都房价走势分析，我国人口自然增长率持续下降。 截至2011年，这一数字下降至4.49‰。 1963年至1973年十年间，自然增长率高达20‰以上。 1989年以后，继续下降，从15.04‰下降到不足5‰。 人口净增长在1989年开始出现拐点。从全国需求市场分析，随着老龄化的加剧，假设出生后平均结婚年龄为25岁，根据国内购买住房的消费习惯，假设每个新家庭需要大约10年的时间来改善，那么总体需求将在2014年达到拐点。 一旦现有住房到位，中国的房地产市场将在2024年左右出现重大拐点。根据市场规律，在外来人口较少的城市，如果国家货币不超发，房地产价格将大幅下跌。 经济发达、流动人口较多的城市的物价将继续上涨，至少不会低于货币发行速度。
房地产的成本由哪些部分组成？
房地产的成本结构由土地成本、建筑成本、各项费税、管理运营及其他费用组成。 其中，土地成本和各种费税约占房价的60%。 在一些一线城市，高达70%，这部分被中央政府和地方政府拿走了。 房地产及相关产业为地方政府贡献了40%以上的财政收入，对拉动地方GDP具有决定性作用。 官员的考核和晋升以GDP为依据，直接影响地方官员的政绩。 官员职业，所以房地产调控关系到地方政府和领导人的切身利益。
影响房价走势的政策有哪些？
1.货币政策、年度货币发行量；
2、税收政策、房产税及各项费用的设置；
3、限购、限贷政策；
4、住房信息联网政策；
5. 官方财产披露政策；
6.其他等
房价走势对地方政府的影响
地方政府和领导人最关心的是GDP能否大幅增长。 这不仅关系到就业领域稳定等民生问题，更重要的是关系到领导人的职业生涯。 所以，很多领导人一上任就到处拆建，把城市搞得像……搞地道战。
地方经济的大发展离不开强有力的金融支持。 没有大的投入，就不会有大的回报。 各地方政府都希望在任期内尽快取得成果。 这个时候，他们比谁都清楚房地产对金融、税收的贡献。 没有稳定的房地产市场的支撑，他们的GDP很难大幅增长，也很难一步步崛起。
房价越跌，买房的人就越少。 土地不仅卖不出高价，甚至常常竞标失败。 经济低迷成都房价走势分析，财政收入大幅减少，地方政府到处借钱求发展。 这也是房控行业近两年出现债务危机的原因。 增加的原因。 我们从无锡嘉业国际城因资金压力而大幅暴跌就可以看出这种关系。 当地政府不仅非常恼怒，而且还大力干预。 地方政府绝不希望看到房价大幅下跌！
房价走势对金融业的影响
金融业是一个应对风险的行业，也是一个金融融资的行业。 许多金融资产都对应着相应的房地产抵押贷款。 如果房价大幅下跌，势必会造成很多金融行业不良资产大量甚至坏账。 温州房价减半后，银行坏账大幅增加。 如果这种现象不是发生在地方城市而是全国范围内，势必会引发金融系统性风险，进而像2007年底美国次贷危机一样，很快就会对实体经济产生重大影响。 冲击从金融危机转变为经济危机。 重大经济危机一般需要8-12年才能恢复。 很多社会动荡、政权更迭都是在经济危机的背景下发生的，这是中央政府绝对不愿意看到的！
房价走势对实体经济的影响
通过对真实企业的大量调查不难发现，大多数企业都有银行贷款，企业主营业务贡献的利润远低于企业名下房产的资本溢价，甚至酒店管理等很多行业都遭受损失，主要是中国有很多这样的公司，通过其经营的物业增值来实现企业利润。
如果房价大幅下跌，银行将不可避免地收紧贷款。 原本价值200万的房产，抵押率为70%，公司融资140万。 现在房价已经跌到100万了，公司只能融资70万。 70万的差距可能会很快。 珠三角、长三角中小企业破产潮就是企业倒闭的典型例子。 企业大规模倒闭，必然导致大规模失业和社会不稳定。 这是中央政府所不愿意看到的，也是地方政府所无法承受的！
经济结构转型并不是近两年才提出的。 20年前就已经提到过。 中国经济的问题已经积累到了今天。 想要在几年内通过经济转型解决现有矛盾是不现实的。 经济结构的转型需要通过教育制度、法律、政府职能乃至政治体制的改革来实现，进一步解放思想，培养、引进和激励创新人才，为民营企业创造发展环境，增强创新能力。市场经济的活力。 当今的现实是国进民退。 产能大量严重过剩。 不进行重大调整就不可能实现经济结构转型。 在经济结构转型之前，政府对房地产行业的依赖无法降低，也不可能搬起石头砸自己的脚。 它能做的只是适度的、局部的调控！
房价走势对社会民生的影响
近十年来，中国房价平均上涨5倍以上，一些经济发达、流动人口较多的城市涨幅更大。 房价上涨对社会和民生产生双面影响。 一方面增加了拥有房产人群的资产规模，提高了该人群的海外购买力，间接带动了物质生活质量的提升。 另一方面增加了城市生活成本和成家买房的难度。 如今，房价需要几代工薪阶层的积蓄才能负担得起。 年轻人的生活压力越来越大。 没有家庭支持的年轻人不适合买房子。 梦想越来越远了！
房价的持续上涨，逐渐摧毁了无房者过上美好生活的希望。 他们的生活压力越来越大，越来越没有安全感，信心也越来越少。 这个群体的数量非常多，但他们的话语权却很小，他们的利益很难得到重视。 如今，中央认识到这一社会矛盾越来越尖锐。 如果房价不受控制地上涨，必然会引起这些人的反抗、社会的动荡，甚至对政权的稳定造成一定的影响。 中央政府决不会愿意看到大多数城市的房价上涨到这些人无处可住的地步，但我们也不希望这些人过度集中在北京、上海、深圳等城市。广州，造成城市运营资源短缺！
房价走势对现有房产群体的影响
已经拥有房产的人可以分为拥有多处房产用于投资的人、居住并投资多处房产的人以及只有一套房产的人。 在拥有住房的群体中，除了只有一套住房的人外，他们都希望拥有自己的房子。 其他房屋的价格与房屋的价格存在冲突。 另一些人则希望房价上涨，以维持和增加他们的财富价值。
房价大幅下跌会对购房群体的资产造成巨大损失，而购房群体主要由中产阶级、精英人士、政府官员等组成，这些人在社会上拥有话语权，他们的利益也受到影响。他们会最大程度地得到政府的满意，因为他们对政权的稳定有更大的影响力。 中央政府绝不会牺牲自己的利益去冒险。 它要做的就是减少各个群体之间的利益冲突！
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我国房地产业在经济中发挥着重要作用
发展中的角色和问题
改革开放以来，我国经历了工业化、城镇化的发展过程。 GDP首次超过日本，跃居世界第二位。 2011年城镇化率超过50%，房地产业在城镇化进程中发挥了决定性作用。 影响！
房地产业在我国城镇化进程中采取了粗放式、掠夺性的发展模式，没有处理好房价上涨与社会经济发展的关系。 房价过快上涨，加速了城镇化进程，同时劫持了实体经济，推高了各种生产资料价格，导致物价上涨，外贸出口优势逐年丧失。 人们的财富通过房地产交换模式进行了转移。 消费疲软，国内产品达不到标准。 在房地产及相关行业发家致富的人基本上都购买进口商品。 通过内需拉动经济增长的前提已经不存在了！ 近十年的发展模式与16世纪左右英国羊吃人的圈地运动类似。 它更像是一场土地圈地运动，房屋蚕食人。 中国经济成于房地产，败于房地产！
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中央政府调控房价
手段、能力和真实意图
我国的中央政府是中央集权的政府，是强有力的政府。 党的十八届三中全会成立的国家安全委员会和中央全面深化改革领导小组，进一步实现了中央权力的集中。 只要中央有决心做中国普遍做的事情，就不会失败，更何况调控房价！
中央的调控手段很多，包括税收、资金供给、成本控制、住房保障、限购限贷等，只要哪个环节用得充分，房价就会轻易下跌。 从调控房价的能力来看，中央政府对房地产市场拥有绝对的话语权。 并且我们可以仔细评估每一种控制手段的强度是否真的强大。 上海的房产税是在交易阶段征收的，因为空置率较低。 如果在存量阶段征收，成本很可能转嫁到租户身上。 重庆则在存量阶段征收，主要针对一些高档住宅，以降低空置率，增加资源。 利用效率对市场影响非常有限，仅引导预期； 在资金供给环节，银行对房地产行业融资门槛收紧，但放开信托公司、私募基金支持房地产行业； 开发商实施限售，土地出让价格却不断上调。 不少开发商利用套利贷款抬高价格，作为二手房出售； 实行限购、限贷，但不公布各城市房地产供应数据，未能有效传导投资，投机性房产释放等等。
记得几年前，一位国家领导人在两会期间做政府工作报告时，曾说过一句很感慨的话：“我也知道住在蜗牛窝里是什么滋味了！” 如此短短的一句话，足见中央政府的无奈。 两会还没结束，北京就出现了新的地王，现实就是这么讽刺！ 新中央政府对社会经济有较强的认识和调控能力。 他们比任何人都更了解其中的利害关系。 他们现在能做的就是平衡中央、地方政府、有房的人、无房的人等等经济发展的利益冲突！ 最理想的状态是中国大部分城市房价稳定。 在小幅上升或下降的同时，千方百计增加人均收入，从而提高人们购买房产的能力。
十八届三中全会只字不提房地产调控。 虽然强调推进房产税立法进程，但实际立法有一个时间过程。 从上海、重庆的试点来看，引导市场预期比实际抑制房价更有意义。 更重要！ 此外，中共中央十一届三中全会还强调“让市场在资源配置中起决定性作用”。 这句话也让房价回归市场，让继续上涨成为可能！ 只要明白中央的真实意图，就能把握房价走势的节奏，准确把握投资对象！
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我国的经济发展模式，
货币发行现状及实际通胀率
改革开放以来，我国始终坚持增发货币的模式来促进经济发展。 我国货币的发行主要是中央银行以新增贷款和外汇资金的形式投入市场。 货币供应量主要体现为广义货币M2，是流通中的现金、活期存款、定期存款、信托存款等各种存款的总和。 美国等一些发达国家的货币发行一般采用国债对冲，即政府发行国债，货币发行机构以购买国债的形式向市场释放货币。 这种模式可以有效控制通货膨胀，防止乱发货币！ 我们可以通过对比中美两国的M2和GDP数据来说明各自的资本使用效率和经济发展模式的价值，如下图所示：
图1：中国
图2：美国
我国的通货膨胀率，即CPI，目前还没有公布的计算方法。 国家统计局公布的数字和我们个人生活经历的差距总是很大！ 但我们通过M2和GDP的数据分析，基本上可以推算出真实的CPI。 假设X（系数）=M2（去年）/GDP（去年），Y（货币超发）=M2（今年-今年），CPI（今年）=Y/（今年GDP*CPI）约为5%。
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房价大幅下跌的后果、前提和可能性
房价大幅下跌的后果不仅可能引发金融危机，甚至引发经济危机，导致大量企业倒闭，造成大量失业，甚至引发社会动荡和政治不稳定！ 房价大幅下跌的影响比大幅上涨的影响更严重，中央政府控制起来更困难！
全国房价暴跌有几个先决条件。 一是经济结构转型成功，房地产对财政税收的贡献被替代或减少。 只有这样，政府才能不再为钱发愁，转移就业压力，下定决心打压房价。 然而，这种可能性需要几代人的努力，短期内没有可能； 第二类无家可归者不忍抵抗，形成合力，通过各种形式向现政权施加压力。 然而，中国人缺乏信仰，这群人的苦难是在教育和能力上都有很大的局限性。 只要有饭吃，革命运动的可能性就为零； 第三种货币不再超发，而是基于当前国内经济转型的需要，经济实现软着陆，货币超发。 增速应该是逐渐降低，而不是在这个时候跌到谷底。 即使克强总理提出“盘活存量、用好增量”，M2增速依然维持在GDP的2倍左右。 2013年M2/GDP接近3倍。 可见，短期内要达到不超发货币的目标是不现实的； 四是住房供应严重过剩，购房需求大幅下降。 通过人口增长率分析，未来十年会出现拐点，但经济发达，外来人口较多。 城市受到的影响较小。 上述造成全国楼市大幅下跌的可能性短期内无法实现。
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我国房价走势分析及投资方法
通过以上分析，下一阶段我国房价走势应分区域、分阶段。 通过中央调控能力和现实导向分析，未来一段时期房价应该以稳定为主。 同时，为了迎合城镇化发展和人才需求，一线发达城市的人才需求与一线发达城市人口过度集中和短缺的现实矛盾资源配置的目的是对经济发达、流动人口较多的城市房价上涨保持一定的容忍度。 主要重点是稳定经济欠发达、流动人口较多城市的房价。 经济发达和欠发达、流动人口较少的城市，要严格控制房价。 只有这样，才更有利于社会经济稳定，促进人才回流，推动城镇化进程。
如果各项调控政策过于严厉或者市场供求关系出现拐点，全国房价出现大规模、大幅下跌，从以上分析可以得出，中央肯定会出手调控。拯救市场，确保社会经济运行稳定！
不难发现，无论全国房价如何走势，无论中央调控或刺激政策如何实施，经济发达、流动人口较多的重点城市房价始终处于安全地带！ 我们可以通过辩证的方法得出结论，如果有一天政府再次救市，而这些经济发达、外来人口较多的城市的房价却无法上涨，那么就是彻底远离房地产投资的时候了。 ！
房地产投资应该以住宅为主，因为有旺盛的需求支撑，交易量有保证，商铺、写字楼的税负也比较重。 主要投资于一些未来租金上涨空间较大的标的。 别墅将成为未来房产税调控的重点。 数量没有保障，很难出租，而且很容易成为有价无市，所以不是投资重点！
升值快的住宅一般应满足以下条件： 1、大品牌开发商，资金实力雄厚，保市能力强； 2、物业规模中低，出租率高，有利于炒价； 3、区域定位规划格局较大，理念较好。 如果一个城市的行政、文化、体育、商业概念融为一体，比如南京奥体中心，那么早期购买必然会导致成熟阶段房价大幅上涨； 4、购买首期房产。 目前，开发人员将对后来的销售产生市场影响。 第一阶段的定价相对较低，最具成本效益，并且升值的空间很大。 5.有一个很好的学区概念，通常政府将在大规模计划中这样做。 支持一些好的学校。 如果教育系统中有朋友，当他们得知一所著名学校即将在某个地区搬迁或建立分支机构时，他们此时可以果断地采取行动； 6.预计运输计划将是好的，例如将来的地铁或高速公路。 它将及时开放，这将大大促进附近的房地产价格上涨； 7.周边地区计划有一个科学技术园，有许多工作，需求强劲，租金和销售等。
回报率更快的商店通常应符合以下条件：1。小规模； 2.在交叉路口的位置； 3.靠近平台； 4.大潜在的人流； 5.周围地区的人口密度高； 6.良好的业务计划和物业管理等。
具有快速回报的办公楼通常应符合以下条件：1。该地区约200平方米，有广泛的受众群体，易于出租； 2.该市核心商业中心周围的办公楼的租金具有成本效益，租金很容易由市中心办公楼驱动。 升降机的比例较大； 3.房间类型更常规，入口是宏伟的，最好靠近电梯。 4.开发了当地经济，商业环境良好； 5.有一个良好的商业计划，例如上海自由贸易区，特定国家一级科学技术园等。
结论
我国家的额外货币发行模式以促进经济发展基本上已经结束。 在全球经济危机的背景下以及国内老化的加速下，实现国内工业结构转型和经济的软落的压力非常高，而且非常紧迫。
未来中国经济的重点和潜力应该是全面促进城市化过程并振兴农村市场。 第18 CPC中央委员会的第三届全体会议阐明了家庭登记系统和农村土地改革的改革，以便可以抵押，转让和租赁农民的土地。 这是一个历史时刻，使农村经济有可能被赋予资本之翼，为农村经济的全面解放奠定了基础。 为生产力奠定基础。 同时，关于财产税的立法也为避免在城市化过程中十年来避免住房价格迅速上涨的隐藏危险铺平了道路。 总理凯奇安格说：“振兴股票并充分利用增加的股票。” 如果我们的政府能够不断提高资金使用效率，即使我们的GDP达到了美国的一半！
尽管中国经济中存在许多问题，但可以从过去一年的新领导人的治理概念和措施以及第18 CPC中央委员会第三次全体会议的各种决定中看出，他们的智慧是是优越的，他们对改革的决心是坚定的。 我们有理由和信心，赢得了一场柔和的经济登陆的战斗，并共同实现中国梦！
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