近日，住房城乡建设部部长倪虹召开业务座谈会，提出要继续巩固房地产市场企稳回升势头，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好房地产市场稳定回升工作。降低首套房首付比例和贷款利率，改善住房需求。 政策措施包括对房屋置换、个人住房贷款减税、“认房不认贷”等。 这也是继中央指出“房地产政策要及时调整优化，运用政策工具箱落实因城施策”后，国家部委对相关政策的最新表态。
不少专家认为，三项政策涉及金融、税收等领域，体现了调整优化购房相关政策的导向，有利于引导地方政府继续放松此类领域的政策。 但他们也认为，政策执行的准确性还有待提高。
“认房不认贷”对一线城市影响可能最大
此次住建部提出的三项政策措施较为明确，意图也很明显，即降低住房消费门槛和成本，释放住房消费需求。 其中，个人住房“认房不贷”的概念备受关注，不少人认为这也直接解决了一线城市的痛点。
“‘认房不认贷’的政策表述最值得关注。” 易居研究院研究总监严跃进表示，这一说法对一线城市影响最大。 “此前，一线城市在这方面政策过于严格，这也导致了二套房的租金上涨。” 订阅成本太高了。”
“房屋登记、贷款”一直是一线热门城市调控楼市的重要手段。 也就是说，居民购房时能否享受首套房优惠，会综合考虑其房产和贷款记录。 事实上，在这一政策下，部分改善性住房、刚性住房的需求也受到了限制。
一方面，对于当地居民来说，只要在当地购买了房产并申请了贷款，更换新房时，即使名下没有房产或者贷款已经还清，还是算第二套房子，他们需要比第一套房子多付钱。 高首付比例和抵押贷款利率。
另一方面，对于移民和新公民来说，他们需要买房安家。 虽然他们在本地没有房子，但只要在其他城市（如原籍地）有贷款记录，就不能享受首套购房优惠。
“承认房屋而不是贷款可以显着降低改善住房的首付和利率成本。” 严跃进认为，目前住建部明确表态，也意味着该领域将会有持续的宽松政策变化。
不过，广东省住房协会国土产业研究中心主任赵卓文认为，“房子是用来住的，不是用来炒的”仍然是当前的主基调，尤其是对于一线热门城市。 “具体到广东，目前的住房政策是‘一城一策’。这要看各地对于第二套住房的态度，我认为各地执行起来会更加谨慎。”
广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳进一步认为，“认房不贷”在一线热门城市也应该精准落实。
“比如珠三角地区，流动人口和新市民较多，很多人都是在老家或者外省贷款买房的，因为有贷款记录，所以这些人买房的时候会被算作第二套房子或者接近第二套房子。”买房，这样就满足了他们的需求，对释放和安家会有比较大的影响。” 李玉佳表示，如果能针对这部分外来人口精准落实“认房不认贷”，对他们来说是最大的实惠，也能释放部分需求。
人们还广泛关注这些政策何时实施并生效。 多位专家认为，住房城乡建设部的表态目前是通过媒体，具体是以住房城乡建设部召开企业座谈会的形式发布的，还需要财政部门来落实管理部门及各地。 李玉佳认为，政策的具体实施过程要根据各市具体政策而定。 “各地不会以一致的方式、一致的内容来实施。 而是先实施、后实施，政策力度有大有小，政策不会一下子实施到底。” ”。
需提高税收优惠政策的准确性
此次，住房城乡建设部还提出进一步落实购买改善型住房税费减免。
买卖房屋涉及的税费政策一直备受市场关注。 此前，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指导意见》，其中提到“个人销售住房免征增值税”、“个人所得税免征个人所得税”等多项税费。将唯一的居住房屋转让给自己使用”。 折扣方面，市场一度误传房产交易新税收优惠政策出台，引发热议。 税务部门表示，出台的《指导意见》并非新政策，只是对已颁布实施的政策的回顾、总结和指导。
房屋销售涉及不同的税费，包括契税、增值税、个人所得税等。与一手房市场相比，二手房交易涉及的税费更多，也更复杂。
一位房产经纪人告诉记者，一手房销售主要涉及契税房地产新政策，根据地点、面积、是否为首套房实行不同的契税税率。 二手房买卖中，买家主要涉及契税，卖家主要涉及增值税、个人所得税等。“因此，‘卖一买一’改善置换业主会支付更多的税费。”关注税收政策。”
严跃进表示，住建部关于减免税的说明有两个重点需要关注。 一是“落实”，二是“完善住房购置税费”。 他认为，应该理解为与个人免税相关的政策。
早在去年9月底，财政部、国家税务总局就发布了《关于支持居民调换住房个人所得税政策的公告》，明确自2022年10月1日至12月31日， 2023年，销售自有住房免征。 纳税人出售现有住房后一年内在市场上购买新住房的，可按出售现有住房缴纳的个人所得税予以退税。
享受此项税收优惠政策，须符合以下条件：一是纳税人出售、回购的住房应当在同一城市内； 其次，纳税人出售自有住房与新购买的住房必须有直接关系，且应当是新建的。 业主或业主之一。 假设业主于2022年12月出售房屋，转让金额为240万元，缴纳个人税4万元； 2023年5月，他在同城购买了一套新房，价格为300万元。 如果新房购买金额大于旧房过户金额，可申请4万元退税。
上述政策主要是为了支持居民改善住房条件而出台的。 “相关政策宣传还需进一步加强，享受税收优惠手续可进一步简化，最大限度释放税收优惠。” 严跃进认为，随着需求增加，相关税收优惠政策可以起到“锦上添花”的作用。
“此次住房城乡建设部强调房地产新政策，将进一步落实好换房税费减免，预计对于换房需求，后续政策支持仍有空间。” 广东省社科院财经研究所副研究员李莉表示，房地产相关税收优惠有助于降低购房者的购房成本，支持合理购房需求。 短期来看，有利于恢复购房预期，激活住房消费需求。
李力还提出，在抑制房价过快上涨和下跌的同时，房地产个税调控政策也要合理引导市场预期，稳定市场； 同时，充分发挥其他税种的调节作用，合理运用税收手段，支持合理自律。 维持需求，抑制投资投机需求。
中山大学岭南学院经济学教授林江认为，当前房地产市场消费需求不足，税收政策等调控工具可以根据新形势适当调整，实现政策执行更加精准。 “目前国家鼓励多生，市场对改善型住房有一定需求。未来，在坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’原则的基础上，要进一步挖掘和激发这方面的需求。” ”他说。
南方+记者 张子君 曾美玲
【作者单位】： 章子君; 曾美玲
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