××社区营销计划
一、简介
主要介绍营销策划理念、总体思路、目标等，略。
二、项目概况
1、项目地点
××社区位于×市西南角，北邻×市主干道××西路，东邻城市次干道××路； 西临拟建二环路主干道，南邻××镇××村。 社区地理位置优越。
二、项目简介
XX社区是XX集团-XX房地产开发企业投资开发的大型生态人文居住社区。 主要以市场化运作为主，主要针对中高端消费群体。
项目占地××亩，总建筑面积××0000平方米，容积率××%，建筑密度××%，绿化率××% ，总户数××。
3、本省房地产开发现状
1、省会城市XX市房地产开发现状。 （轻微地）
2、本案所在XX市房地产开发情况。 （轻微地）
4、本案周边消费群体及房产情况分析
1、围绕本案的消费群体调查分析。 （轻微地）
2、××市房地产价格水平说明。 （轻微地）
3、近期住宅市场特点。 （轻微地）
4、区域市场（XX市城西区）主要房地产物业概况。 （根据开发商、现状、区位、建筑面积、总建筑面积、绿化率、规模、物业费等进行对比分析，略）
五、本案例SWOT分析
（轻微地）
六、本案市场定位及项目定位
（一）总体市场定位
（二）项目定位
1.图像定位
2.户型定位
①一室一厅（××平方米以上）约占5%。
②两室两厅（××平方米以上）约占50%。
③三房两厅（××平方米以上）约占35%。
④三房三厅（××平方米以上）约占10%。
（3）客户群定位：从地域分布、职业特征、消费方式等方面对目标客户进行定位。
7、价格及价格策略
经我部门认真调查，并结合XX城西周边主要竞品楼盘销售价格，我们认为本案全程均价为XX元/平方米。
具体定价参考因素包括以下四个方面。
（1）制定价格策略时，必须考虑市场竞争的变化，迎合消费者的购买心理。
（2）根据项目开发需要、项目进度和总体价格策略，在保证销售率实现的基础上考虑。
（3）如何在项目前期的市场竞争中建立自己的品牌优势，巩固和塑造开发商自身的品牌形象，为今后的销售和发展打下良好的基础，明确长远目标。
（四）单价原则
1、加大景观、中庭花园等户型的差价。
2、定价时要注意采光、日照对机组的影响。
3． 关注公共设施对居住建筑的影响。
4、注意两栋建筑之间的交叉和距离，对采光、通风、隐私的影响。
5. 复式单位与标准楼层单位的价格差异。
以上作为定价时的参考因素。 最后，定价时要进行适当调整，确保整体价格合理。
8、销售策略
(1)销售时机选择和销售分期建议。 （轻微地）
(2)推压法
为了降低项目的市场风险，实现利润目标最大化，建议制定以下推广计划。
1. 部分景观、位置等因素良好的单位将保留，后期可根据市场情况和销售进度增加部分单位。
2、要“循序渐进、稳扎稳打”，实现减轻后期市场压力、持续支撑销售价格的目标。
（三）销售方式
目前，各地房地产项目采用的销售方式有按号排队购房、排队形式优先购买、抽奖形式购房、普通展销会、户外及各种媒体广告、先到先得购买等
鉴于本项目的特殊情况，采用排队或展销会形式的销售方式并不适合本项目的目标消费群体，因为：
1、目标消费群体购房相对冷静，避免针对购房者的疲劳策略；
2、普通展会无法快速聚集人气，产生羊群效应。
因此，通过专业的房产交易会、户外及各种媒体广告等方式，按照先到先得的原则来购买房屋更为合适。
(4) 付款方式
1、银行抵押：抵押期限由购房者选择，抵押金额不超过购房款的70%。
2、一次性付款：购房者一次性支付房价时，要求购房者在缴纳定金后30天内付清全额。
3． 分期付款。
销售期间，可以灵活使用多种付款方式。 根据购房者的具体情况，建议购房者使用合适的付款方式，以便快速促成交易。 在销售过程中，考虑向购房者提供一定的价格折扣，并尽可能鼓励或引导客户一次性付款。
（五）优惠政策（价格折扣）
结合本案前期的优惠销售政策以及周边主要竞品别墅楼盘的具体情况，建议采取以下优惠措施：
1. 一次性付款40%折扣；
2. 银行抵押贷款20%折扣；
3． 其他支付方式无折扣；
4、在市场认知阶段或特殊活动期间，可实行“高额折扣（96×98、98×98）”的优惠政策，以及“一定期限内免物业管理费、免收物业费”等促销活动。也可以采取“收费入场、免费家电”的方式。 优惠政策。
（六）销售计划
本案计划销售周期为12个月。 根据各销售阶段的划分，具体销售计划如下：
1、认购期间（200×年×月～×月）计划出售10%；
2、开盘期和旺销期（200×年×月～×月），计划出售20%；
3． 存续期及销售调整期间（200×年×月至200×年×月）计划出售30%；
4、第二轮旺销期（200×年×月～×月）计划出售30%；
5、存续期间及截止期间（200×年×月～×月），剩余部分出售。
注：以上销售比例不包含公司销售量。
（七）销售策略
1、传统静态销售与动态销售相结合。
2、SP促销与DS直销相结合。
3． 该事件引爆楼市。
4. 展览和公关活动。
9. 广告及促销策略
（一）本案广告推广的总体思路
1、充分结合当地媒体特点，以节省销售成本为原则房地产项目策划书，发挥最大效果。 在促销过程中，始终贯穿广告主题，围绕广告主的主要诉求点和销售的主要卖点进行促销。
2、在媒介的使用上，充分考虑各种媒介的特点，达到宣传的立体效果，做到媒介运用的一体化，并注重宣传风格、周边包装风格的统一一致，达到建筑外部形象的统一。
（二）本案广告预算
根据本案价格定位，全程均价控制在××××元/平方米，总建筑面积××1万平方米，销售总额××亿元； 根据《房地产促销成本核算规范》，结合××市的具体情况，促销费用应占销售总额的××%，共计×××万元（其中销售额费用占总销售额的××%，促销费用占总销售额的××%））。
（三）广告促销策略
本案广告推广拟采取公共传播媒体、户外媒体、平面媒体、公关活动相结合的策略。 具体情况见表8-2。
表8-2 本案例广告推广策略说明
（四）各阶段的广告计划及广告费用安排。 （轻微地）
10、地产包装及项目价值提升建议
1、项目硬件配套设施完善
为了凸显本项目的独特性，建议更加注重项目的硬件配套方面，努力做到“人无我有，人有我优”，创建优质住宅社区品牌房地产项目策划书，充分利用现有条件，因地制宜，挖掘潜力。 为项目开发了独特的相关配套设施，如规划的社区花园、室内花园、270度广角中空落地窗等。
2、项目软件封装的完善
房地产市场竞争日趋激烈，产品同质化、广告战等现象让项目推广变得异常困难。 这个小区的住房本身没有主题，所以需要给它加上形象包装，也就是给项目增加符合市场需求的附加值。 为了与竞争对手拉开距离，获得目标市场的认可，必须提炼出一个全新的主题。 只有发挥优势、扬长避短、取得领先，才能在激烈的竞争中脱颖而出，在市场中站稳脚跟。 因此，可以将“浪漫生活，无尽精彩”定位为形象主题。
3、物业管理
邀请知名物业管理公司作为物业管理顾问，采用封闭式物业管理、24小时保安巡逻、智能闭路电视监控，提供一站式物业管理服务。
11.总结（略）
