2008年是不平静的一年，谁也没想到，正是从这一年开始，楼市开始暴涨。 从2008年到现在，我们这一代人看到的房价疯涨就发生在这里。 过去十二年，一是2008年，二是2015年，两大周期，几乎所有大型城市的房价都暴涨了三到五倍。 随着房价的疯涨，很多人的一生也报销了。
回想我过去的12年，从学生时代对房子不关心，顶多只是说说而已，抱怨几句，到工作了，急着买，急着卖。 。 如果我有一点收获，那只能算是时代的错误。
当有一天，我坐在这里，放下我的抱怨，放下我的烦躁，放下我的喜悦和遗憾，作为一个参与者，作为一个见证者，客观地看待过去整个楼市的变化十年，原来它的脉络如此清晰，房价也疯涨。 逻辑一直都在那里。 我只是讨厌年轻人无知，辜负了时代的恩赐。
我们的故事要从2008年开始。
2008年是重要的一年。 有造成国难的汶川地震，再有举世瞩目的奥运会。 大悲大喜，其实让年轻人对世事无常多了几分理解。 不仅是那些牢牢记住这一重要年份的人。 我们，美国的次贷危机继续恶化。 随着雷曼兄弟的破产，美国的次贷危机最终演变成全球金融危机。
2008年，美国GDP20年来首次出现负增长。 那一年，中国GDP增长率为9.65%。 你可能觉得这个数字还不错，但2007年，我们的GDP增速接近15%，增速下降了5%以上。 全球股市大跌，上证指数从2007年底的6000点跌到2008年底的不到2000点。2008年确实与今年有些相似。
在这样的背景下，房地产界的日子并不好过。 2008年全年，全国房地产业商品房销售面积下降20%。 那时候房价不可能像现在这样降。 如果房地产开发商卖不出去楼市政策调控十年，就会降价出售。 反正赚钱也不是不可能，所以没有交易量的支撑。 房价首次下跌。
以宇宙中心深圳为例。 2007年，深圳商品住宅均价攀升至18000元/平方米，达到全国最高水平。 2008年，深圳一手住宅成交均价为12800元/平方米，同比下降4.4%。 有的房产价格甚至下降了50%；
2009年初，房价跌至近万元/平方米。 位于龙华区核心区的项目金地梅陇小镇，2007年二期均价为1.3万元，但2009年四期开盘价已降至7000元。
不过贪便宜，我查了一下，现在这里的二手房均价在6万左右。
现在想来，那时候的房子还是商品。 既然是商品，自然就有市场，自然就会有涨有跌。 那一年，房价大幅下跌，售楼部无人理睬。
在此背景下，上流阶层坐不住了，经济这么糟糕，楼市的引擎也熄火了，我们该怎么办？ 开始调节。 多年来，我们经常听到调控房价这个词，但我们是否真正思考过调控到底是什么？ 调控不是压低房价，也不是抬高房价，而是把房子的定价权和房地产市场的火爆程度控制在高层手中。 房价的涨跌、市场的火爆都要听从指挥，让房地产真正服务国家战略。 国家最重要的武器。
我们看看这次高层是如何扭转局面的？
2008年11月1日，央行出台新政策，规定个人首次购买90平方米以下房屋，减征契税、免征印花税、土地增值税- 免除增值税。 首次购房或住房装修利率优惠30%，最低首付降低至20%，住房公积金贷款利率也降低。
看见？ 更低的首付、更低的利率、更低的税费，这三大国宝齐齐来治病。 2009年上半年，全国大中城市商品房平均成交量增长95%。
我们以深圳为例。 2009年上半年，一手房成交面积比2008年同期增长150%，这是什么意思？ 2009年上半年交易量接近2008年全年交易量。2008年二手房交易量同比增长160%，2008年二手房交易量同比增长160%。上半年成交量超过了2008年全年。随着成交量的回升，房价基本回到了2007年的峰值水平。对于房子这样交易属性较差的商品来说，数量决定价格，情况确实如此。
这种疯狂持续了一年。 房地产行业完成阶段性义务后，调控如期而至。 2010年1月10日，上级出台《国家十一条规定》，严格控制第二套房贷款。 第二套住房的首付不得低于4成。 4月15日，规定升级，要求第二套房首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2010年，全国70个大中城市新建商品住宅平均销售价格同比上涨13.67%。 4月份监管升级时达到17.3%的高位，年底回落至8.5%。
2011年，调控持续升级，二套房首付比例提高至60%。 与此同时，北京实施房地产史上首次限购政策。 随后，半年内，全国42个城市陆续实施限购。
有人可能会问，为什么每隔一段时间就会出台监管政策？ 那我问你，斗地主，你一上来就扔王炸吗？ 高层也在不断地测试。 如果第二套房的首付降低到40%，市场就会降温，到时候很可能就没有后续政策了。 然而，火灾易扑救难，市场陷入疯狂。
直到2011年下半年，四大国宝才从高首付、高利率、高税率、限购中走出，楼市的火终于平息了。
这里我统计了一些城市的二手房交易量。 从这张表中，我们也可以感受到2008年以来市场热情的变化。
2008年，上海二手房月交易量为1.3万套，2009年翻倍，2010年大幅下降。深圳2008年月交易量为4,300套，2009年增长两倍，2010年下降，2010年下降。 2011年再次下降。北京2008年成交笔数为7,400笔，2009年翻了三倍，2010年和2011年开始逐渐下降。广州2008年月成交笔数为5,000笔，2009年翻了一番，2010年和2011年开始下降。 2011年。
这样，2008年到2012年的辛苦算是结束了，但辛苦并没有白费。 北京从2008年的不到2万增加到2012年的近4万，深圳从1万增加到2万多。 这是无法接受的。 是的，同样一块土地2012年的售价是2008年的两倍。
12年过去了，房地产基本维持在这个水平。 为什么可以维护呢？ 因为这是高层希望看到的房地产健康发展趋势。 良好的交易量正好可以抵抗通胀的上升。 当地卖地不应该太高。 快乐的。
就这样，岁月平静了2年。
时间来到了2014年，这一次没有传染病，没有地震，也没有金融危机。 然而，上一轮房地产热潮期间，房地产开发商疯狂买地建房，却发现卖不完，库存过多。
截至2014年8月底，全国35个城市新建商品住宅库存已连续29个月增长，同比2013年增长23%。35个城市新建商品住宅销售周期为接近18个月。 从这个表中我们还可以看到，2014年的交易量水平已经回到了2008年的水平，交易量较低，新房不断开建。 其结果就是库存持续飙升。
依然是那个熟悉的控制，让人又爱又恨的控制。 他来了，他来了，他带着国宝又回来了。
2014年9月30日下午16点09分，请记住这个时间。 这一刻，历史的车轮开始从我们这一代人身上滚过。 央行发文，首次购房贷款利率可贴30%，并规定首次购房者必须“认房”。 “不接受贷款”，全力支持改善需求，史称930新政。
刚才我们提到有四件国宝，但930新政只是提高了利率、首付、税率、限购。
俗话说，国宝可能会迟到，但永远不会缺席。
时隔半年，央行于2015年3月30日出台新政策，第二套房首付可降至40%，公积金贷款首付可降至20%。 二手房增值税由免征5年改为2年。 多省市提高公积金贷款限额，同年四川、甘肃、安徽、广西、山西等地全面取消限购。
至此，首付、利率、税率、限购都减少了，四神兽又团聚了。 对了，这次还有一个神兽，就是房改。 上一轮房改对楼市的影响我们之前已经做过视频，这里就不多说了。
你有看到它吗？ 从2008年到2015年的7年时间，让人不禁感叹。 历史确实惊人的相似。 它们不仅相似，而且完全相同。
如果说你还年轻，对2008年的暴涨没有太大感受，那么2015年的这个时候想必是所有观看视频的朋友都会深有感触。 我们中的一些人搭上了时代的快车，另一些人则被远远地抛在了后面。 你并不孤单。
如果不是亲眼所见或者亲身经历过，这样的激增是很难相信的。
当我们长大后，迟早要明白，个人的生命、个人的命运、个人的幸福在国家大势面前都是微不足道的。
四神兽扎堆后，卖房子就跟卖白菜一样了。 2015年9月，一线城市商品房销售面积同比增长23%。 随后，随着二三线城市限购的陆续解除，这股疯狂迅速从一线城市蔓延到二线、三线。
另外，不知道大家有没有注意到，上一轮股市崩盘发生在2015年，而此时正好是上流阶层大力推销房地产的时候。 股市资金撤回房地产市场。 房地产市场与股市完美衔接。 无论怎么看，它都像是一个市场。 虽是一盘大棋，但仔细想想还是很可怕的。
我们再来看看一线城市的成交量。 上海2014年二手房月交易量为1.6万套，2015年翻了一番。深圳2014年月交易量为5500套，2015年翻了三倍。北京2014年月交易量不足9000套，15年翻了一番。 2016年增长了两倍，2016年增长了两倍。广州月成交量2014年为4700套，2015年达到7000套，2016年翻了一倍多。虽然2015年的房子比2008年贵一倍，但政策一出，与 2008 年相比，人们购买了更多的房屋。
交易量的激增再次带动了房价的大幅上涨。 北京、上海、深圳数量已成功突破5个，新一线城市全面崛起。 如果不突破，我都不好意思称之为新一线城市了。
疯狂之后呢？ 小伙伴们，你们都猜到了，请在公共屏幕上输入你们的答案。
2016年3月25日，上海宣布严格执行限购政策，非本地居民购房缴纳社保或个人所得税的年限由两年调整为五年。 同日，深圳发布楼市新政策，也提高了外国人购房资格。 自此，2016年热点城市楼市的政策调控正式拉开帷幕。
9月，苏州、杭州、南京多地重启限购政策。 和上一轮一样，点燃火焰容易，扑灭火焰却很难。 这么快的车是不可能停下来的。 直到9月30日，北京率先表示将首套房首付比例从30%提高到35%，二套房首付比例提高到50%。 随后楼市政策调控十年，从9月30日到10月9日，短短10天内，包括北京、广州、武汉、济南、深圳、东莞、珠海等城市在内，共有22个城市出台了房地产调控新政策。 你看这次，这是国庆期间加班出台的政策。
然而，11月14日，正当武汉、南京等热门新一线城市调控政策升级时，哈尔滨出台去库存新政策：三区实施购房补贴、提高公积金贷款上限、提高公积金贷款首付比例。 30%下降到20%。
这一点与以往的政策有所不同。 综合调控成为因城施策，也成为未来调控的基点。
调控政策出台一年后，2018年楼市终于企稳。 此时，北京、上海、深圳已接近破6，新一线人数超过2万。 十年间，经历了两次大周期，我们的房价成功实现了多级跳跃。 。
从此，当大家听到一个年轻人说要通过自己的努力在大城市买一套房子时，大家的反应不是这个年轻人真有野心，而是孩子们不应该傻。
时间已经来到了2020年，现在，房子依然是压在年轻人身上最沉重的一座山。 也许很多朋友会说，我不想买。 我能理解，我能理解，因为我也曾经说过这样的话，相比于潇洒，我知道这句话背后更多的是无奈。 如果不幸我是对的，你难道不应该连续关注这个如此了解你的人吗？
2008年，那一年我在临时的防震帐篷里完成了最后一个月的高考； 那一年，我觉得我上了一个还不错的学校，我想我这辈子不会太差； 那一年，我第一次来到西单，看着陌生的北京，想起这里就是老人常说的寸土寸金的地方。 那一年，北京的房价是18000。 2020年，12年过去了，北京房价已经涨到6万多了。 现在想来，老人所说的寸土必争，真是一言难尽啊。
那是高考的季节。 我蓦然回首，看看只知道学习的自己。 我心里有些佩服，但更重要的是心疼。
选择大于努力。 这是我在习惯摘录名言的年纪，抄在笔记本上的一句话。 然而，当时的年轻人又如何能理解这句话的分量呢？ 虽然我已经三十多岁了，却再也没有抄过笔记了。 习惯了，但这句话却像钢印一样烙在我的心上。 岁月的鞭打虽然无声无息，但却是最深刻的。
2008年到2020年，房价涨了两次，A股崩了两次，茅台从50涨到1700，美股牛了十年，比特币从无到有，三涨三跌，从2美分到1万美元，回过头来看，都是机会，但我们从来没有抓住过。
与股市、币圈投资相比，调控政策驱动的房地产具有更强的规律性、更清晰的脉络。 然而，正是这样清晰的房产，关系到大多数人一生中最大的投资。 很多事情人们都选择视而不见，甚至有人说下次再做。
关于房地产问题的解释，很多人会从人口和M2的角度来解释。 是的，我同意这个观点。 然而，我总觉得自己的一生就在短短几十年的恍惚之中。 与历史的发展周期相比，醒醒吧，我们的生命太短暂了，俗话说，没有时间限制，短暂是没有意义的。
相比这些，我更关注政策层面的调整对房地产的直接影响。 从上面房地产十年回顾可以看出，调控的核心在于信贷政策，或者更直白一点，就是首付比例和二套房贷款。 利率是最核心的指标。 在几次调整中，该指标直接影响了后市。
请记住，政策是房地产的基础。
过去十年房地产的两大周期我们已经讲完了。 2008年是灾难频发的一年，但也正是在这一年，房价开启了十年暴涨的格局。 12年后的今天，同样的情况再次发生。 这是不平坦的一年。 疫情过后房地产市场将何去何从？
政策层面有什么动作吗？ 住房是用来住的、不是用来炒的原则有没有动摇？ 各大城市的成交量和存量数据又如何呢？ 疫情后A股周期性大涨，是否感觉像是资本市场向楼市接力？ 我们将在下一期谈论未来。
