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以下问答来自公众号经方汇“知识星球”
问：问：景先生您好，我们家目前有房子，但是还有额度，所以不能再贷款了。 负债情况是目前房子还有房贷400左右，家庭年收入400左右，目前手头现金1000左右。 年底还能拿到300左右，总价1200-1300左右。 我想分配房产。 请问北京未来的投资领域或者投资重点在哪里以及未来的趋势？ 谢谢
答：您好，感谢您的信任！ 1、2017年3月17日之后北京房价涨跌格局与之前有所不同。 3月17日之后的房价上涨期间，核心区+学区的品质领涨，随后蔓延至溢出地区，品质也属于二流。 最后，它还蔓延到了偏远地区。 质量是首屈一指的。 这就是大行情出现时价格上涨的规律。 非核心领域、非主力溢出板块一般是大市场的末端。
但目前一般市场价格越来越少。 如果预算充足，尽量选择核心区的优质房子。 现阶段，买房投资第一步是选择资金的能力，第二步是理财能力。 你能在有限的时间内做到吗？ 利用资金实现利润最大化是现阶段投资的原则。
核心区的品质一般是该区域房价的风向标。 如果房价上涨的话，基本上会领涨，而且在横盘下跌的时期也是最有韧性的。 这些房子的特点是品牌开发商+品牌物业，而且是新楼盘。 它们是整个地区的稀缺产品。 整体居住体验高于周边社区。 它们是该领域替换和改进的目标项目。 重要的是，这种类型的房子符合这个地区的购买力。
2、3月17日后房地产市场下跌，冷门、配套差、品质差的小区先跌，然后波及地段好、配套好的老旧小区。 最后，核心区域次新项目质量会有所下降。
相反，核心区品质较新，更耐跌价。 无产业、无教育、无素质，就会导致当地购买力不足，市场下跌时必然首当其冲。
用逆向思维，看看楼市低谷时哪个市场最抗跌，哪个市场引领上涨。
3、由于北京长期调控，积压的购买力将集中在改善组。 总价1500万以上是蓝海市场。 10到1500万就可以买到核心区的次新三房或者优质两房。 目前，各类福利房、核心地段的新建楼盘供应将日益紧缺； 它们几乎将成为孤儿产品。 从投资角度来看，购买力相对集中的核心地段的次新楼盘符合未来市场的主流。
建议仔细阅读星球之巅的《北京房地产投资核心逻辑与原则》一文。 祝你一切顺利。
问：问：景先生您好，请问红山家园房产后期升值潜力大吗？ 上周看了一套房山房价为什么低，还不错，因为我在附近工作，不想走太远。 谢谢景先生！
答：您好，感谢您的信任。 洪山家园最大的价值就是便宜，但商圈稍逊一筹。 潘家园距离三环路国贸国际贸易中心约3公里，但整个区域的房屋表现始终逊于市场。 原因是该区域的业主大多是东城区最早的搬迁户。 整个区域都是GS，遛狗不拴绳，人文环境比较差。 这样的区域即使在核心区域也很难跑赢大盘；
买房最重要的是选择：选择是一个方面而不是一个点。 宏观层面是行业的选择。 微观层面是产品的选择。 前者是最重要的。 选择正确的行业就相当于成功70%。 选择错误的行业就相当于70%的成功。 产品选得再好，也不会对房子的升值产生任何影响。 位置决定未来天花板，建筑决定未来成长。 这两个指标相加就是决定你的房子未来能否升值的因素。
建议您仔细阅读星球之巅的《北京房地产投资核心逻辑与原则》一文。 祝一切顺利，如有疑问请咨询我。
问：问：景先生您好，我们目前在望京有房子。 我们是2015年左右买的，涨幅还不错。 我们手头还有一些资金，1000左右，老公还有买房、贷款的额度。 资格只能算作两套。 我们目前正计划更换它并购买另一台。 望京的房子已全额购买，目前我们没有任何负债。 我们的基金里还有几百美元。 请问景先生，我们是先卖掉还是先抵押再买呢？ ？谢谢景先生
答：回复：您好，感谢您的信任！ 如果望京的房子房价能全额付清的话，可以抵押80%的金额，LL可以做3.8，操作方法可以查内部资料。 如果卖掉的话，顶多多拿20%，对你来说意义不大。 从长远来看，望京跑赢大盘是没有问题的。 建议保留。 如果你有条件，有资金，那么再买一套核心区的优质子品牌作为纯投资，你最后的选择逻辑是完全正确的，遵循最后一个原则即可。 祝你一切顺利！
问：问：景先生您好，现在我有一套石景山的破旧房子。 我感觉没有市场。 这是一间一卧室公寓。 请问景先生是保留还是卖掉？ 因为要照顾孩子，我已经做全职家庭主妇一年多了。 目前这套房子正在出租，租金不是很高。 我们目前在亦庄租房子。 如果不卖的话，我们已经考虑过回去住了。 孩子的父亲周六日可以回石景山。 考虑到通勤时间，他平时可能会在亦庄。 请景先生给我一些建议！
答：您好，石景山的老房子、破房子不值钱了。 石景山缺乏优质产业，市场反应是购买力相对较弱。 这种房子已经失去了投资属性。 建议尽快出售。 没有必要保留它。 亦庄市场相对较好，未来可期。 可以考虑直接在亦庄购买。 你们在同一个城市，所以没有必要住在两个地方。 最重要的是一家人在一起幸福。 愿一切顺利！
问：问题：北京先生晚上好。 我今天刚加入。 看完你置顶的文章，我彻底醒悟了。 我的北京房票贷款已经用完了。 我是北京户主，父母还有房票。 我目前没有钱。 很多，现金200左右，还能找到一些300左右的。北京的非核心地区，比如房山、顺义、大兴的边缘地区，以前也出现过房价暴涨的情况。 目前价格相对较低。 有没有抑郁症？ ，明年放水后还有BZ的可能吗？ 涨之前可以买吗？ 谢谢景先生，
答：您好，感谢您的信任！ 这些郊区的增长是不可持续的。 如果仔细观察，这些地方的增速可能会在六个月内上升，但上升后会有3到5年的冷静期，可能会继续下降。 也就是说，这些板块的市场并不那么强劲。 都是弱者。 价值相对较弱，没有持续的后续购买力。 所以，如果在这波上涨，可能要冷却很长一段时间，而且还有回落的可能。 可持续性比较差。 稳定的！ 我一般建议在高峰期出售这些地点的房屋，而不是购买。 您可以在主城区搜索二手物品。
建议您仔细阅读星球置顶的文章《北京七行政区边缘房价预警研判》。 祝你一切顺利！
问：问题：景先生您好，北京一套房子价值800元，石家庄有房子总价值300+。 不算是自住，也没有贷款。 北京还有房票。 请介绍一下目前如何合理配置以及投资方向。 谢谢你！
答：您好，感谢您的信任！ 第一：首先要抓住杠杆。 杠杆非常重要。 如果根本没有贷款，回报率会很低。 有了杠杆，回报率可以翻倍。 你的情况，我建议你把石家庄的住处卖掉，只住一套，其他的尽量卖掉，当然不能亏本，慢慢卖就可以了。 因为石家庄的流动性不如北京，所以套现后拿到的现金就用来加杠杆，继续在北京买。
建议您仔细阅读星球之巅的文章《不懂杠杆原理，寸步难行》。 祝你一切顺利！
问：问题：景先生您好，我看了您的办卡文章，上周收到了浦发银行的XYK卡。 限额为 80,000。 里面有W的万能基金。 如果我用这个万能基金可以吗？ 它将在信用报告上反映为 XYD。 另外，如果我用这个万能基金的话，对后期的涨幅会有什么影响吗？
答：您好，1.小额贷款会反映在信用报告上。 2、不会影响信用额度，但建议先按照文章中的流程使用信用额度。
问：问：景先生您好，这样看房子是不是更好：穿着拖鞋骑着电骡，提着装着几十万的购物袋，嚼着煎饼和水果，看完了房子，告诉房东这间公寓吗？ 如果我想要，就放十万块钱到桌子上。 房东会不会因为我的开朗而觉得自己像个有钱人，给我一部分价钱呢？
答：您好，穿拖鞋看房似乎有点不尊重房东。 房东会认为你很容易就买下了房子，也许价格太便宜了。 我喜欢穿干净、皱巴巴的裤子，看起来很穷。 看起来一个C产品筹集了所有资金但不了解市场。 如果他保持低调，那么在谈判价格时他就会占据主动。
你可以看看星球上的置顶文章《北京房产俱乐部十年实用谈判技巧》，里面更多讲的是如何与业主经纪人打交道。
问：问题； 景先生您好，按照您的建议，我们昨天去彩珍小区看了一眼，看中了一栋9层的房子。 感觉房东人也比较好，房子也比较新。 总体来说，我对家人还是比较满意的，但是总觉得中介不靠谱，说话犹豫不决，让我心里不安。 当我问起价格时，感觉答案和店主说的有点不一样。 请问景先生如何找到靠谱的代理？ 如何判断该机构是否可靠？ 谢谢景先生
答：回答； 您好，感谢您的信任！ 判断中介是否靠谱，可以在看房过程中问他三个问题；
第一：小区的价格范围是多少（涉及小区户型、楼层、装修等细节）
第二：目标户型的市场价格大概是多少？ （近6个月成交价最高的是哪层楼，成交价最低的是哪层楼，价格差距主要体现在哪里）
第三：目标社区近几个月的交易量大概是多少？ 哪种房型成交量最高（涉及小区历史成交状况及市场热度）
如果这三个问题不够专业，不了解社区，偏差就会比较大或者回答会犹豫，根本无法回答。 看房前可以提前做好功课； 基本可以确定代理商所说的是否可靠，然后再决定下一步的合作计划。 如果真的各方面都满意的话，就让他去找其他合适的房子吧。 如果你觉得不可靠，就毫不犹豫地换人。 房产交易涉及的细节较多，因此找到专业能力较强的经纪服务是先决条件。
你可以看看星球上的置顶文章《北京房产俱乐部十年谈判技巧》，里面更多讲的是如何与中介和业主打交道。 祝你一切顺利！
问：问题； 景老师您好，看了您对其他粉丝的回答，受益匪浅！ 谢谢景老师的分享。 请问井先生，您一般不建议首次购房者购买新区的新房吗？ 除了保费之外，还有其他因素吗？ 因为我自己打算住在那里，10年内肯定不会卖，所以如果有溢价的话，10年内我应该不会亏钱吧！ 因为这是我第一次买房，所以家里的每个人都期待着买新房。 我也算是个新房主了，总觉得花这么多钱买二手房有点尴尬。谢谢景先生
答：回答； 您好，感谢您的信任！ 过去投资新区新房之所以更赚钱，是因为过去是房地产增量时代，也就是城市建设时代。 几乎所有的新区都是从0开始的，增量时代。 特点是社会起点比较低。 当时新区的价格洼地更受市场欢迎。 随着时间的推移价格会慢慢填满，区域价值的提升会带来更多的附加值。
但现在我们已经进入了存量时代。 进入存量时代后，新区经济将不再像过去那样。 由于建设成本增加，未来价格空间将逐渐压缩。 如果溢价严重且价值不突出，这个新区的价格将难以突破阻力位。 当前社会效率日益提高，优质人群结构将聚焦于价值更高的领域。
从开发商的角度来看，核心区的房地产开发成本低于新区，更容易摊薄成本。 在增量城市建设的时代，开发商和购房者的方向是一致的，判断和情绪也是同频的。 但现在已经进入存量时代，开发商的预期会逐渐变得悲观，积极性会下降。
从宏观上看，北京目前人口处于停滞阶段。 有购买力的高端人群将集中在核心区域。 远郊的高楼可以很快建起来房山房价为什么低，但人口是个问题！ 一切经济活动，人口是前提。 没有人口，经济就无法繁荣。
建议您仔细阅读星球之巅的《北京房地产投资核心逻辑与原则》一文。 祝你一切顺利！
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