漫画：争议
亲戚、朋友、路人……不管是谁，只要能吸引客户买房，就会得到佣金。 近期，部分开发商采取“全能代理”模式提升营销效果，引发争议。 不少大型房产中介公司对此公开抵制，认为这种模式侵犯中介机构利益，可能引发走私订单、利益纠纷、逃税等乱象。
“全民经纪”是房地产营销模式的创新，还是破坏“行业生态”？ 记者对此进行了调查。
“全国经纪人”抢走中介业务
近日，中原房产代理（深圳）有限公司、深圳市链家房地产经纪有限公司等5家中介机构联合发表声明，强烈抵制开发商采取“全能经纪人”营销模式，称将坚决抵制开发商采取“全能经纪人”营销模式。不接受该模式下的经销合作。 或类似的操作。
所谓“全民经纪人”，是一些房地产企业通过互联网APP、小程序等推出的一种营销模式，动员所有不特定个人介绍潜在购房者，并在交易完成后向介绍人付款。
“如果你买了这个房子，你可以叫你的朋友加入我们的‘全国经纪’，第一次注册信息的时候，推广人写下你朋友的名字。他可以收到2万元的推广费，但他需要支付到税务局报税。”深圳“展湾东城”项目营销中心销售人员说道。
恒大旗下的“万能代理”APP恒房通目前拥有超过1000万用户，今年2月销量近10万台； 碧桂园凤凰通行证，线上全民营销今年前两个月销售额占比28.62%。
房地产开发商通过大众营销刺激销售，但这引起了中介机构的不满。 在一些中介机构看来，“国民券商”不仅抢了他们的代理业务，还破坏了行业“生态环境”，引发管理问题。
中原地产代理（深圳）有限公司董事总经理郑树伦表示：“开发商在寻求与中介机构合作的同时，也在推出‘全国经纪’模式，这对中介从业人员来说是一种变相的诱惑。”利用公司资源接受私人订单。”
“蛋糕”之战
“全能代理”销售模式在房地产行业并不新鲜。 此前，绿地集团在2012年就提出了这一理念。随后，富力、万科等房地产企业也看到了商机，纷纷推出类似模式，鼓励社会力量向开发商推荐客户。
房企推出“万能经纪人”来挤压中介“蛋糕”，不少中介早已叫苦不迭。 近年来，房地产企业越来越依赖“全能经纪人”模式。
多位业内人士分析，受疫情等因素影响，房地产市场销售压力激增； 同时，移动互联网技术的进步为获客带来了便利。 为了削减成本房地产私单，不少房企自建销售渠道，比如通过直播在网上卖房，利用“全民经纪人”模式获客。
广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，从线下到线上，从传统销售渠道到全能营销，所谓“全能经纪人”实际上是开发商进行的营销创新和产业链延伸。移动互联网技术下。 。
一位大型房地产公司高管告诉记者，目前并没有法律规定新房销售必须由中介机构代理。 2014年，我国还取消了房产经纪人职业资格许可和认证。 对于企业来说，无论是选择利用自己的销售渠道还是与中介机构合作，都是基于成本效益和企业战略判断的市场行为。
记者采访了解到，中介机构对代理项目一般收取1%至5%的佣金。 不同的房地产企业与中介机构的销售合作程度不同。 一般来说，如果项目好卖，开发商和中介机构合作的意愿较低，可能会选择自行出售； 如果项目难卖，尤其是三四线城市，房地产企业就会更多地依赖中介机构。 渠道。
对于房地产企业来说，推出“全能经纪人”模式最重要的目的是降低获客成本。 以深圳“展湾东城”项目为例，如果推荐客户并达成交易，“全国经纪人”的佣金为2万元； 而如果跟中介机构合作，即使是1%的佣金，也要4万到6万元。
争议背后
有业内人士认为，“国民券商”的崛起，一定程度上是房地产行业转型与互联网技术发展共同影响的结果。
——“全民经纪人”会引发楼市销售渠道“重构”吗？
中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁等人认为，房地产企业减少对中介机构的依赖，通过直播、“全民直播”等方式追求客源“增”房地产私单，这是可以理解的。经纪人”； 楼市销售渠道的利益正在“重新平衡”，还需要一段时间。
一位房地产业内人士表示，目前所谓的“全民经纪人”模式不应该是一种职业行为。 中介接受私人订单的问题表明，“全国经纪人”获得的佣金比他们从机构获得的佣金更具吸引力； 行业还要推动形成是否需要自律、需要引导、需要调整的共识。
——“国民经纪人”是否存在一定的法律风险？
“称他们为‘全国房屋销售商’和‘全能营销商’可能更合适。” 一位中介机构工作人员表示，“经纪人”的概念包括获客、中介、代理等全过程，远不止“万能卖房”。 经纪人的能力。
某大型房企高管告诉记者，“全民经纪人”推荐客户后，房企自销团队会跟进后续流程。 最后，购房者与房地产公司签订合同。 理论上，“全国经纪人”在购房合同中不发挥任何作用。
——移动互联网推动房地产企业“去渠道化”。 未来房地产经纪行业将走向何方？
不少业内人士认为，虽然房地产企业有动力减少对中介机构的依赖，中介机构也有其专业优势，但仍需在提升服务质量上下更多功夫。
李玉佳表示，中介机构在二手房交易领域发挥着不可替代的作用； 在新房市场，尤其是一些三四线城市，从房地产项目建设开始，可能还需要具有专业知识的中介机构在项目策划、户型设计、选材、物业管理等方面提供服务同时，对于消费者来说，中介机构也能在防止房地产企业“卖一房两房”方面提供一定的背书效应。
“一些中介机构微信、小程序的使用率较高，可以实现一定的流量转化。” 李玉佳认为，中介机构应加强专业能力建设，在与房地产企业的博弈中体现出不可替代的价值，推动行业高质量发展。 。
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