去年年初，购房者抬价抢房，仍是一房难求。 年底，卖家屡次降价，仍难卖。 这种冰火两重天的局面将在2022年的美国房地产市场上出现。
根据全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，全国房价中位数从2022年1月的35万美元开始上涨，5月份首次轻松突破40万美元。 然而佛罗里达州房价，在6月份达到416,000美元的峰值后开始见顶。 11月已连续五个月下跌，中位价回落至37万美元。
美国房市热潮为何戛然而止？
成屋销售连续10个月下降
衡量美国主要城市平均房价的标普CoreLogic Case-Shiller指数显示，3月份美国房价环比涨幅高达2.6%，同比涨幅最高达到20.6% 。 当月涨幅最大的城市包括佛罗里达州坦帕市。 亚利桑那州菲尼克斯市、佛罗里达州迈阿密市房价较2021年同期分别飙升34.8%、32.4%和32.0%。4月份房价同比涨幅开始放缓， 7月开始环比下降。 10月份美国房价同比仅上涨9.2%。 这是自2020年11月以来首次，即同比增幅两年来首次降至个位数。
另据NAR统计，占美国房地产市场销售量约90%的成屋销售总数从1月份的665万套骤降至11月份的409万套。 剔除疫情初期的异常值，现房销售跌至2010年11月以来的最低水平，该指标已连续10个月下降，创下历史最长连跌纪录。 连续下跌周期已超过2008年次贷危机时。 成屋销售同比降幅也从年初的约2%扩大至11月的35%，表明买家正在加速逃离市场。
然而，住房供应依然紧张。 截至2022年11月底，美国待售房屋114万套，同比仅增长2.7%。 按照目前的销售速度，仅需3.3个月即可消耗掉市场上的供应。 一般认为，6个月的供应量反映了市场供需的平衡情况。
经济衰退风险或成为美国房市新拖累
“2022年初的普遍现象是，卖家可以提出各种各样的条件，而买家不愿意提高价格并牺牲一些购房条件。目前的情况是买家和卖家之间的博弈，但因为库存仍然存在相对有限，市场表现分化，一些房子仍然很热，而那些有缺陷或销售不佳的房子即使多次降价也卖不出去，因为达不到预期的价格。”美国房地产投资平台淘莎房CEO兼联合创始人任匡Mike在接受第一财经记者采访时表示，美国楼市快速冻结的主要原因是利率异常快速飙升。 ，抑制了购房者的购买力，导致购房需求大幅下降。
美国通货膨胀的持续时间和顽固性让美联储措手不及。 美联储在2022年初扭转了宽松的货币立场，年内总共加息7次，将联邦基金利率从零提高到4.25%至4.5%的区间。 抵押贷款利率立即飙升。 房地美的数据显示，2022年1月平均30年期抵押贷款利率仅为3.2%左右，10月底则20年来首次突破7%。 11月初回落至7%以下，目前为6.42%，仍是年初水平的两倍。
Mike Kuang表示，预计如果利率上升1%，购买力将下降10%。 目前固定利率已接近顶部，上涨空间十分有限。
野村美国研究团队向第一财经记者表示，飙升的利率和高房价打击了购房者的承受能力，房地产行业持续快速放缓。 当前，经济衰退风险可能成为新的拖累。 “房地产行业放缓可能会在短期内继续拖累住宅建筑行业的经济产出。房地产市场衰退正在加剧，并将导致更广泛的经济衰退和制造业衰退。” 该机构认为，经济恶化和通胀放缓可能促使美联储在2023年3月后暂停加息，并于9月开始加息。
建筑商的信心迅速下降
紧缩风暴席卷美国房地产市场。 11月成屋销售连续十个月下降，创下历史最长连跌纪录。 房利美 (Fannie Mae) 和高盛 (Goldman Sachs) 的经济学家均预测，到 2023 年，现有房屋销售总数将降至不足 400 万套，甚至低于 2006 年至 2011 年房地产泡沫破裂时的水平。
房地产经纪公司Redfin发布的报告显示，今年第三季度，美国房地产投资者的购房数量与去年同期相比下降了30.2%。 剔除疫情初期的异常值，这一降幅创2008年金融危机以来的最高纪录。
全国住宅建筑商协会（NAHB）和富国银行联合公布的2022年住房市场指数（HMI）已连续12个月下跌，从1月至12月的83下跌。 31.排除疫情初期的异常值佛罗里达州房价，该指标已跌至2012年以来的最低水平。住房市场指数是美国开发商信心的重要指标之一，主要反映当前和未来六个月的销售预期。
瑞银美国经济研究团队在发给第一财经的报告中表示，建筑商信心迅速下降，甚至比次贷危机期间还要快。 “尽管抵押贷款利率有所下降，但抵押贷款申请已显示出稳定的迹象。” “建筑商继续看到房地产市场需求疲软，住房建设进一步放缓，开发商对当前房屋销售的评估和判断继续恶化。”
房地产市场调整的速度和严重程度甚至令长期市场参与者感到震惊。 从事抵押贷款行业40多年的卢·巴恩斯感叹道：“这是我见过的最严重的利率冲击。” 他表示，加息的全面影响可能尚未显现。
