如今，万科股价终于出现企稳迹象。 今天的股价，代表了资本市场对万科能否获救的信心。
市场希望万科不要再跌倒。 虽然万科不能说是尖子生，但在市场脆弱的今天，如果万科失败了，其信心肯定会再次受到严重打击。
4月14日晚间，市场终于等到了万科对烟台万科传闻的全面回应：税务机关对烟台万科进行了审计，发现万科并没有拒付账款的情况。 目前，税务机关尚未认定烟台万科存在逃税行为。 主观和故意的； 万科管理团队在合作项目中不存在所谓的私利。
不仅如此，万科还对当天爆出的所谓“高管被限制出境”传闻进行了回应。
对于近期的负面舆论，万科回应称，不存在管理层谋取私利的情况。 万科表示，过去的一些模式和做法可能不再适合行业新的发展阶段。 公司将进行全面梳理和制定相应策略。 如发现违规行为，公司将积极整改； 一旦发现违规行为，本组织绝不姑息。
从对资本市场的影响来看，这个沟通其实已经来不及了。 无论真假，资本市场和舆论已经对万科不利。
但昨天万科还是说了一些实话！
万科管理层在交流会上反映，当前面临挑战的原因不仅是外部市场变化，更重要的是公司自身仍保持扩张惯性，在宏观形势和行业状况发生重大变化时未能及时调整。变化。 概括起来，主要有三个方面：
内容太多，请帮我总结一下；
1：公司率先认识到转型发展的需要，提出“开发、经营、服务并重”的经营理念，立足自身主业布局了多项商业服务业务和业态业务并符合国家政策指导。 但占用资金未能收回。 。
2：虽然万科在行业中较早意识到快速增长最终会结束，但它未能坚决摆脱行业惯性，在许多城市，包括一些重点和一线城市，做出了鲁莽的投资和失误。
3：万科一开始对融资模式趋势变化的认识并不全面和透彻。 集团已经开始调整房地产融资模式，但从以企业对企业信用融资为主向新型融资模式转变还需要一个过程。
健康的房地产企业并不像想象的那么稳定。
2023年11月，由于评级下调和债市变化，万科经历了近半年来的首次股债双杀。
随后在2024年3月，网络传出万科100亿非标债展期失败，再加上万科当时不断低价出售优质资产，导致万科经历了股票的第二次双杀，债券。 随后2024年4月上旬，万科于亮再次深陷“举报丑闻”。 烟台百润地产在微信公众号发文举报万科董事局主席于亮谋取私利。 而且，举报人还是万科的合伙人，导致第三次股票和债务双亏。
然而，一波剧变已经出现。 就在昨天，有消息称，万科济南公司总经理肖金被警方带走调查。 尽管济南万科回应称：肖金因个人原因配合相关部门调查，公司目前仍在正常运营。 但现在的房地产市场对于债权人来说是一个可怕的局面，资本市场根本无法接受任何解释，所以万科再次杀掉了股票和债券。
近年来，市场确实对万科产生了误解。 伟哥很早就说过：别听万科说什么，要看万科做什么！
我们来分析一下万科近年来的言论：
1：2014年白银时代
“白银时代理论”有两个预测，正如万科2014年年报中所写：
1）房价单边快速上涨的时代已经结束。
2）行业整体规模快速扩张的时代已经结束。
从实际结果来看，这个结论非常保守：行业持续爆发、上涨了7年。
如果提前1-2年也算是预测的话，那么2018-2019年这个白银时代也算合适。
2001年，万科销售额为34亿元。 2002年，万科销售额45亿元。
2003年，万科销售额为63亿元。 万科再次重新定位战略：聚焦住宅地产开发。 2004年，万科销售额91亿元。 2005年，万科销售额139亿元。
2006年，万科销售额为212亿元。 2007年，万科销售额为523亿元。 2008年，万科销售额为479亿元。 2009年，万科销售额为634亿元。 2010年，万科销售额1081亿元，首次突破千年大关。 十亿级企业。
2011年，万科销售额1215亿元。 2012年，万科销售额1412亿元。 2013年，万科销售额1709亿元。 2014年，万科销售额2151亿元。
2015年，万科销售额2614亿元。 2016年，万科销售额3600亿元。 2017年，万科销售额为5299亿元。
2018年，万科销售额6070亿元。 2019年，万科销售额6308亿元。 2020年，万科销售额7041亿元。 2021年，万科销售额6122亿元。
2：2018年9月，万科提出求生
2018年国庆假期前，万科在深圳大梅沙召开了为期两天的秋季例会。 会场的屏幕和侧壁上的“Live On”字样引起了人们的注意。
2012年至2014年，万科判断行业已进入白银时代和拐点，并于2018年提出生存。
虽然2019年到2020年市场依然在大幅上涨，但如果万科早做决定，真正从2019年开始扭亏为盈，可以说这是一个真正的预言。
实际结果并不是这样的。
2019年拿地金额排名前五的房企为万科、碧桂园、保利地产、中海地产、融创中国，拿地金额超千亿元。 这也是四年来第二次前五名房企年度拿地金额“门槛”达到千亿级别。
那么2020年万科将拿地多少？
2021年，万科拿地仍是全国房地产企业中的佼佼者。
列出这么多土地数据房地产 白银时代，其实证明了万科是自房企批发雷雨以来拿地最坚决的龙头房企。
事实上，这意味着万科自己对2018年底提出的“生存”三个字的解读，绝对不是外界媒体的解读。
现在看看像万科这样从2019年到2021年拼命拿地的企业，除了央企、国企，没有一家能活下来。
3：建议2022年市场见底
8月30日，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）发布2022年半年度报告。 报告显示，今年上半年，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%； 归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。 两项关键业绩指标企稳回升。
“如果市场萎缩太多，就会积累自发复苏的动力。” 在今天的中期业绩发布会上，万科董事长于亮重申了6月份股东大会上的判断：短期来看，市场已经见底，但复苏是一个缓慢而温和的过程，值得关注城市配套服务业态政策和制度建设。
市场的实际情况大家都看到了。 2023年还会继续下滑，但表示市场已经见底的万科并没有拿地。
2022年，万科仅花费200亿拿地，位居市场第13位。 如果没有深圳铁路的支持，万科根本无法生存。
4：2023年万科再次表示：
于亮表示，中国每年的住房需求量约为1.0-12亿平方米，但今年市场有所下滑，新开工建筑面积不超过7亿平方米，几乎回到了2006年的水平。
不过，在他看来，市场现在正在产生向上复苏的动力。 比如，近三年积累的旅游潜力正在释放。 此外，我国城镇人均居住面积为38.6平方米，但一线城市仅为34.3平方米，其中深圳仅为21平方米。 大城市与小城市的平均水平相当，因此并不是供给过剩。
此外，中国60%以上的房屋设有楼梯，中国已进入老龄化社会。 这些都是房屋置换的需求。
对于楼市调控，于亮认为，政策调控肯定有用，但不能完全依赖政策。
他表示，政策还可以做得更好。 比如，现有政策要执行到位、需求侧要下功夫、因城施策。 比如，一些城市库存量大，可以减少土地供应。
简单总结一下：
首先：无论现在发生什么，从过去的历史来看房地产 白银时代，万科都是一家值得尊敬的公司。 20多年来，除了国企之外，只有万科一直走在市场的前列。
第二：万科是国企还是民企？
万科应该感谢宝能，绿城应该感谢融创，新城应该感谢老王犯罪。 综合各种情况，他们都找到了一条好的生存之道。
第三：万科似乎是政治阶层的代表，总是说着最正确的话，而且说的内容和老干部一样都是政治的100%标准答案。
第四：这么多年，不要看万科说什么，而是看万科拿地的节奏。 从拿地周期来看，万科从未做出过正确判断。
但由于其特殊的地位，它比私营企业更容易生存。
4月3日，万科发布2024年3月销售及近期新开项目。公告显示，今年3月，万科实现合同销售面积165.6万平方米，合同销售金额245.1亿元。
总体来看，今年1-3月，万科累计实现合同销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元。 同比下降40%以上。
万科的问题很简单。 不管是否举报领导个人问题，都是行业惯例，不会影响大局。 只会影响已经树立的良好形象。
万科的核心问题其实就在于，当它呼吁生存的时候，大家都以为他是在说收缩，但实际上却恰恰相反。 与万科一样，2017年以来一直位居拿地榜前茅的企业，除央企外，均遭遇雷雨袭击。
因此，万科的核心问题与碧桂园、恒大并无本质区别。 它获得过多的土地并遭遇市场萎缩。
拯救万科只有两条路。 要么完全国有，深铁成为绝对控股股东并注资，要么房地产市场再次大幅上涨，高价收购的土地成为优质资产。
不然的话，你肯定活不下去。
