要从根本上解决当前困境，万科仍需加速减售，保持正的经营性现金流。
中国房地产报记者徐谦北京报道
万科正面临着前所未有的挑战。
4月17日，万科A发生两笔大额交易，总金额近4亿元。 成交价格为6.89元，较当日收盘价折价近3%。 卖方均为机构席位，买方为机构席位和中信证券沪宁西。 公路销售部。
4月18日，万科A继续遭遇北向资金（即境外资金）减持592.46万股。 当日主力资金共流出4.61亿元，占总成交量的21.63%。 近五天，万科A出现主力资金净流出10.83亿元，也体现了资金对万科的担忧。
近期，穆迪、标普、惠誉三大评级机构相继下调万科评级并给予负面观察。 这意味着万科海外再融资面临极其困难的局面，融资渠道进一步收窄。
万科正在寻找自救之道。 据市场人士透露，万科正在考虑出售其在物流地产公司普洛斯的全部股权，目前正在与包括广东省国有企业广东控股和另一家天津国企在内的潜在买家就转让其21.4%股权事宜进行接触。普洛斯的股权百分比。 。 当记者寻求证实时，万科拒绝发表评论。
一向危机感强烈的万科依然无力阻止即将到来的危机，令市场感到意外。 从2018年第一次提到“生存”，到2024年第二次提到“生存”，万科到底发生了什么？
万科为何坚持不下去？
万科目前面临的困境是什么？
万科曾将“生存”的希望寄托在“多元化”发展上，但“多元化”的做法太大，造成资金流的过度消耗。
2014年，万科提出房地产进入白银时代，转型为“城市配套服务商”。 此后，它开始了相当激进的多元化布局。 2015年，万科宣布“八达通计划”，正式推出自主物流品牌“万维物流”，仓储网络全国布局。 2016年收购印力商业集团； 2017年，印力商业集团收购了凯德集团在中国大陆的20个购物中心项目。
收购完成后，印力在全国持有或管理商业项目120个，管理面积超过1000万平方米，资产规模超过800亿元。 从规模上看，万科已成为继万达之后的全国第二大商业地产运营商。
当时，有房地产专业人士不利地表示房地产 白银时代，万科收购的20个购物中心大多是楼龄超过10年的商业地产。 它们已经非常老旧，需要大规模改造，而物业改造的成本高于最初的建设成本。
过去几年，万科通过并购和内部孵化，快速补充了房地产多轨资产管理团队和能力。 不仅推出和拓展了物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等房地产相关业务，还推出了滑雪度假、养老、养老等众多新的衍生业务。工业办公，他们甚至纷纷效仿，进军文化娱乐行业。
或许是因为精力过于分散，2017年底，万科首次失去了主营住宅地产业务的销售冠军位置，被碧桂园超越。
2018年9月，万科高喊“求生”，宣布“汇聚焦点，稳住基本面”，但扩张的脚步并未停止。 今年，万科通过收购太古冷运进军冷链行业，加速布局全国冷链物流业务，并联合联合体百亿元私有化物流巨头普洛斯，成为普洛斯中国第一大股东。
直到2020年，COVID-19疫情袭来，“三条红线”出台，万科开始对多元化业务进行“修剪和修剪”，其中就包括取消冰雪业务单元。 2022年，万科提出房地产将进入“黑铁时代”，进入战略收缩阶段。
自2014年尝试多元化以来，过去10年万科持续投资运营服务资产高达4000亿元。 但其整体资产的EBITDA利润率仍无法覆盖银行贷款利润，即经营业务收入不足以覆盖银行利息。 在市场低迷时期，这些需要大量前期投入、短期内难以产生现金流的长期投资业务，必然会给企业带来严重的负面影响。
万科曾表示，转型成功的标准是多元化业务第二条曲线能够实现50%的营收和50%的利润。 2023年末，万科全线经营服务业务收入达558.1亿元，其中合并报表收入428.1亿元，占总营业收入的9%； 万科90%以上的利润仍然来自房地产开发。
万科在拿地方面也不手软。 从他喊“活下去”的2018年到2021年，年均征地金额高达1421亿元； 2022年，万科拿地金额下降至241亿元，但2023年上升至384亿元，其中在北京拿下1块土地，在上海拿下3块土地。 万科拿地行业排名将从2022年的第13位上升至2023年的第8位（前7名均为大型央企）。 今年，万科被惠誉和穆迪下调评级，遭遇“股债双杀”。
万科的拿地布局也存在不合理的缺陷。 例如，万科2022年土地储备分布中，西南地区销售仅占6.5%，而土地储备则占15.6%； 南方地区销售量占比24.9%，而土地储备仅占比16.6%。 这意味着卖得好的地方未来将面临土地储备不足的情况； 而卖得不好的地方就会收到过多的土地。 这种“不匹配”将会持续对后续的销售产生影响。
目前，万科拥有土地储备超过1亿平方米。 这片土地积累了大量的资本。 许多地块集中在三四线城市。 出售困难且面临减值风险。
事实上，万科近年来一直在进行资产减值。 财报显示，截至2023年底，万科资产减值准备余额合计122.07亿元，其中存货跌价准备占比高达65.42%。 2023年，万科共计提各项减值准备40.25亿元，较2022年的10.3亿元大幅增加。
高额债务风险已经埋下。 2016年至2020年，万科年资产负债率超过80%，2018年、2019年超过85%； 万科总负债2014年为3925亿元，2018年飙升至1.29万亿元，此后一直在万亿元以上。 继续情绪高涨。 一位地产人士表示，万科还通过小股交易在一定程度上过度使用了财务杠杆，这对于现阶段的企业来说是相对不舒服的。
此外，2020年末房地产 白银时代，万科账面货币资金为1952亿元，而2023年末仅为998亿元，其中还包括数百亿元的预售监管资金。 万科平均每年偿还有息债务约500亿元。 为了避免违约，它不仅需要新的融资，而且还需要实现运营中的正现金流。
万科的反思
万科管理层也在反思目前的情况。 在4月14日的万科投资者交流会上，万科管理层表示，虽然外部市场发生变化，但更多是由于万科自身持续扩张惯性，在宏观形势和行业状况发生重大变化时未能及时调整。 。
首先，万科在实际转型发展过程中存在步子太大、太仓促的问题。 转型业务超出了万科的资源配套能力，占用了过多的开发业务资金。 规模过大还导致管理能力跟不上，无法按计划实现业务目标。
其次，尽管该公司在行业早期就意识到快速增长最终会结束，但其后续行动未能摆脱行业惯性。 在很多城市，包括一些重点城市和一线城市，都出现了盲目投资和失误。
三是对融资模式趋势变化认识不够全面。 万科已经开始调整房地产融资模式，但从以企业信用融资为主向新型融资模式转变还需要一个过程。
一位财经人士表示，去年四季度以来，该行整体融资政策由“企业信用债转为项目抵押贷款”。 万科过去90%的融资都是信贷融资，而且都是大额融资。 总体“量大且快”。 但现在变成了项目抵押贷款。 项目贷款金额很小，需要一笔一笔积累。 而且项目只能根据项目进度一点一点撤回，因此项目贷款总体金额“小而慢”。
如何摆脱困境？
“我们首先会根据自身能力和资源，依靠自救、自化解风险，把手头的业务全部重新开放、审核，分类，制定有针对性的方案。其次，充分利用现有的各种融资工具。”我们积极动员各一线力量，用好中央出台的一系列政策性融资工具，帮助行业化解风险。”万科管理层表示。
现阶段，企业依靠自我拯救比外部支持更有效。 毕竟，万科大股东深圳铁路集团的财务状况并不十分理想。 出售资产和股权是短期内快速收获现金流的方式之一。 万科管理层在业绩发布会上表示，万科2024年的资产交易规模将比2023年更大，并且会有更多的大额交易。
万科还有很多好的资产，这是万科的优势。 过去几个月，万科陆续做出了一些资产处置动作，包括出售广州天河万科广场、悦榕庄酒店股权、上海七宝万科广场50%股权等。 当然，它必须以折扣价出售它们。 例如，2024年2月，万科将上海七宝万科广场剩余50%权益以23.8亿元出售给领展地产基金，折让30%。
但要从根本上解决当前困境，万科仍需加速减售，保持正的经营现金流。
