2018年秋天，万科于亮呼唤房地产白银时代，并表示万科要努力“生存”。 2022年春天，于亮表示房地产已进入黑铁时代，主张大家“俭省温饱”。
2月11日晚，一份名为《于亮在万科2022年年会上的总结讲话》的文件被泄露。这是于亮在2月9日万科内部召开的年会上的讲话全文，主题是“如果你敢拼” ， 你会赢。” 这一次，他将房地产行业称为“铁器时代”。
于亮表示，2022年是万科破釜沉舟、逆势而上的一年，也是新时代的开始。
对于今年房地产行业的走势，于亮表示，第一个特点是进入减表、清算阶段，也就是去金融化。 国家不允许房地产占用过多的金融资源，也不允许居民因买房而承受过高的债务负担，因为这些金融资源并不能有效支持实体经济。 去金融化是必然趋势，也是一个痛苦的过程。 就像给你糖，一开始感觉很好，但是吃多了，脂肪堆积起来，戒掉糖就会很痛苦。 这个时候我已经严重依赖了，不吃糖我就会萎靡不振。
今年是最后一搏的一年。 如何理解最后一战？ 要么死，要么生，没有中间地带。 如果你能解决过去积累的包袱，你就有机会开始新的旅程。 如果你不能摆脱包袱，你就无法生存。 潘爱民的报告通过日本事件告诉我们，我们不能再抱有幻想，必须迅速、坚决地把事情弄清楚。 对我们来说，缩减资产负债表、清理资产负债表是一场生死战。
在于亮看来，今年经济工作会议提到的行业发展新模式可以概括为三个基本点：一是中心是解决群众住房问题；二是中心是解决群众住房问题；三是中心是解决群众住房问题。 三个基本点是“为住而不炒”、“租购并举”、“人地房匹配”。 除了中锋的三个基本点外，还有两大变化。 首先，市场分化将越来越明显。 二是产业规模开始萎缩。
面对重大变化，万科也必须做出相应的改变。 万科眼下最重要的是聚焦“俭省温饱，营造战时氛围”。 在绝境中开展工作，一切都要围绕稳好转、缩资产负债表、“长肌肉”三大主线，把与自己无关的事情放在次要位置。
2018年秋季的月度会议上，于亮曾表示，“我们今天面临的转型是全方位的，政治、经济、国际等各个方面。 当社会各方面进入拐点时，任何行业都无法幸免。 万科必须克制自己。 集中注意力并确保你“生存”。
要知道，万科成为千亿级企业的时候，中国达到这个规模的民营企业只有6家，另外5家与房地产无关。 有人曾乐观预测，如果继续加杠杆，保持过去30%的复合增速，万科很快就会达到万亿。 2018年初，万科股价刚刚创下历史新高。 很多人都觉得于亮这次错了，孙宏斌公开批评了万科。
但万科仍然采取了降杠杆、去库存、转型的保守路径。 很快，加杠杆的恒大和碧桂园的销售规模就超过了它。 展望一年，2017年中国房地产业只有两个主题：千亿和万亿。
今天我们就来看看最有潜力的万亿市值企业万科。 2月12日，其股价为21.18元，总市值2393亿元。 在龙头房企中排名第一，其余两家千亿房企分别是保利和招商局，最新市值分别为1885亿元和1123亿元。
//房子是用来住的，不是用来炒的//
于亮在讲话中明确指出，解决群众住房问题是主要矛盾。 对于“房子是用来住的”方面，政策可能会略有放松，因为为了有效满足居民的合理居住需求，对现有需求的一些过于严格的限制可能会略有放松。 “不投机”是指虽然购房限制可能会放宽房地产 白银时代，但仍然不允许投机。 增加限额仍将保留。 政府还通过税收或限制转移来控制投资投机。 虽然“房住”可能会释放一些需求，但如今还有这么大的需求吗？ 去年，购买万科房屋的客户年龄推迟了两年，随着需求的不断满足，总数越来越少。”
各大房企纷纷公布1月份销售数据。 去年下半年以来市场持续降温，百强房企表现不佳。 万科首月销售额同比下跌50.19%，碧桂园下跌9.8%，融创下跌20.6%，金地下跌38.36%，旭辉下跌47.9%，融信下跌47%，宝龙下跌30.5%，德信下跌37.5%，华华同比下降77.8%……
万科公布的数据显示，2022年1月，实现合同销售面积210.6万平方米，同比下降47.17%，合同销售金额356亿元，同比年下降50.2%。
这是万科近年来除2020年3月外录得的最低月度销售额，同比下降50.2%，也是多年来最大单月降幅，甚至超过受疫情影响最严重的2020年3月。流行。
事实上，过去除了12月份业绩提振外，1月份往往也是人们春节返乡购房的时期。 1月和2月的销售成绩全年都比较好。 因此，万科今年1月份的销售增速降至低位。 冰点或许预示着全年销售回报并不乐观。
房子是用来住的，不是用来炒的，并不意味着一棍子打死人。 居民合理住房需求仍要得到满足。 据统计，截至1月底，全国共有29个省区市在发布的政府工作报告中将房地产市场调控和保障住房供应列为2022年重点任务。 今年房地产 白银时代，各地在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的同时，在政策方向上重点围绕“促进房地产业良性循环和健康发展”。 民生住房供应和保障成为各地重点目标，长租住房市场受到多地关注。 展望2022年，多位专家认为，各地将激活和满足购房者的合理住房需求，比如对土地购买、购房市场提供更加宽松的支持。
金融监管部门2月11日披露的数据也证实，1月份新增房地产贷款规模在去年四季度增长的基础上进一步提升。 预计1月份新增房地产贷款约6000亿元，高于去年四季度月度平均水平。 增加约3000亿元，其中房地产开发贷款增加约2000亿元，个人住房贷款增加约1000亿元。 金融机构对房地产企业的融资行为持续改善。
房地产市场的发展变化也许只是历史上的一个小转折，但对于企业来说，可能是一代人甚至几代人的损失。
（Wind整理自每日经济新闻、新浪财经、21世纪经济报道等）
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