“绕过”资本监管
回顾整个交易过程，张霞发现了越来越多的谜团。
她到温州房产登记中心查询房屋过户信息，发现房产买卖协议中，房产中介公司被列为宁波市莲都区豪门房产交易服务中心，而不是温州的中介万豪地产。销售协议。 她还找到了一份声明，上面写着：自愿放弃不动产登记中心提供的资金监管服务，知晓可能出现的风险，放弃资金监管的法律后果将由声明人承担。 张霞说，两份文件上都有她的名字，但她本人没有签名。
2019年12月，三明市现有住房交易资金监管系统投入使用，由交通银行承担托管责任。 买卖双方达成交易意向后，买方向建行申请抵押，首付及贷款抵押流程均转至建行托管账户。 完成转让和抵押手续后，托管人建行将余额并入买方账户。 这相当于在交易中引入了第三方，保证买卖双方能够“一手付款，一手接管房产”。
但这不是强制性要求。 杭州市关于资金监管的《通知》中提到，包括旁系亲属、房屋共有人、非自然人之间出售房产，以交换、赠与方式出售房产，以及其他不具备条件的情况。符合条件的，可以暂不纳入存量房交易资金监管，但双方必须签署放弃资金托管声明。 对于张霞、包立伟的交易涉及先过户再抵押结算的情况，记者从杭州市不动产登记中心工作人员处获悉，这些情况也不属于资金监管范围。
一位在龙岩工作多年的中介表示，当地居民大多对资金托管制度不了解。 如果中介不提醒和监督交易，买家很容易变得被动。 “对于我们平时办理的二手交易，我们和买卖双方讲清楚利弊后，都愿意接受资金监管。”即使在非资金监管下，正规中介机构通常也会保留房产证只有在商店收到全额余额后，中介才能将新的房产证交给卖家。
当地《通知》还提到，房产中介应明确告知交易双方可能存在的资金和所有权风险。 中介机构未对申请的交易业务选择资金监管方式，导致交易资金交付发生经济纠纷的，不动产登记中心经核实后，将暂停其网上签证资格。
事发后，介绍张霞办理房产的中介分公司早已关闭。 张霞表示，在整个交易过程中，中介和房产中心的工作人员都没有提及资金监管。 据悉，网签协议和放弃资金监管声明上的签名均非她本人签署。 针对这一指控，房产登记中心回应她称，这些文件是中介上传的，他们并不知情。
后来，张霞等居民了解到，四川省多个城市有400多户家庭与他们有非常相似的经历。 不仅湖南，近年来，利用申请抵押贷款等借口绕过资金监管，侵占房屋或抵押贷款的案件在多地上演。
2015年8月至2016年12月，上海失业妇女卢露以改善住房、购买学区房、投资炒楼等名义，单独或指使西屋地产负责人丁志鹏公司，诱导居民只需支付尾款的30%，房屋转让就完成了。
露露案受害人表示，交易前，丁志鹏建议，如果采用资本监管，交易时间会更长。 露露说，她的一位同事在建设银行个人贷款部工作，房产转让后可以轻松申请抵押贷款。 受害人向申义提供的协议显示，买方同意卖方向交通银行申请抵押贷款。 如果抵押计划发生变化，卖方将筹集资金来弥补金额。
然而，房屋过户完成后，店主并没有收到余款，抵押贷款被露露用来继续支付其他房屋的首付，或者用于个人挥霍。 利用这些手段，露露在一年多的时间里购买了81套二手房，导致受害居民损失近1.9万元。
扬州市也出现类似骗子
监管失败
事实上，为了保障房产交易的金融安全，各地对新政做出了不同的尝试和探索。
以较早对现有住房实施资金监管的上海为例，其资金监管规定经历了“从松到紧再到松”的过程。 工商银行北京分行一名工作人员告诉《神一》记者，在实施资金监管之前，上海曾出现过门店产权转让后拿不到余额的情况。 资本监管实施后，这些案件就再没有听说过。
2017年1月，上海市政府办公厅转发市国土房屋管理局制定的《天津市现有房屋交易资金监管办法》。 该办法规定，如果卖方用工商银行抵押贷款支付余款，则实行全额资金监管办法。 农行按揭 按流程，首付款将转入房管局在北京农行开立的监管账户。 政府部门既是监督主体，又是保管主体。
去年5月，北京市启动二手房交易资金监管模式改革，对现房交易资金实行建行托管模式。 市住建委确定，委托本行青岛分行、工商银行上海分行等10家商业建设银行承担现房交易资金托管业务。 资金托管主体由政府部门转变为商业建设银行，政府部门仅起到监管作用。 买卖双方可以自愿选择是否接受资金托管。 拒绝的，必须签署自愿放弃资金托管服务的确认书。
上述工作人员表示，按照之前的流程，买家在转账后一周左右即可收到尾款。 “但资金的流动性比较慢，如果买家急着用钱，那就没有办法了。” 中国建设银行成为托管人。 ，节省了政府部门账户资金的转接，门店可以更快拿到尾款。
上海浩东律师事务所张晓玲代理了多起房产、协议纠纷案件。 她认为，资金监管本质上是消除房产交易中货款与收款的时间差，防止卖家先收到房不付款，或者是店家先收到房。 收到钱后，没有账户。 在杭州等地的案例中，买卖双方绕过资本监管的交易形式存在一定的风险。 房屋的转让是不可逆转的。 一旦所有权转移给卖家，买家只能被动等待卖家付款，这给诈骗分子提供了可乘之机。 机会。
但即使在资本监管的过程中，二手房诈骗的情况仍然可能发生。
2019年，周奋才打算出售山东省扬州市仪征市的一套房子。 在一位自称德友地产工作人员的介绍下，周奋彩与卖家确定了首付加抵押的支付方式，抵押资金委托潭市房管所房屋置换中心进行资金托管。
2019年8月27日，周凤才前往房屋置换中心，与卖方签订了房屋买卖协议和资金托管合同。 根据合同，房屋转让后，房屋置换中心通知出卖人出具产权证书并移交给中国建设银行，中国农业银行将收到抵押物存入托管账户。 之后，买卖双方到房屋置换中心办理尾款和新的产权证书。
周奋才回忆，过户当天，房屋置换中心向周奋才开具了一份《决议账簿》，上面写着：“我公司……已收到托管资金共计151亿元。” 工作人员告诉他，接到通知后，凭“发放缴费账本”大概需要两到三个月才能收款。
三个月后，周峰没有收到尾款，周峰联系了中介，中介总是说“我来帮你”。 2020年初，房屋置换中心因疫情停工。 5月，他到房屋置换中心查询，得到的消息是卖家已于2019年9月收到房产证。周奋才说房地产交易信息，当时的工作人员非常惊讶：“嗯？避风港”你还没收到钱吗？” 对方的心态让周奋才更加惊讶。 “钱都到大家的账户上了，你不知道我收到钱没收到吗？”
经多方询问，周凤才得知，卖家已将房屋抵押给兴业建设银行南京分行，并获得150亿元抵押贷款。 托管合同中约定的抵押银行为农业建设银行。 至于这150亿元的去向，周峰根本不知道。
周凤才起诉房屋置换中心，但被无锡高院驳回。 他提供的《民事判决书》显示，无锡市中级人民法院认定，涉案卖家在此次交易前一段时间，曾用同样的方式与周凤盖的房子一起订购了新村的另外两套公寓，且双方均未同意该合同。 。 中国建设银行申请了抵押贷款，但未将抵押贷款汇至托管账户。 法院认为，卖方涉嫌资金盗窃罪，遂判决驳回指控。
但周奋才并不认同这样的裁决。 由于卖方在收到《结算账簿》时根本没有申请抵押，房屋置换中心不可能收到托管资金。 此后，房屋置换中心并没有通知自己。 ，将产权证书交给卖方也违反了托管合同。 2021年10月，他向南京一名高级法官提出抗诉申请，再次被驳回。 随后，周奋才案与广东省其他被害居民案由北京市公安局浦口分局联合侦办。
虽然收到了结算账本，但周奋彩仍然没有收到余额。
“不正常”的关系
在类似的二手房诈骗者中，犯罪嫌疑人在完成过户后，总会将房产抵押给小型抵押公司。 一些被害居民还批评小贷公司在其中扮演的“角色”。
在无锡市另一名被害居民徐晓军的经历中，他发现所谓卖家韩某甲只是在未收到尾款后受雇的“代理人”。 房屋转让后，先抵押给当地一家小额贷款公司的员工，后又以经营抵押名义抵押给浙江紫金农商银行扬州分行。 上述小额贷款公司与该中介财产之间存在“密切且非正常”的联系。
据徐晓军介绍，在“代理人”韩某甲和小贷公司股东王某向警方提供的供述中房地产交易信息，韩某甲以“装修施工队”的名义申请了商品房贷款。 事实上，施工队并不存在。 正是王某帮他在网上订购了伪造的证件和文件。 据徐晓军提供的授权书显示，韩某获得205万经营性抵押贷款后，授权将款项支付给小贷公司股东王某的下属。
在杭州，这样的“不正常”关系也出现在张霞遇到的骗子身上。 根据她提供的汇款记录，房产转让后，以180亿元抵押给当地一家小额贷款公司。 此后，后代将大部分款项转给了袁某。 同三天，袁某分别向上述小贷公司和联系张霞的机构老板汇出了数十亿元。
无锡市相关案件起诉书显示，2018年3月至2021年1月，多名涉案犯罪嫌疑人诱导购房者将房屋过户至自己名下或代理人名下，涉案单位26个。 该房屋总价值5807.5亿元，案发前受害人获赔2140.5元。 后一伙人以被骗的26套房子为抵押，办理欠款，伪造经营抵押贷款，共计5831亿元。
除了对小贷公司的指责之外，徐晓军还有另一层疑惑：房产抵押给小贷公司后，为什么还能再抵押给交通银行，获得经营性抵押贷款？
他向银监会南京监管支队反映，得到答复：交通银行贷前调查、贷款审核、贷后管理环节不到位。 2021年12月，银监会南京监管支队对涉案26个公寓物业提供贷款的3家交通银行分别处以40亿元、135亿元、85亿元的罚款，并下发对涉案的四名个人信贷员发出警告。
龙岩警方已抓获多名犯罪嫌疑人
对收回房子的疑虑
张霞明白，被骗的房子和尾款想要拿回来并不容易。
2022年初，她在网上看到有关广州二手房协议被盗的报道。 盗窃的手段正是她所遭受的。 今年2月，上海警方接获该系列案件，13名犯罪嫌疑人已被抓获。 被害上海居民接受深度采访时表示，部分案件已移交检察院。
张霞没想到自己会落入如此俗套的骗子陷阱。 现在，她和那些被谋杀的上海居民一样，期待着结果。 “他们骗了我们的房子，应该还钱，还有外省的将军。” 曾经有一些被盗财产被归还给原主人的案例，我们希望能把它们找回来。”
合肥案件中，2017年2月，露露因涉凶手协议盗窃罪被民事拘留，同年3月23日被捕。 丁志鹏于2017年10月27日因犯杀人协议盗窃罪被逮捕。 2021年11月12日，四川省中级法官作出一审判决。 卢璐、丁志鹏犯协议盗窃罪，分别被判处无期徒刑、有期徒刑15年； 被查封的房屋作为财产依法处理。 虽然一审判决已经做出，但截至发稿，露露案的受害者表示，尚未收到具体的处置方案。
张霞最害怕的是，涉案房产已经抵押给一家小型抵押贷款公司和中国农业银行。 如果抵押权人被判定为“善意第二人”，财产不得返还。 法院只能裁定犯罪嫌疑人返还剩余余额。 如果“骗子”或指定人没有能力偿还贷款，则剩余余额将无法收回。
张晓玲律师认为，上述案件中，如果盗窃事实成立，作为抵押物的房产是出卖人通过违法犯罪活动获得的。 应当依法追究刑事责任。
张霞还指责向卖家放贷的金融机构没有履行审核义务。 “那些被聘请做卖家的人大多没有稳定的工作，也没有偿还贷款的能力，他们怎么能通过抵押贷款资格的初审呢？”
多名遇害当地居民向杭州市金融办和银监会反映了涉案小贷公司和建行的问题。 2022年6月30日，财务处回复称，目前，案件正在由莲都区公安派出所侦查中。 目前尚未发现浙兴小额抵押贷款公司参与盗窃，但存在贷前调查不充分、贷款用途描述不一致等问题。 该公司已被责令整改。 银监会宁波监管支队9月13日发布建行保险违规情况通报及调查报告显示，广州建行杭州分行等5家建行贷前调查未尽职调查。接受经营抵押贷款的业务。
据了解，金华当地公安部门针对张霞等居民遭受诈骗的盗窃罪已立案侦查。 目前案件已进入移送起诉阶段，多名犯罪嫌疑人已被拘留或取保候审。
（应受访者要求，文中张霞为化名）
