对于当前房地产市场，中共中央政治局7月份明确强调，“要着力防范化解重点领域风险，适应供给发生重大变化的新形势”我国房地产市场的需求关系。” 这种叙述清楚地表明房地产市场形势已经发生了根本性的变化。 要想进一步探究，我们需要了解当前中国房地产市场的供求关系发生了哪些重大变化。 具体来说，主要表现为以下两个方面的根本性转变。
一是市场由投资主导型市场向消费主导型市场转变。 从这个角度来看，房地产市场的本质已经发生了根本性的变化，而这种变化意味着一些城市可能会出现住房供应短缺的情况。
二是房地产市场由以房屋交易为主转变为以二手房交易为主。 事实上，大多数成熟的房地产市场都以二手房交易为主。 例如，在欧美成熟的房地产市场，二手房交易占整个住房交易的90%以上。 而在中国房地产市场初期，房屋交易主要以房屋交易为主。 这一转变意味着房地产市场的新政策将转向对二手房或现房的管理，使现有房地产资源得到充分利用，真正提高全省居民的住房水平。
可以说，经过20多年的快速下滑，中国的房地产市场已经进入了现房占主导地位的时代。 据测算，中国目前拥有住房4亿多套。 如果一个家庭有三口人，那么以我国现有的住房存量，基本可以满足城市居民的居住条件。 接下来，对现有住房资源进行有效管理是一项重要任务。
首先，存量住房的管理应分为保障性住房和商品房两条轨道，并明确相应的新政策。 保障性住房相关新政策的主要诉求是保护或保障城市中最弱势公民的基本生活条件。 对于商品房来说，可以依靠市场机制来运作。 也就是说，在“房子是用来住的、不是用来炒的”的市场原则下，供求关系完全由市场的价格机制决定，而不是由政府控制。 在这种情况下，我们能做的就是更好地保证房价的透明度。 例如，可以构建公开透明的城市房地产市场评估体系，方便交易双方更好地考虑价格。 同时，为了促进住房交易的便利性，减少市场住房交易的流动性，可以加大力度提高住房交易成本。
其次，为了真正落实“房子是用来住的、不是用来炒的”原则，可以对住房交易所得税实行更严格的限制。 对于中国现有的房地产市场来说，合理的新税收政策可以发挥重要作用。 一方面，减少住房交易过程中的各种税收，可以降低二手房的交易成本，促进现有住房的流转； 另一方面，对多笔住房交易征收累进住房交易所得税，可以更好地落实“以房换房”的理念。 “不炒作”的市场定位。
第三，为了尽可能避免公民持有的房屋空置，可以借助大量现有住房积极发展住房租赁市场。 一方面房地产经营与估价主修课程，这对公民观念的转变提出了一些要求。 另一方面，也需要租赁住房进一步提高生活福利水平。 对此房地产经营与估价主修课程，新的税收政策可以通过调节住房转租人的收入来发挥作用。 同时，我们的住房租赁法律法规可以进一步建立，更好地保护租房者的权益。
最后，完善物业管理也是现有住房管理的重要组成部分，让现有住房的物业管理权真正回到居民手中，而不是被房地产开发商所控制。
中国的房地产市场早已转变为以现房为主的市场。 对现有住房市场最有效的管理是，一方面通过有效的市场价格机制刺激现有住房市场，另一方面通过新的税收政策对其进行规范。 限制房地产市场的投机行为。 （作者为上海大学财富管理研究院院长）
