技巧一：差异化营销
差异化市场定位，就是在细分市场的基础上，寻找市场机会，定位项目，突出项目特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢占市场先机。市场是一个庞大的网络，永远存在市场空白，永远存在未被满足的市场机会。影响写字楼开发成功的因素有很多，如区域经济、客户群、商圈半径、新旧写字楼格局、商业繁荣与影响力、写字楼所在区域环境、竞争对手实力与策略等。
1. 地点选择
所在地点是否具有发展前景；周边是否有客户群；是否有良好的基础配套设施。
2. 具有前瞻性
市政规划、道路规划、道路扩建、改建和延伸，道路的延伸伴随着经济发展等。道路交通便利、基础设施完善的地方总会成为热点。这样的热点能形成商业氛围，吸引一定的客户群体。
3. 寻找市场空白
写字楼开发还需对项目所在地的政治、经济、文化、消费水平及结构等商业环境，同类商业物业的竞争状况等进行详细的分析论证，细分市场后寻找空白点和切入点。
技巧二：通过销售“品牌”取胜
调查显示，83%的投资者非常关注所投资物业未来的出租率，这些投资者往往都是有写字楼工作经历的人，他们更关心楼内电梯的等候时间、是否有健身房、休闲酒吧、是否有高端商务洽谈区等，这些都是影响一栋写字楼出租率的直接因素。
随着消费市场的成熟，客户不仅仅满足于地段和价格，更注重写字楼内在的“品质”，未来房地产的发展格局将呈现多元化，但更激烈的竞争将体现在写字楼的真正“品质”上。
一些写字楼广告除了宣传地段便利、价格优惠外，还大肆宣扬楼内配套齐全、业务概况等，有的甚至介绍楼内空调、电梯是什么品牌，告诉消费者如何节能，电梯内手机信号无盲区等，不少投资者也是看中了这一系列“优质”介绍后，纷纷下单。
技巧三：先入为主的技巧
正如某写字楼项目的宣传语所说：“先手制胜，抢占先机”，对于客户和开发商来说都是如此，谁先抢占先机，谁就能先获得市场，有效避开竞争对手。
技巧四：先租后卖
所谓先租后卖，是指开发商在已有租户的前提下寻找买家，将其出售给有投资意向的客户，并将原有享有的该物业的权利和义务转移给买家。
1）对于开发商来说，不仅能充分保证物业整体的高品味，还能引导整个写字楼的个性化、专业化发展，获得更大的市场，并充当买家与现有租户之间的桥梁。
2）对于租户来说，由于租赁事宜仍由开发公司负责，租赁期的连续性得到保证，租赁制度变得更加公平和透明。
3）对于购房者来说，既适合自用，又适合投资，而且还解决了买房之后找租客的投资忧虑，减少了投资的盲目性和繁琐性。
技巧五：创新营销
由于近年来写字楼市场不景气，开发出来的写字楼项目较少，因此写字楼营销的探讨和尝试远少于住宅和商业地产。写字楼可以在自身独有的推广方式基础上，借鉴一些住宅和商业地产的推广方式，结合写字楼的特点进行营销推广，通过创新营销方式，激发市场需求，最终扩大市场容量。
在新的经济条件下，人们对“差异化、个性化、网络化、速度化”的追求和市场竞争的加剧，必然使房地产行业进入一个“商品力、销售力、形象力”多层次、全方位竞争的“营销时代”，即一个“产品创新、市场创新、体制创新”的时代。
与此同时，房地产营销传播的核心理念和工作模式也面临变革，在“信息爆炸”的时代，公众只会选择性地关注和接受那些最有影响力、最创新、最“火爆”的信息，这是实施房地产品牌战略必须考虑的现实。
技巧六：形象营销
写字楼营销贯穿写字楼开发的全过程，依托开发商的综合实力，强调每个环节都体现地产主题理念，健康的企业形象能获得客户的信赖，有效降低写字楼项目的宣传成本。
技巧七：客户关系营销
随着科技的进步，写字楼品质普遍提升，由追求品质到追求品牌，由品牌到服务，因此实施客户服务管理，不但能满足客户需求，还能形成良好的客户关系，影响一定的潜在客户。
1.有效开拓客户营销渠道
客户营销沟通的主要渠道是口口相传，根据传播理论，每个人大约可以影响250个人，根据客户营销理念，电视、报纸广告也可作为客户营销沟通媒体。
2.有效控制成本利用客户营销可以减少50%-80%的广告费用，开发商在选择客户时必须精挑细选，选择最能体现其专业性的客户作为重点服务对象。
3、创新客户营销方式培育忠诚客户是写字楼客户营销的重要工作之一，不断用创新的方式打动客户是开发商的责任，而运用客户关系管理方式则是客户营销的重要技术措施。
4、有针对性地推行CRM客户关系管理可以有效促进企业与客户的沟通，协调客户服务资源，为客户提供及时的服务。推行CRM可以直接为客户服务，无需广告意识，通过良好的客户关系影响潜在客户。
技巧 8：办公室品牌营销
写字楼品牌是用来区分写字楼个性和功能特征的名称。在日益激烈的市场竞争中，品牌是赢得持久竞争优势的最有力和最持久的武器。品牌营销就是要让写字楼产品在客户心中占据强势地位。品牌形象和品牌实力共同构成了品牌的基石。
写字楼品牌营销运作要点
1、写字楼的品牌化与其他商品的品牌化有很大不同，一般商品都有重复购买的属性，但从顾客营销的角度看，顾客可以影响身边的朋友、顾客，产生间接的重复购买，因此写字楼的品牌化可以借鉴其他商品品牌化的经验。
2、房地产企业品牌建设范围：人才管理流程规划、企业文化与核心价值流程规划、企业发展流程规划、产品管理流程规划、市场环境变化流程规划。
3、品牌建设不仅仅体现在统一的VI，更重要的是需要统一的理念和行为，开发商、项目管理部、物业公司是共同的品牌建设者。
技巧 9 网络营销
随着信息时代的到来和电子商务的发展，互联网资源被利用来进行网络营销，很多开发商在互联网上注册网站，宣传自己的公司和产品，随着电子商务的进一步发展，网络营销将成为房地产市场颇具潜力和发展空间的营销策略。
网络营销的优势总结。
1）通过互联网的双向沟通，可以打破地域限制，进行异地信息传播，大范围、大批量地展示企业形象、产品形象，为潜在客户提供多样化的选择和便利。
2）网络营销是一种低成本的直销渠道，可以有效控制营销成本，同时影响范围广。
3）互联网建立了开发商与客户之间直接的沟通渠道，通过互联网为客户提供服务，如提供多种装修方案供客户选择，或当客户提出要求时，开发商组织装修公司为客户提供专项方案等。
4）互联网可以为客户提供良好的售后服务和咨询服务，增加客户满意度。
技巧 10 公关营销
写字楼市场不能过分依赖媒体广告，而应主动寻求积极的公关策略，目前业界流行的整合营销理论，其实就是关系营销思维的体现，产品、定价、渠道等营销变量可能被竞争对手模仿甚至超越，但品牌价值是不可替代的，与顾客息息相关。
行动一：建立公关团队
由于购买写字楼对大多数公司来说都是大事，投入也较大，而且购买行为非常理性谨慎，需要对产品有全面深入的了解。客户群应覆盖销售部全体成员，并有市场、工程等相关部门人员，甚至公司领导的参与或支持。对于一个较大的地产项目，应该有若干个客户群，每个客户群都要有一个有谈判能力的人作为核心负责人，分配任务，相互竞争。写字楼客户的团队公关也是企业实力和标准化服务的体现，会增强客户对开发商的信任度，增加谈判成功率。
行动二：关注公关目标
写字楼的目标市场主要为企业客户，我们注重目标的寻找和筛选，不仅可以节省盲目的广告投入，而且可以提高目标的有效性。
操作3：制定公共关系策略
在目标公关过程中，还应考虑公司的群体关系，加强对有效目标的搜索和研究，并根据对客户特征、需求、竞争对手等的了解，制定相应的公关策略和计划。
步骤 4：构建双向沟通渠道
我们重视消费者导向，强调通过开发商与客户之间的双向沟通，建立稳定的对应关系，从而确立企业和品牌在市场上的竞争优势。
行动五：关注客户需求
站在客户角度安排经营策略，充分研究客户需求，努力加强与客户的沟通，实施关系建设。
技巧 11 竞争策略营销
在当前激烈的写字楼市场竞争中，分析并准确应对竞争对手，培育自身竞争优势至关重要。开发商必须树立竞争营销理念，提高自身素质，加强企业竞争力的培育。要在各区域市场取得竞争优势，必须构建完善的企业管理组织，打造持久的发展动能和动力支撑体系。以独特、优越的品牌、品质、技术、营销网络等击败竞争对手，赢得市场。
技巧十二：协作营销
开发商在市场运作中既要注重竞争，更要寻求合作；既要注重与当地政策、金融机构等社会组织的合作，更要注重开发商之间的合作。开发商进行各种竞争房地产营销策略现状，以获得更大的市场份额，当各种竞争压力使其难以支撑时房地产营销策略现状，就会寻求合作。开发商通常采用松散的联盟模式，让各方共同打造区域品牌，以达到共赢的效果。
技巧十三：诚实营销
开发商要树立诚信的营销理念，树立开发商良好的社会形象，针对写字楼客户流动性大的特点，实事求是，从长远利益出发，以诚信获取客户续约、新客户。
技巧14 特色营销
开发商必须重视写字楼特色化经营的重要性，以研究市场需求、强化功能使用、追求个性特色、营造人性化空间为经营理念，不仅要在隔断、外观、色彩、内部结构等方面力求突破雷同、突出特色，而且在广告宣传、定价、促销方式等方面也要有自己独特的风格，力争成为市场亮点。
参考运营：新光商务港——以“柔”取胜
北京南路新光商务港并不处于写字楼集中区，尤其附近有江湾写字楼，在价格、规划、人气等方面都有优势。因此写字楼从“弹性办公”入手，增加了适合看江景的设计，并增设了一层咖啡厅、休闲室等休息空间。写字楼内随处可见绿化，犹如舒适的居家环境。其他方面，增加层高，配置充足的端口和专线。目前有一家大公司正在洽谈购买整栋楼，主要是因为这些新增功能可以满足他们特殊的办公要求。
技巧15：泛销售模式
作为一对一的全过程营销服务，体现在销售过程中，更加注重一个沟通、引导、交流、传播、人性化推动的过程。
受孕要点：
1）从简单开始，源于简单
2）品牌是销售的基础
3）泛营销是传播品牌的有力方式
4）实现双赢
绝招16 综合宣传模式
深圳国际文化大厦以“自己创业”、“我的办公室”作为宣传口号，以租用周边工厂办公室的企业和正在创业的人群为目标客户。
操作要点：
1、通过市场调研，认可客户，掌握客户的需求，提出符合当时背景（原来在工厂上班的小公司，急需改善办公环境，给自己买房；加之当时正值创业、开办企业如火如荼的时期）的想法；
2、通过投资分析（包括与周边楼盘售价对比、投资收益对比、租房与买房对比），为客户测算成本，比较房贷月供与房租关系，让客户相信买房比租房更划算，从而激发客户的购房欲望；
3、首创一体化宣传模式（将媒体新闻稿、广告、研讨会、封顶仪式等相结合），造势、聚集人气，最终实现销售现场实际成交，成功提升了华强北商圈中小企业形象。
技巧十七：销售导向模式
随着商业服务用房功能划分的细化、布局的合理、配套的齐全，以及对服务品质和水平的要求越来越高，新增供应中涌现出不少投资建房项目或者变相投资建房项目。对写字楼有大规模需求的企业很多，但这些企业的财务承受能力不强，追求单位成本的最小化，往往愿意花更少的钱办更多的事情，因此客户对写字楼的需求多采用投资建房的形式。由于写字楼供应量大，开发商自身实力雄厚，写字楼投放市场时会采用以销售为主的销售策略。
1）对于开发商来说，可以尽快完成销售，尽快回收资金，降低风险；
2）对于买家来说，可以以较低的成本取得房产。
招数十八：设立展厅吸引客户
广百广场写字楼所处地理位置，商业氛围比较淡薄，过去这里的一些乙级写字楼也以低价吸引客户。广州有上万个服装品牌，但目前并没有针对这些品牌的写字楼。为了克服地域劣势，这栋写字楼除了匹配甲级写字楼的硬件和服务外，还定位为专门针对广东省内服装品牌商户的专业写字楼。虽然它的租金约为80元/平米/月，几乎可以媲美天河二线甲级写字楼，但该写字楼自交付使用以来，已经租出了一层半的写字楼空间。
为客户量身定制的功能设计
为满足服装商家的特殊需求，广百广场写字楼引进了模特培训学校和十几位知名设计师的个人工作室，并在写字楼内设立了大型多功能展示中心和折扣销售区。
最新行业资讯的展示平台
在这里工作的服装客商，可以随时找到展示服装的场所和人才，还可以在设计师长廊随时看到行业内最新的设计潮流，既方便又加强了行业内的信息交流。
招数十九：引入政府商务办公室，为顾客提供便利
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