一款优秀的新家居产品需要满足很多条件。
位置好、地块好、产品好、价格好。
每个人都知道一个好位置。
什么叫好地块？一块地块在出售时，很多规划条件都已经定下，比如容积率、楼高、有没有70/90限制、办公和商业设施是否多等等，很大程度上决定了新项目未来的品质。
一个好的产品，取决于开发商拿到地之后，如何去设计产品，有的开发商追求利润最大化，有的开发商则比较用心，更注重产品设计。
最后，价格好。由于北京城区土地供应受控，真正黄金地段的新房很少。一些新项目地段好、产品好，但价格更贵，溢价过高，堪称豪宅。比如东三环农展馆地王项目北京一号院，总价5000万元，开售6年，至今仍销售缓慢。
“四好新房”十分少见。
今天要评级的新项目——中海望京公馆就是这样一个难得的新房源，我们的评级文章已经写到第24次了，中海望京公馆是得分最高的项目，毫无疑问，它也是今年北京房地产市场上最好的项目之一。
其实早在马泉营地块拍卖之前，我们就根据地块的公开信息非常看好这个地块。当时地块的规划就已经公布了，低密度容积率1.16、限高12米、不设70/90、R2纯住宅用地，无大量杂项配套建筑（幼儿园、学校）；而且因为是限价竞争地块，所以价格一直被限制。所以，这个地块满足好位置、好地块、好价格三个条件。如果你一直关注我们的公众号，就会知道，从去年土地拍卖之前，我们就一直在“扶持”这个地块。
这块地的拍卖过程也进一步验证了我们的观点。当时，很多开发商都看好这块地，拍卖竞争十分激烈。中海地产经过78轮的竞价，最终拿下这块优质地块。78轮竞价，这应该是近年来竞争最激烈的一块地块。中海地产也是目前北京新房市场的领头羊。在目前限售房整体销售乏力的市场中，中海地产的很多项目非常受欢迎，脱颖而出。我觉得主要靠两点，一个是良心，一个是过硬的产品力。在马泉营项目中，中海地产拿出了迄今为止北京房地产市场最好的作品——极致四房别墅产品。中海望京府的产品，后面会详细评测。
中海望京府简介：
“中海望京公馆”位于朝阳区北五环外，马泉营别墅区内，距离15号线马泉营地铁站500米。中海望京公馆为限量竞价房源，限价均价6.89万元/平米，开发商为中海地产。项目容积率1.16，限高12米，最高4层，是少有的低密度别墅品质新房项目。总体来说，中海望京公馆是少有的“四好新房”——好位置、好地块、好产品、好价格。
评分：
位置★★★★☆
区域规划 ★ ★ ★ ★ ☆
产品设计★★★★☆
商业设施★★★☆
学区教育★★★☆
医疗设施★★★★
环境绿化★★★☆
房价指数★★★★
总评分★★★★☆
注：每项最高评分为五星★★★★★★
投资评级：大幅跑赢大市
购买建议在文章末尾。
以下是每个项目的详细评级。
地理位置★★★★☆
中海望京大厦项目位于朝阳区马泉营，东北五环外约3公里，向东1公里为京密路，距离地铁15号线马泉营站500米，与望京核心区隔两站路。
项目周边交通网络呈“两横四纵”格局，两横为京平高速、五环路，四纵为京承高速、京密路、京密路快速路、机场快速路。另外，中关村朝阳园北区范围内还有6条连接望京的主干路网已明确规划，正在建设中。
项目毗邻新规划的中关村朝阳公园北区，未来几年将成为新的国际科技商务区。在我眼里，这个位置基本相当于城市副中心的大运河三角，海淀山后的西北旺，都是北京发展前景非常大的地方。如果你关注北京的规划，应该知道，未来北京新的产业发展都会规划在五环外。也就是说，五环内的产业还是会保持不变，五环外的这些区域会有很大的发展机会。
所以我们一直说要淡化环路这个概念。北五环的影响力远大于南二环，通州副中心所在的东六环正在崛起。对于北五环的两端，海淀的西北旺后厂村和朝阳大望京的中关村朝阳园区，聚集了一大批最具活力的企业和人才，是各自区域发展的基础和动力。
从居住角度来说，真正高品质的豪宅是“闹中取静”。去过雍和宫、苏州园林的朋友一定会发现，这些豪宅地处闹市，却又闹中取静，没有车马喧嚣，繁华触手可及。马泉营是望京和未来朝阳园北区工作、生活、吃喝玩乐都方便的地方，回家时可以享受这份宁静，远离喧嚣，恰到好处。马泉营区域本身已经基本成熟，中海望京公馆三面被别墅区包围，这些小区都有香江广场等配套商业，北面是马泉营盛唐广场、奥特莱斯，基本可以满足日常购物需求。
因此，该位置是一个非常不错的居住选择。
区域规划 ★ ★ ★ ★ ☆
项目位于马泉营别墅区，三面被其他老别墅区包围，西边是官塘别墅区，东边是香江花园，南边是长岛岚桥。从更大的面积上看，马泉营别墅区紧邻新规划的中关村朝阳公园北区，距离现在的望京核心商圈也仅有2个地铁站的距离。
关于中关村朝阳公园北区，我们曾经写过一篇文章《中关村朝阳公园北区规划》，对其规划进行了充分的探讨。
与其他政府规划不同，中关村朝阳园北区有着良好的基础和条件。
上图是中关村朝阳公园几个片区的全景，从图中可以看出，朝阳公园北区背靠着已经完全开发好的望京，现在的望京东区其实是建在一块狭小的边缘地块上的，更别提在居住区空隙中修建的望京区域和电子城东区（酒仙桥）区域了。朝阳公园北区其实是目前最完整、面积最大的一块地，完全是拆迁户在一张白纸上规划、从零开始建设的，按照朝阳区的规划，这里要打造成一个新型国际科技创新中心。
中关村朝阳园北区的规划定位是建设国际化科技园区、全球创新聚集地，将充分发挥邻近首都机场、CBD、使馆区的区位优势；充分利用大望京地区的国际化氛围；充分整合朝阳区的国际化功能优势，未来培育朝阳区高科技发展增长极。可以看出望京2024年房价，朝阳园北区把“国际化”放在了最高位置，这也将是其最大的优势之一。
朝阳公园北区明确了入驻企业范围：跨国公司总部、独角兽企业、高科技公司研发团队……可见其规格之高。而且，阿里巴巴北京总部已正式落地朝阳公园北区，项目计划于2019年11月开工，2024年投入使用，总建筑面积47万平方米，总投资约68.9亿元。有了阿里巴巴这样的“旗舰店”的提前入驻，朝阳公园北区确定性极高，发展空间无限。中海望京公馆距离阿里巴巴新总部1.8公里，一站地铁的距离，因此市场甚至猜测阿里巴巴高层员工将是中海望京公馆的主要买家。
朝阳公园北区规划兼顾产业、商业、教育、居住等多种需求，将打造宜研宜业、宜居宜生活的国际化新城。配套方面，已确定国际人才公寓、国际医院、12年制乐成国际学校、未来论坛永久会址四大功能项目。
中关村朝阳园和大望京地区，可以用几个鲜明的关键词来形容：国际化、中关村、CBD。望京又被称为“第二个中关村+第二个CBD”。相比于海淀的中关村，望京更加国际化，跨国公司众多，时尚元素也不少；相比于国贸CBD，望京显然更有科技特色和中关村气质，吸引了大批互联网公司和创业公司入驻。这一切，都让大望京独树一帜，成为更适合工作、创业、生活的科技中心。
产品设计★★★★☆
中海望京府一期为南面地块，有低层、庭院和最火爆的139平米别墅三种户型产品。别墅共6栋，其中139平米108套，低层72套；庭院共8栋，仅23套。小区容积率1.16，最高楼层4层，建筑密度很低。
望京公馆139平米的房子是目前市面上最好的四房，市面上正常的140平米的房子一般是这样的：
中海望京府139平米的房子如下：
你看得到差别吗？
且不说南北通透的户型，更大的不同在于四面宽阔，四户朝阳，总面宽达到13.7米。户型设计做到了极致，精髓就在于面阔、薄、通透！充分利用采光和通风。
139平米的房子，四室两厅两卫加一间保洁室，怎么塞得下这么多房间？每个房间岂不显得狭小拥挤？我亲自参观了样板间，一点都不觉得狭小拥挤。
客厅和主卧都非常宽敞，主卧套房的卫生间甚至有些奢华，实际体验下来，感觉比普通的160平米公寓还要大！139平米怎么能有这样的效果？关键还是在于房租率，算上空余面积，这套公寓的房租率高达93%！
这么好的户型，我们购房团在称赞喜欢的同时，也有挑剔的地方。西边卧室没有卫生间，而是设置了保洁室。从上图客厅可以看到，右边的房间里有一台洗衣机。有网友调侃说，洗衣机有自己的房间，太奢侈浪费了。我觉得，做成保洁室其实很实用。保洁室在国外很常见，但国内很多人不习惯。我在美国的时候发现，大部分公寓或住宅都会设置单独的保洁室，放置洗衣机、烘干机望京2024年房价，否则就得放在卫生间，这样卫生间就很拥挤了。另外，中海还特意在保洁室旁边设计了一个工具壁柜，很实用。
如果将这个保洁室设计成卫生间的话，那么这套公寓就有3个卫生间了，确实比较浪费。
如果一定要挑毛病的话，我会说厨房有点小。这大概是这间完美的公寓里我能抱怨的唯一一点了。
如果要买房，中海有精装修套餐可选，大概是3500元/平米。从样板房的装修品质来看，中海的精装修价格不贵，很多装修都比较人性化。比如入户门厅是这样的：
打开之后可以当做换鞋凳使用，非常实用，这样的小细节还有很多，看得出中海的装修非常注重细节。
按照以上价格来看，精装修套餐总价接近50万，对于一栋1000万左右的房子来说，涨价5%，不算多。其实我个人觉得中海外甚至应该把装修价格再提高一点，然后把样板房里的各种衣柜等内置家具一起做起来。这些东西真的不花多少钱，这样业主就可以省去二次设计装修。花了1000万之后，你还会在意多花1%让装修更完美更轻松吗？
低层公寓和四合院我就不详细介绍了，就简单说一下。低层公寓建筑面积约200平米，实际面积约260平米，宽约7米。价格很实惠，总价比别墅略低，大概900-1000万人民币。低层公寓地上一层，地下两层，同样有四个卧室。
四合院地上三层地下两层，建筑面积约340平米，实际使用面积400多平米。每层都有免费露台，B1层有40多平米的下沉式庭院。这款产品看上去也很吸引人，总价约1900万元，适合有钱人改善生活。
前面我们说中海望京府是“四好新房”，其实应该是“5A级新房”，因为还有一个因素，物业管理也很重要。去年媒体报道过，百旺茉莉花园的业主对物业管理非常不满，一直在维权，想要更换物业管理。百旺茉莉花园原本是比隔壁中海枫叶山庄更高档的小区，当初的售价也高出不少。经过几年的发展，中海枫叶山庄的二手房价格现在已经超越百旺茉莉花园不少，这主要归功于中海的物业管理比百旺茉莉花园好很多。
据销售透露，中海望京府此次楼盘将首次推出中海物业北京公司顶级服务体系TOP9系列，这大概是中海物业目前最高的服务水准，可见中海对这个项目是真的用心了。这个项目地价高昂是有目共睹的，中海的利润空间非常有限，但中海并没有为了追求利润而牺牲产品，而是把产品打磨到极致，想在中海望京府打造品牌和口碑，这是值得肯定的。
商业设施★★★☆
目前马泉营区域已有香江广场、盛唐广场等成熟商业，基本满足日常餐饮、娱乐、生活、购物需求，项目北面距离奥特莱斯商场仅几分钟步行距离，购物也十分便利。
同时马泉营距离望京商圈仅3-4公里，2站地铁的距离，去望京商圈非常方便，未来中关村朝阳区北区也规划了商业配套，商业配套并不缺。
学区教育★★★☆
项目配套有公立幼儿园，现售楼处位于幼儿园内，未来这间高科技售楼处将整体交付，作为幼儿园使用。
小区旁边有一块教育用地，很有可能建设成一所小学。
之前提到过，朝阳园北区将建设12年一贯制的乐成国际学校，另外项目周边还有不少国际学校，包括英国哈罗公学、京西学校、蒙特梭利国际教育等，因此项目周边的教育资源相当丰富。
医疗设施★★★★
三级医院地坛医院距离项目不到2公里，开车3分钟即可到达。另外，前面也提到了朝阳公园北区规划有国际医院，未来医疗配套将更加便捷。
环境绿化★★★☆
朋友看完房后说项目周边有点荒凉，我问他是不是在看西边的施工现场，项目西边是中关村朝阳公园北区地块，目前处于拆迁待建状态，再过几年建设，项目西边的朝阳公园北区不会比现在的望京东区差，当然整体环境要等几年建设才能彻底改善。
其实中海望京大厦小环境一点也不荒凉，三面环抱老别墅区，一面紧邻盛唐广场和马泉营社区，环境相当成熟。
项目北侧为高尔夫球场、何各庄湿地公园，南侧为玛南里公园。
此外，项目绿化率为35%，高于一般项目30%的绿化率，较低的容积率和较高的绿化率让社区内部居住更加舒适。
房价指数★★★★
项目为限量竞价房源，均价6.89万元/平米，这个价格真是政策红利。前两天孙河一块新地开拍，楼面价已经到了6.95万元/平米，已经突破了中海望京公馆的限价。马泉营比孙河更靠近市区，也更加成熟，由此可见这个价格确实被低估了。中海望京公馆139平米的别墅，总价区间大概在1000-1100万元，这个价格在这个区域买别墅，非常超值。
相比之下，望京区域唯一在售新房为国风尚悦，均价为12万元/平方米。
项目以北3公里的孙河区域同样为高端住宅区，有多个限时竞价房源，限价均价同样为6.89万元/平米。相较之下，中海望京公馆无论从位置、配套还是产品设计都更胜一筹。
周边二手房价格如下：
观塘别墅，2005年建成的别墅，链家上最新价格9.8万元/平米；
香江别墅，1997年建成的别墅，链家上最新价格12.9万元/平米；
长岛蓝桥，2004年建成的别墅，链家上最新价格为每平米7.2万元；
2014年品质住宅小区望京金茂府，链家最新售价11.5万元/平米。
2014年优质住宅小区珍园，链家最新售价9.5万元/平米。
望京富豪云集，因此一些优质二手房的价格非常高。望京金茂公馆、臻园均在来广营，生活配套并不完善，但这丝毫不影响其二手房的价格。位于望京核心区域的远洋万和公馆均价11.5万元。不少户型总价高达千万，但部分户型还是卖得很快。比如链家这套总价3250万元的平米，仅用一天时间就卖光了。
但这些高档小区全是大户型高层，居住舒适度和私密性明显不如别墅，马泉营周边的老别墅价格都高于中海望京大厦，中海望京大厦的价值一目了然。
因此对于望京的富人而言，低密度别墅产品十分稀缺，笔者工作日参观中海望京府售楼处时，甚至碰到一位从隔壁观塘别墅过来、想搬去新四合院住的老业主。
总之，中海望京公馆是一个非常均衡的优质低密度项目，由于品质优良、稀缺性好，适合改善型自住，未来升值潜力巨大。
投资评级- 大幅跑赢大市
每栋建筑、每栋房子都有自己的定价，有的定价低估了房子的内在价值和未来预期，有的定价充分体现了价值和预期，有的定价则高估了，透支了价值和预期。
因此，针对不同的房屋，我们的投资价值评级包括以下几个层级：
表现落后于市场
· 关注市场
超越市场
明显跑赢市场
注：这里所谓的大行情，可以看作是链家网上北京二手房的均价，相当于北京城区及郊区的二手房指数。
这只是个人观点，仅供参考。
购买建议：
如果你正计划购买一套总价在1000万左右的新房，那么中海望京府139平米的房子是目前最好的选择，你只需要考虑是否方便上班、通勤即可。
一句话概括：好位置、好地块、好产品、好价格，是今年最好的限时竞价房产品。
