►多次寻求资产证券化我爱我家，此次将找到自己的“家”。
2月27日，A股上市公司坤百达A发布并购预案，拟以发行股份及支付现金的方式，以61.82亿元收购我爱我家94%的股权；同时，坤百达A拟以3.78亿元收购我爱我家另外6%的股权，从而实现100%控股。
作为一家老牌地产中介公司，51Home在全国的实力不容小觑，截至2016年底，51Home拥有2215家直营门店，超过4.5万名经纪人。
公司秘笈（ID：high3c）注意到，51Home多次发布虚假房源信息，在登记注册时向公司登记机关提交虚假材料，2014年至2016年，51Home及其子公司共受到行政处罚98次。
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去年前九个月，4.5万经纪人创造了63亿元的收入
1998年起从事房产中介业务的55家，通过早期的扩张，目前已成为国内最大的房产中介公司之一，截至2016年底，业务覆盖北京、天津、上海、南京、苏州等15个主要一二线城市，拥有2215家直营门店，经纪人超过4.5万名。
此前，51Home曾多次尝试资产证券化，曾有消息称金融公司先锋集团要以48亿元收购51Home，但均无下文。
相比此前的传言，51home此次的估值更为可观。根据中介机构基于收益法的评估，截至2016年9月30日，51home归属于母公司股东的净资产账面价值为7.27亿元，对应估值为66.58亿元，预计增值59.31亿元，预计增值率为815.61%。
从交易情况来看，这是典型的小公司吞大象的并购案，从资产规模和营收来看，我爱我家均高于昆明百大A。
例如，截至2015年末，坤百达A总资产60.96亿元，我爱我家总资产61.82亿元；2015年，坤百达A实现营收13.38亿元，我爱我家实现营收51.12亿元。
不过从交易设计来看，昆百达A暂时规避了借壳上市的可能天津我爱我家房地产经纪有限公司，目前上市公司实际控制人谢勇合计持股27.88%，在不考虑募集配套资金的情况下，本次交易完成后，谢勇持股将被稀释至19.45%，其仍为公司实际控制人。
数据显示天津我爱我家房地产经纪有限公司，2015年和2016年前9个月，拼多多营收分别为5.11亿元和63.3亿元，旗下拥有2215家门店，也就是说2015年每家门店平均营收约为230万元。
555上有5.5万名代理商，根据2015年的业绩数据，一个代理商一年的收入大概在11万元左右，净利润大概在3333元。
为促成此次交易，双方签署了业绩对赌协议，对方承诺我爱我家2017年、2018年、2019年实现的扣除非经常性损益后的累计净利润分别不低于5亿元、11亿元、18亿元。
也就是说，我爱我家承诺未来三年每年净利润分别为5亿元、6亿元、7亿元。
此前，2015年、2016年前9个月，我爱我家分别实现净利润1.5亿元、3亿元，若维持此前的业绩增速，我爱我家业绩承诺兑现压力并不大。
此外，从以往的盈利数据来看，我爱我家的业绩与楼市呈正相关，2014年，房地产市场整体低迷，当年我爱我家亏损6718万元，但2015年、2016年，房地产价格、成交量飙升，这两年我爱我家分别盈利1.5亿元和超3亿元。
因此，我爱我家承诺三年内实现净利润总额18亿元，从某种意义上也表明了该公司对未来楼市实力的信心。
▌违规操作较多，包括收取双倍中介费
555表示，2015年至2016年，经纪业务收入实现大幅增长，并持续拓展业务版图，截至2016年底，已在15个大中城市开展业务，其中北京为大本营，共拥有718家直营店。
公司秘密（ID：high3c）发现，2014年至2016年，我爱我家及其子公司共受到行政处罚98次。
例如，2015年3月，我爱我家6家北京分公司在登记设立分公司时，向公司登记机关提交了虚假材料，被罚款合计30万元。
“未经委托人书面同意，发布房屋销售信息”在我爱我家运营过程中也曾发生过，针对这一违规行为，管理单位常常责令限期改正，并处以3万元罚款。
2015年9月，北京爱家营企业管理有限公司收取房屋租赁中介费5000元，实际收取15920元，多收一万余元，被北京市朝阳区发改委责令退还10920元，并处以罚款1092元。
“存在对经纪产品或服务进行误导性虚假宣传的行为”，这是我爱我家在经营过程中屡屡出现的问题。2014年10月，北京市工商行政管理局东城分局对北京我爱我家房地产经纪有限公司处以罚款5万元。
为达到逃避房屋交易税费的违法目的，2016年10月，北京我爱我家房地产经纪有限公司为同一套房子促成签订不同成交价格的合同，北京市住房和城乡建设委责令其改正，并处以罚款3万元。
企查查（ID：high3c）发现，我爱我家还涉及“在营业场所张贴虚假广告宣传语”“未按规定如实记录营业情况”“为未依法登记取得权属证书的房屋提供经纪服务”等处罚。
公司秘笈（ID：high3c）发现，我爱我家收到的最大一张罚单来自天津市发改委。2014年11月，天津市发改委以“与天津中原物业、天津链家宝业达成合谋、实施横向价格垄断协议，固定、变更二手房中介服务费、贷款服务费、房屋租赁服务费价格，违反《反垄断法》相关规定”为由，对天津我爱我家罚款189万元。
此外，2016年4月，上海市工商行政管理局稽查组以“通过虚构房源、虚标房价、使用不真实房屋照片等多种手段发布虚假房屋信息，扰乱房地产市场正常秩序”为由，对上海我爱我家罚款13万元。
对于上述行为，我爱我家表示，上述违法行为均已纠正或整改完毕，且上述处罚金额较小，有主管部门出具证明，认定相关处罚不构成重大行政处罚。我爱我家也承诺将吸取上述处罚教训，严格规范经营行为，推动旗下子公司及加盟店合法合规经营。
此外，截至2016年底，我爱我家悬而未决的案件标的金额逾百万元，公司作为被告涉及重大诉讼、仲裁案件5件，其中4件为房屋买卖合同纠纷。
▌我爱我家如何赚钱？
说到房产中介，最知名的业务主要是二手房销售和房屋租赁业务，但我爱我家的业务远不止这些，我爱我家的主营业务为新房业务、经纪业务和资产管理业务。
其中，新房业务主要包括代销服务、一手房分销业务及电商业务。新房业务中代销业务的运营品牌为“伟业顾问”，一手房分销业务的运营品牌为“我爱我家”，电商业务的运营品牌为“汇金银行”。各业务板块具体运营及盈利模式如下：
1.销售代理服务
目标公司为开发商提供销售前台服务、销售后台事务管理等服务。目标公司为开发商制定并实施营销计划、派遣项目人员进驻项目现场、向购房者介绍房源信息、办理购房手续、协助办理后续网上签约及购房款支付等事宜。房屋销售完成后，目标公司按照合同约定向开发商收取代理服务费。
2. 一手房分布
51Home一级分销业务来源有两种：一是开发商与51Home签订渠道分销协议，二是房产销售总代理商与51Home签订渠道分销协议。
两种方式下，我爱我家的商业模式都是通过线下门店和经纪人进行房源推广，寻找潜在客户，带客户到售楼处，带客户看房，促成客户购房。销售完成后，经纪人按照合同约定的期限、结算条件、结算方式与开发商或总代理结算分销代理收入。
3. 电子商务业务
电商业务方面，目标公司作为开发商的渠道分销商，线上通过互联网信息平台发布新房代销信息，线下与中小房产中介签订分销合作协议，整合51Home门店、第三方中介等分销渠道进行代销房源。
51home的经纪业务主要包括二手房销售、二手房租赁，各业务板块具体运营及盈利模式如下：
1.二手房交易
我爱我家接到业主委托卖房信息后，核实业主身份信息、待售房屋产权及抵押信息后，接受委托卖房。我爱我家通过线下门店、线上网站、手机APP等平台进行房源推广，线下门店经纪人通过匹配需求、推荐房源、带客户看房等方式撮合交易。交易完成后，买卖双方签订房屋买卖协议，买卖双方与我爱我家签订代理合同，我爱我家按照合同约定收取佣金。
2.二手房租赁
经过前期的匹配与沟通，交易双方与我爱我家签订租赁合同后，我爱我家将按照合同的约定收取佣金，承租方按照合同约定定期缴纳租金，并在租赁期间为双方提供协调沟通服务。
我爱我家还有资产管理业务，业务运营主体为北京爱家盈及其子公司。根据重组方案，截至2016年底，我爱我家在全国11个城市管理物业近19万套，交易笔数超过20万笔。
