2月20日晚间，证监会发布公告称房地产私募基金规模，为进一步发挥私募股权基金分散资产配置、专业化投资运作的优势，满足房地产领域合理融资需求，证监会于近日开展房地产私募股权投资基金试点。
早在2022年11月28日，证监会新闻发言人在回答记者关于资本市场支持房地产市场平稳健康发展问题提问时，就已经在讲话中加入了关于房地产私募投资基金试点的相关表述。当时，证监会在股权融资方面调整优化了五项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及支持融资、恢复上市房企及涉房上市公司再融资、调整完善房企海外上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募投资基金作用等。
自去年9月全国商会调整房企“第二支箭”融资政策以来，房地产融资政策得到较大调整优化，房企融资环境明显改善，房地产项目逐步复工，行业也步入复苏进程。
然而，在限贷、限购、限售等政策逐步放松，首套房、二套房贷款利率大幅下降之后，房地产销售并未快速恢复，多地房价仍显平淡。单纯用一般思路放松政策刺激房地产的老套路已经不再奏效。按照央行、银保监会等监管部门的要求，未来房地产行业的政策重点是推动房地产行业平稳向新发展模式转型。在这一要求下，盘活房地产市场存量资产至关重要。
事实上，针对存量房地产资产的政策实践早已开始。早在2021年7月，国家发改委就发布“958号文件”，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围。2022年5月，证监会办公厅、国家发改委办公厅联合发布《关于规范发行保障性租赁住房基础设施房地产投资信托基金（REITs）试点的通知》，提出在推动保障性租赁住房REITs业务规范有序发展的基础上，按照市场化、法治化原则，鼓励发行权属清晰、运作模式成熟、市场收益可持续的保障性租赁住房REITs。
首批保障性租赁住房REITs打通“募投管退”循环，“存量带动增量”效果显著。首批保障性租赁住房REITs于去年8月正式上市，总发行规模37.97亿元房地产私募基金规模，扣除原股东战略配售金额及偿还存量贷款后，累计净回笼资金超过22亿元。净回笼资金全部用于新建保障性租赁住房项目建设，共涉及至少8个项目，总投资规模保守估计超过300亿元。
本次试点将试点产品由公募拓展至私募投资基金，风险偏好将进一步提升。因此，相较于公募REITs，房地产私募投资基金的投资范围也由基础设施项目、保障性租赁住房进一步拓展至特定居住住房（包括存量商品房、保障性住房、市场化租赁住房）和商业营业用房，这对于完善资本市场功能、促进房地产市场振兴、支持私募基金行业发挥服务实体经济作用具有重要意义。
展望未来，试点工作将稳步推进，逐步渗透至存量房地产领域。由于房地产资产规模较大，涉及法律较多，存量资产试点工作不会很快推进。根据前期REITs试点经验，政策深化改革的时间间隔可能为半年。在此过程中，房地产行业或将逐步形成新的发展模式。未来应重点关注新模式对居民及房地产市场的影响。
（作者为中国建设银行金融市场部研究员）
